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by 마스턴투자운용 Mar 31. 2023

몇 가지 데이터로 살펴본 주택시장 현황

<마켓인사이트 한경 CFO Insight> 유명한 R&S실장 칼럼

미래 주택 가격은 많은 사람들의 관심사이자 논쟁거리입니다. 누군가는 지금이 바닥이라 하고 누군가는 바닥 아래에 지하실(!)이 있다고도 하죠.

앞으로 내가 살 지역의 주택가격이 오를지 아니면 떨어질지에 대한 힌트를 드리고자 유명한 R&S(Research & Strategy)실장이 <한국경제>에 기고한 칼럼을 공유드립니다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장

칼럼 원문 보기

최근 몇 년 동안 전국 아파트 가격은 유례없는 급등기를 거쳤다. 2019년 초 수도권과 지방광역시를 시작으로 2020년 5월 이후에는 전국 모든 지역에서 가격이 상승했다. 2021년 하반기 수도권과 지방광역시들이 먼저 하락하기 시작하더니 이후 지난해 7월 이후에는 전국 모든 지역에서 하락했다. 그러면 앞으로의 아파트 가격도 수도권과 지방광역시들이 먼저 상승하고 이후 기타 지방이 상승하는 이전의 패턴을 따를까? 이 궁금증에 대해 몇 가지 데이터로 주택시장 현황과 향후 지역별 회복 가능성에 대해 살펴보자.

그림 1. 전국 아파트 매매가격 실거래가 지수 /출처=한국부동산원(2006년 1월=100 기준으로 환산), 마스터투자운용 R&S실

먼저 미분양 현황을 살펴보도록 하자. 주택시장 현황을 판단하는 지표들 중에서 가격 이외에 많이 참고하는 지표 중 하나가 미분양 현황이다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 전국 주택 미분양은 75,359호로 2012년 12월 이후 가장 많은 수준이다. 지역별로는 대구가 1만3565호로 전국 미분양의 18.0% 비중을 보이고 있어 가장 심각하며, 경북, 충남, 경기 순으로 많은 것으로 나타났다. 반대로 세종, 광주, 서울은 미분양이 상대적으로 적은 지역이다.

그런데 주택 미분양을 아파트 재고량(2022년말 기준 1,196.4만호) 대비 미분양으로 살펴보면 제주, 대구, 충남, 경북, 울산의 미분양이 많은 반면 세종, 서울, 광주는 적다. 이를 통해 재고량 대비 미분양 물량이 많은 지역이 주택 청약시장에서 고전을 면치 못하고 있음을 알 수 있다.

그림 2. 주택 미분양 현황(2023년 1월) /출처=국토교통부

그림 3. 아파트 재고 대비 미분양 /출처=국토교통부

향후 공급 예정 물량도 주택시장에 많은 영향을 미치는 변수다. 부동산114에 따르면 향후 3년간 입주예정 아파트는 전국적으로 86.9만호에 달하며, 이는 현재 아파트 재고량의 7.3%에 달하는 수준이다. 지역별로는 경기, 인천, 대구, 충남, 서울, 경남에서 각 5만호 이상 입주가 예정되어 있다. 경기지역의 공급량이 압도적으로 많게 보이지만, 현재 재고량 대비했을 때는 인천, 충남, 대구, 충북, 경북, 경기의 순으로 많은 반면, 광주, 서울, 제주는 적다.

그림 4. 향후 3년간 아파트 입주 예정량 /출처=부동산114

그림 5. 아파트 재고 대비 향후 3년 입주 예정량 /출처=부동산114

미분양과 공급량을 종합적으로 미루어보아, 향후 주택시장에 있어서 유망지역과 유의지역을 판단해 보자. 아래 그림 6에서 X축은 직전 3년 평균 대비 향후 3년 평균 공급량 증가율을 의미하며, Y축은 현재 주택 미분양을 의미한다. 따라서, 현재 미분양이 많으면서 향후 공급량 증가율이 높은 1사분면 즉, 대구, 경북, 충남, 경남지역은 시장침체가 상대적으로 길어질 수 있다.

반대로 현재 미분양이 적으면서 향후 공급량 증가율이 낮은 3사분면 즉, 광주, 세종, 서울, 제주 등은 시장침체가 상대적으로 짧을 수 있다. 실제 앞에서도 언급했듯이 이들 지역 중 서울, 광주, 제주는 지난 1월 아파트 실거래가격이 소폭 상승하기도 했다.

아울러 가격은 공급뿐만이 아니라 수요에 의해서 결정되기 때문에 수요량을 대변할 수 있는 가구 수 증감률을 함께 살펴보자. 그림 7에서 X축은 2022년 대비 2025년 가구 수 증감률을 의미하며, Y축은 2022년 가구 수 대비 미분양률을 의미한다.

현재 가구 수 대비 미분양률이 높으면서 향후 가구 수 증감률이 낮은 지역을 의미하는 2사분면에 위치한 대구, 울산, 경북 등은 향후 수요측면에서 시장 침체가 상대적으로 길어질 수 있다. 반대로, 현재 가구 수 대비 미분양률이 낮으면서 향후 가구 수 증가율이 높은 4사분면에 위치한 세종, 경기 등은 회복세 전환이 빠를 것으로 예상된다.

그림 6. 미분양과 향후 공급량 /출처=국토교통부,부동산114

그림 7. 미분양과 향후 가구 수 증감 /출처=국토교통부,통계청

다들 알고 있다시피, 주택시장을 전망하기는 참으로 어려운 일이며, 특히 몇 가지 지표만을 가지고 얘기한다는 것은 위험한 접근일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 공개된 몇몇 지표를 기존과는 다른 새로운 방식으로 접근해 보았다는 점에서 유의미한 해석이라 생각한다.

** 커버이미지 라이센스 : 박성근(한국관광공사, 공공누리 제 1유형)

We gladly share an article from <Korea Economy Daily)> written by David Yu, Research & Strategy Planning Division Director of Mastern Investment Management.

In his article, Dr. Yu predicted housing prices in major regions of Korea in the future, based on the unsold housing rate.

David Yu is a Ph.D. in urban engineering and now giving lectures at the University of Seoul and Hanyang University.