마스턴운용, 2025 글로벌 부동산 진단 보고서 발간

정책 리스크와 금리 고착 속 ‘선택과 집중 가속화'

Aug 20. 2025

글로벌 상업용 부동산, 어디로 향하고 있을까?

마스턴투자운용이 전하는 2025년 하반기 전망

대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 최근 글로벌 상업용 부동산 시장을 진단한 보고서 ‘마스턴 인사이트 - From Pause to Play’를 발간했습니다.
이번 리포트의 부제는 ‘2025 Capital Realignment in the Decoupled World(2025년 분리된 세계에서의 자본 재편)’. 이름에서도 알 수 있듯, 단순한 시장 전망을 넘어 자본의 움직임을 깊이 있게 짚어냈습니다.

자본은 어디로 모이고 있을까?

보고서에 따르면 글로벌 시장은 아직 제한적 회복 단계에 머물러 있습니다. 그러나 흥미로운 점은 ‘어디에 돈이 모이고 있느냐’인데요.

오피스는 여전히 회복세가 더디지만,

임대주택과 물류는 뚜렷한 수요와 안정적 금융 조달 덕분에 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.

특히 올해 1분기에는 PBSA(학생기숙사), 데이터센터, 물류 자산을 중심으로 자본 유입이 크게 늘었습니다. 반면 오피스와 리테일은 투자자들의 긍정적인 평가를 얻지 못하고 있죠.

[사진 설명 1] 마스턴투자운용에서 발간한 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’ 中(1) (사진 제공=마스턴투자운용 브랜드전략팀).png

마스턴투자운용에서 발간한 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’ 中 © 마스턴투자운용 브랜드전략팀

글로벌 GP들의 움직임

투자 주체인 GP(General Partner)들의 전략 변화도 주목할 만합니다.

미국 자본은 여전히 가장 큰 비중을 차지하지만, 2025년 1분기 투자 규모는 전년 대비 19% 감소했습니다.

반대로 싱가포르 GP는 투자 규모를 두 배 이상 확대하며 한국·일본·호주 등 아시아·태평양(APAC) 지역의 물류·주거 섹터에 대한 투자를 강화했습니다.

더 나아가 글로벌 GP들은 단순히 섹터만 바라보는 방식에서 벗어나, 국가 × 섹터 × 전략의 조합을 고려하는 전략 기반 투자로 전환하고 있습니다. 이 과정에서 복합용도, 리빙섹터 같은 구조적 수요형 자산이 일명 ‘뉴 코어(New Core)’로 부상했습니다.

도시별로는?

자본이 집중되는 도시에도 변화가 있습니다.

1분기 거래량 1위는 도쿄, 대형 리테일 거래가 주요 원인이었습니다.

이어 뉴욕, LA, 댈러스, 런던, 시드니 순으로 집계됐습니다.

반면 비(非) 핵심 도시로의 자금 유입은 점차 둔화되고 있습니다.

마스턴투자운용에서 발간한 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’ 中 © 마스턴투자운용 브랜드전략팀

금리, 비용, 그리고 구조적 변수

이번 보고서는 시장에 영향을 미치는 거시적 요인도 함께 다뤘습니다.

기준금리는 하향 안정 조짐을 보이고 있지만,

차입 비용은 여전히 높은 수준(미국 CRE 차입 비용 약 6%)에 머물러 기존의 레버리지 기반 투자 전략이 한계에 부딪히고 있다는 분석입니다.

즉, 현재의 가격 조정은 단순한 수요 변화라기보다 자금 조달 비용과 금융시장 변동성이 주요 원인으로 작용하고 있다는 해석입니다.

[사진 설명1] 지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 이사 (사진 제공=마스턴투자운용 브랜드전략팀).jpg

지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 이사 © 마스턴투자운용 브랜드전략팀

전문가의 시선

마스턴투자운용 글로벌리서치팀 지효진 이사는 이렇게 말했습니다.

“상업용 부동산 시장은 고금리 피로와 정책 불확실성 속에서 여전히 제한적 회복 단계에 머물러 있습니다. 앞으로는 금리 예측보다는 구조적 해석과 리스크 분산 역량이 더 중요해질 것입니다. 투자자와 GP 간 전략적 협업이 성과를 좌우할 핵심 요인이 될 것입니다.”

종합해보면, 글로벌 상업용 부동산은 여전히 불확실성 속에 있습니다. 하지만 ‘자본이 어디에, 어떤 방식으로 움직이는가’를 읽어낸다면 그 속에서 새로운 기회도 분명히 발견할 수 있을 것입니다.

Mastern Investment Management has released its latest outlook report, “Mastern Insight – From Pause to Play,” with the subtitle “2025 Capital Realignment in the Decoupled World.” Prepared by our Research & Strategy(R&S) Division, the report provides an in-depth analysis of how global capital is being reallocated toward structurally resilient sectors amid interest rate headwinds and policy risks.

Selective Recovery: Market-wide rebound remains limited, with capital flows concentrated in sectors and regions where price adjustments have been completed. Offices face delayed recovery, while rental housing and logistics—sectors with visible demand and accessible financing—are capturing most of the activity.

Rising Alternatives: Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), data centers, and logistics assets attracted growing capital inflows in Q1 2025. In contrast, offices and retail continue to receive subdued investor sentiment.

Evolving GP Strategies: U.S. capital remains the largest source, but its investment volume fell 19% YoY in Q1. Meanwhile, Singapore-based GPs more than doubled their allocations, strengthening investments in logistics and residential sectors across Korea, Japan, and Australia. Global managers are shifting from simple sector-focused plays to strategy-driven approaches that combine country × sector × strategy.

New Core Assets: Mixed-use developments and living-sector assets are emerging as the “New Core,” reflecting structural demand and attracting strategic capital.

Geographic Concentration: Tokyo led global CRE transaction volumes in Q1 2025, driven by large retail deals, followed by New York, Los Angeles, Dallas, London, and Sydney. Inflows into non-core cities are slowing.

Financing Pressure: While policy rates show signs of easing, borrowing costs remain elevated—around 6% in the U.S.—challenging traditional leverage-driven investment models. Current price adjustments are seen as a function of financing costs and market volatility rather than pure demand shifts.

Hyojin ji, Director of Global Research at Mastern Investment Management, emphasized:
“The commercial real estate market remains in a limited recovery phase amid high-rate fatigue and policy uncertainty. Beyond rate forecasts, structural interpretation and risk diversification capabilities are crucial. Strategic collaboration between investors and GPs will ultimately define performance.”

The report underscores a structural shift in global CRE: from broad-based expansion to targeted, strategy-led capital allocation.