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by 마스턴투자운용 Jun 16. 2023

마스턴투자운용, 서울 오피스 시장 전망 ‘청신호’

마스턴투자운용 R&S실에서 2023년 서울 오피스 전망 조망 보고서 발간

마스턴투자운용, 서울 오피스 시장 전망 ‘청신호’

- 리서치 조직인 R&S실에서 ‘서울 오피스 시장 소개 및 2023년 전망’ 리포트 발간해

■ 사무직 종사자가 증가하며 오피스 공실률 금융위기 이후 가장 낮아

■ CBD 권역은 확정된 입지적 호재 많아 좋은 투자 기회

■ 해외 투자자도 관심을 갖는 만큼 빠른 판단으로 좋은 자산에 투자해야

유명한 마스턴투자운용 R&S실장 (마스턴투자운용 브랜드전략팀 제공)

마스턴투자운용이 CBD(중심업무지구, Central Business District)를 포함한 서울 오피스 시장 투자에 청신호가 켜졌다는 전망을 내놓았습니다.

마스턴투자운용은 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실이 서울 오피스 시장을 조망하는 ‘서울 오피스 시장 소개 및 2023년 전망’ 리포트를 발간했습니다.

이 리포트를 통해 서울 주요 오피스 권역의 공실률 및 임대료 추이를 근거로 시장이 좋다는 전망을 내놓았습니다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 서울 오피스 공실률이 사무직 종사자 및 인당 오피스 사용면적 증가 등에 따라 기업 오피스 수요가 많아지며 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준이라고 설명했습니다.

또한 앞으로 매년 과거 대비 적은 면적의 오피스 공급이 예정되며 향후 오피스 시장은 임대료 상승을 예측해 볼 수 있는 임대인 우위의 시장이 당분간 지속될 것이라고 전망했습니다.

사무직 종사자 총 수이와 공실률 연관관계 ⓒ마스턴투자운용 브랜드전략팀

유 실장은 특히 CBD가 우량 임차인 입주 및 GTX 개통 등 확정된 입지적 호재가 많아 좋은 투자 기회가 될 수 있다고 말했습니다.

CBD는 노후화된 건물이 많고 강남권으로부터의 접근성이 상대적으로 떨어져 YBD(여의도 업무지구, Yeoeuido Business District) 및 GBD(강남 업무지구, Gangnam Business District) 대비 공실률이 높고 임대료 상승률이 낮았는데요.

현재 노후화된 빌딩들이 차례로 재건축 또는 리모델링되며 주요 대기업 및 금융 지주사들의 입주가 예정되어 있고 이에 따라 주변 환경도 함께 개선될 것으로 보인다고 합니다.

서울 및 분당 오피스 공급 추이 ⓒ마스턴투자운용 브랜드전략팀

또한 GTX-A가 2025년 하반기에 개통이 예정되며 강남권 접근성 역시 더욱 편리해질 것으로 보입니다. 입지적 장점으로 인한 GBD 권역의 낮은 공실률을 고려해 보면 신규 임차인 확보에 대한 부담도 줄어들어 임대차 시장 또한 안정될 것으로 예상됩니다.

유명한 실장은 최근 오피스 빌딩 자산 가치 상승세가 둔화된 것은 부동산 담보대출 금리의 급격한 상승으로 인한 일시적 현상이라고 평가했습니다.

지난해 9월부터 올해 연초까지 금리가 급격하게 상승하고 대주들이 금리 인상분을 선반영해 대출을 실행하면서 담보대출 금리와 국고채 3년물의 스프레드가 300bps를 넘긴 것이라고 설명했습니다.

통상 오피스 담보대출 금리는 국고채 3년물 대비 150~180bps 정도의 스프레드를 유지한다고 하네요.

이에 따라 지난해 연말 이후 금리 상승을 고려해 매도자들이 7~10% 가까이 매도 가격을 조정해 주는 경우가 관측되고 있어 현재는 거래 자체가 이뤄지지 않았던 22년 하반기와는 상황이 다르다고 말했습니다.

오히려 올해 2분기부터는 담보대출 금리가 낮아지면서 매도자들의 매도 호가가 작년 연말 대비 소폭 상승할 가능성에 대해서도 이야기했습니다다.

그러나 기준금리 상승, 경기 둔화 등 거시경제의 불확실성으로 인해 오피스 시장의 견조한 펀더멘탈에도 불구하고 거래가 전년대비 증가 혹은 감소할지를 예측하기는 어렵다고 첨언했습니다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장 : 우리은행 부동산연구팀과 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아(Avison Young Korea) 리서치센터장을 역임했습니다.

현재 한양대학교 부동산융합대학원 및 서울시립대학교 국제도시과학대학원 겸임교수로도 활동 중입니다.

* 커버이미지 라이센스 : 게티이미지뱅크

Mastern Investment Management Research & Strategy(R&S) Planning Division published a report titled "Introduction to the Seoul Office Market and Outlook for 2023" which forecasts the Seoul office building market.

David Yu, Ph.D., Urban Engineering, leader of the (R&S) Planning Division, said the Seoul office vacancy rate is the lowest level since the global financial crisis as corporate office demand increases due to the increase in office use areas per person and office workers.

Dr. Yu said CBD(Central Business District) would make a good investment opportunity due to many confirmed location favorable factors such as the entry of high-quality tenants and the opening of GTX.