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by 마스턴투자운용 Dec 02. 2024

마스턴운용, 을사년(乙巳年) 국내 상업용 부동산 브리핑

내년 상업용 부동산 거래 규모 최대 28조원대 예상

마스턴투자운용, 내년도 국내 상업용 부동산 시장에 대한 전망

마스턴투자운용 CI ©마스턴투자운용 브랜드전략팀

2025년 한국 상업용 부동산 시장, 마스턴투자운용이 전망하다!

부동산 투자에 관심이 있으신 분이라면 주목! 대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 내년도 국내 상업용 부동산 시장에 대한 전망을 공개했습니다.

마스턴투자운용은 서울 서초구 강남대로 본사에서 ‘2025년 한국 상업용 부동산 시장 전망 브리핑’을 개최했는데요. 이번 행사는 마스턴투자운용의 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실이 주관하여 깊이 있는 분석과 인사이트를 제공했습니다.

전문성을 겸비한 발표, 유명한 실장의 브리핑

이번 브리핑에서는 도시공학박사 유명한 R&S실장(상무)이 연사로 나섰습니다. 유 실장은 부동산 연구와 자산운용 분야에서 다년간 쌓아온 경험을 바탕으로, 오피스, 물류, 리테일, 호텔, 시니어 하우징, 데이터센터 등 주요 상업용 부동산 섹터를 면밀히 분석하며 2024년 현황과 2025년 시장 흐름을 예측했습니다.

유 실장은 “짧게 보면 경기 침체와 마곡 지역의 대규모 오피스 공급으로 인해 서울의 오피스 공실률이 약간 상승할 가능성이 있지만, 장기적으로는 안정세를 유지할 것”이라고 밝혔습니다. 또한, 신축 대형 오피스의 선호도가 높아 빠르게 공실이 해소되는 흐름이 이어질 것이라고 전망했습니다.

마스턴투자운용 본사에서 열린 리포트 브리핑 현장에서 강연 중인 유명한 마스턴투자운용 R&S실장 © 마스턴투자운용 브랜드전략팀

주요 섹터별 전망: 오피스부터 데이터센터까지

오피스

공실률 전망: 2024년 마곡 지역의 대규모 공급으로 인해 연말 기준 서울 오피스 공실률이 4.7%까지 소폭 상승할 것으로 보입니다. 하지만 장기적으로는 안정적인 수요로 공실률이 점차 낮아질 전망입니다.

임대 시장 동향: 최근 들어 신축 대형 오피스의 선호도가 높아지고 있습니다. 이로 인해 신규 건물은 빠르게 공실이 해소되고 있으며, 임대 안정성도 장기적으로 강화되고 있습니다.

거래 규모: 올해 프라임급 오피스가 주로 거래되면서, 개별 거래 규모가 5천억 원을 넘어선 사례가 많아졌습니다. 전년 대비 거래 건수는 줄었지만, 연간 거래 금액은 일정 수준을 유지했습니다.

투자 매력도: 6%대의 명목 임대료 상승률을 기록하며, 서울은 글로벌 주요 도시 중에서도 최상위권의 투자 매력도를 자랑하고 있습니다.

물류센터

착공량 감소: PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 경색과 대출 금리 및 공사비 상승 등의 영향으로, 수도권 물류센터의 인허가 대비 착공량 비율이 눈에 띄게 감소하고 있습니다.

공급 감소 전망: 2025년 2분기부터 공급량이 급격히 줄어들 것으로 보이며, 이로 인해 공실 문제도 점차 해소될 전망입니다.

저온 물류센터 상황: 특히 냉장·냉동 물류센터는 여전히 공실 해소에 시간이 더 걸릴 것으로 예상됩니다.

리테일

거래량 급감: 경기 불황과 개발 시장 침체로 인해 리테일 섹터의 거래량이 크게 줄어들었습니다. 시장이 정상화되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

소비 트렌드 변화: 오프라인 리테일 시장의 어려움이 지속되고 있으며, 이는 전반적인 시장 회복을 늦추는 요인으로 작용하고 있습니다.

