순환주기를 통해 예측해 본 주택시장
<마켓인사이트 한경 CFO Insight> 유명한 R&S실장 칼럼
큰 틀에서 보았을 때 주택 가격은 금리가 상승할 때에는 하락하고, 금리가 하락할 때는 상승한다는 것이다
어디를 가든지 집값 얘기 뿐입니다. 지금이 최저점이라는 사람도 있는가 한면 하락세는 지금부터 시작이라는 사람도 있으니 누구 말을 들어야 할지 모르겠습니다.
꿈과 같은 내 집 마련을 위해 고민하시는 분들에게 도움이 되고자 유명한 R&S(Research & Strategy)실장이 <한국경제>에 기고한 칼럼을 공유드립니다.
유명한 마스턴투자운용 R&S실장주택가격 하락세가 심상치 않다. 2021년 하반기 들어설 때까지만 해도 주택가격 상승에 대한 우려가 높았지만 같은 해 11월부터 하락세로 전환하기 시작하더니 최근에는 하락폭을 더욱 키워가고 있다.
실거래가 지수를 살펴보면, 수도권 아파트 가격은 2019년 4월 이후 2021년 10월까지 30개월 동안 63.6%의 높은 상승률을 기록했었다. 서울 61.8%, 인천 57.2%, 경기 68.5%로 수도권 모든 지역의 아파트 가격이 유례를 찾아볼 수 없을 만큼 급격하게 상승했다.
하지만, 이전 정부의 각종 규제와 함께 최근 급격하게 상승한 주택담보대출 금리 등의 영향으로 2022년 5월을 기점으로 본격적인 하락국면에 진입했다. 수도권 아파트 가격은 최근 고점대비 서울 15.7%, 인천 18.8%, 경기 16.6% 하락했으며, 10월 현재 가격 수준은 2020년 말, 2021년 초 수준을 보이고 있다.
수도권 아파트 매매가격 실거래가 지수. /출처=한국부동산원(2006.1=100 기준으로 환산), 마스턴투자운용 전략리서치.지금처럼 가격이 하락하는 시장에서 모두의 관심사는 두 가지일 것이다. 가격이 언제까지 하락하고 또 얼마나 하락할지다. 가격이 얼마나 하락할지에 대한 답변은 어떻게 보면 신(神)의 영역이라고도 할 수 있다. 그만큼 예측하기 어렵기 때문이다.
그림2의 서울 주택가격 전년동기 변동률을 통해 우리는 1987년 이후 2022년 11월까지 약 36년간 주택경기 사이클이 평균 53개월 주기라는 것을 알 수 있다. 특히 주택가격 하락기는 평균 16.3개월로 분석이 되었다. 이를 통해 주택가격은 앞으로 1년여 후쯤에는 상승할 가능성이 있다고 볼 수 있다.
물론 이보다 빨라질 수도 있고 늦어질 수도 있다. 좀 더 정확한 시점을 예측해보기 위해 금리와 주택가격 사이클을 비교해 보면 이 두 가지 지표는 서로 역(-)의 상관관계가 높다는 것을 그림2를 통해 알 수 있다. 일부 시차는 존재하지만 큰 틀에서 보았을 때 금리가 상승할 때에는 가격이 하락하고, 금리가 하락할 때는 상승한다는 것이다.
아직까지 미국 연준의 기금금리 최고점을 예단하긴 어렵지만 지난해 12월 7일 기준 옥스퍼드 이코노믹스에 따르면 시장금리는 올해 하반기로 갈수록 조금씩 하락할 것을 전망하고 있다. 물론 미래의 불확실성이 큰 상황이지만 지금의 고금리 시기가 지나간다면 다시 주택가격 상승기를 기대해 볼 수 있을 것 같다.
*이 게시물은 <한국경제> 마켓인사이트 칼럼을 바탕으로 제작했습니다. 무단 복제나 배포를 금합니다.
** 커버이미지 라이센스 : 게티이미지뱅크
We would like to introduce a column of <Korea Economic Daily> by David Yu(#유명한), Research & Strategy Planning Division Director of Mastern Investment Management.
David Yu cautiously suggested that although there is a lot of uncertainty in the future, if the current high-interest rate period passes, we can expect a rise in housing prices again.
David Yu is a Ph.D. in urban engineering and now giving lectures at the University of Seoul and Hanyang University.
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