호텔

공급 감소와 회복세: 신규 호텔 공급이 급감한 상황에서, 서울 지역 호텔의 운영 성과가 코로나19 이전 수준으로 회복되었습니다.

투자자 관심 증가: 안정적인 수익성과 함께 해외 투자자를 중심으로 호텔 시장에 대한 관심이 크게 늘고 있는 모습입니다.

시니어 하우징

시장 성장 가능성: 국내 인구의 고령화로 인해 시니어 케어와 관련된 부동산 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.

수익성 검증 필요성: 그러나 시니어 하우징 분야는 고성장 가능성만큼이나 면밀한 수익성 검증이 필요하다는 점이 강조되고 있습니다.

데이터센터

개발 확대: AI, 데이터, 클라우드 등 ICT 분야의 성장으로 데이터센터 개발이 활발하게 추진되고 있습니다.

수도권 집중 문제: 다만, 수도권 개발에 치우쳐 있는 상황과 인허가 및 민원 문제 등이 개발 과정에서 주요 과제로 지적되고 있습니다.

향후 성장성: 이러한 제약에도 불구하고 데이터센터는 ICT 산업과 함께 꾸준한 성장을 이어갈 것으로 예상됩니다.

2025년, 전략적 접근이 필수!

유명한 실장은 “2025년 상업용 부동산 거래 규모는 최대 28조 원대로 소폭 회복세를 보일 것”이라며, “투자 시장의 불확실성이 여전히 존재하는 만큼 각 섹터에 맞는 전략적 접근이 중요하다”고 강조했습니다.

부동산 시장을 바라보는 마스턴투자운용의 깊이 있는 시각과 철저한 분석, 어떠셨나요?

2025년 시장 변화를 준비하는 투자자들에게 많은 인사이트를 제공할 수 있는 유익한 시간이었을 것 같습니다.

앞으로도 여러분의 부동산 투자 여정을 위한 다양한 소식을 전해드릴게요!

Mastern Investment Management Releases 2025 Outlook for Korea’s Commercial Real Estate Market.

Mastern Investment Management’s Research & Strategy(R&S) planning division has unveiled its forecast for Korea’s commercial real estate market in 2025.

Dr. David Yoo, Head of the R&S division, provided an in-depth analysis of the report. It reviews the current state of key commercial real estate sectors, including offices, logistics, retail, hotels, senior housing, and data centers, while offering insights into market trends for 2025.

In the short term, the R&S division projects that Seoul’s office vacancy rate could rise slightly to 4.7% by the end of 2024, driven by an economic slowdown and significant office supply in the Magok area. However, the division anticipates that vacancy rates will stabilize in the long term.

Newly developed office buildings have benefited from strong demand for modern, large-scale properties, contributing to rapid vacancy absorption and long-term lease stability. Furthermore, the report noted an increase in individual prime office transactions exceeding KRW 500 billion. While the total number of transactions declined compared to the previous year, the annual transaction volume remained steady.

Seoul’s office market continues to rank among the most attractive globally, supported by relatively low vacancy rates and a nominal rental growth rate of around 6% amid high inflation.

Dr. Yoo highlighted significant challenges in the logistics center sector, including tightened project financing (PF) markets, rising loan interest rates, and construction costs. These factors have caused a sharp decline in the ratio of initiated projects to approved developments in the Seoul metropolitan area. As a result, the supply of logistics facilities is expected to decrease rapidly.

The report anticipates a steep drop in supply starting in Q2 2025, which could gradually alleviate vacancy issues. However, Dr. Yoo noted that cold storage facilities might take longer to stabilize.

The retail sector has seen a sharp decline in transaction volumes due to economic downturns and a stagnant development market, with normalization expected to take more time. In contrast, the hotel sector is showing recovery, with operational performance returning to pre-COVID-19 levels. The sector is gaining interest, particularly among overseas investors, amid limited new supply.

In the senior housing market, Dr. Yoo noted that Korea’s aging population is driving rapid growth in the senior care market. However, he emphasized the need for rigorous profitability assessments in this sector.

Finally, the data center sector is experiencing robust development due to the growth of ICT industries, including AI, data, and cloud computing.

However, challenges such as over-concentration in the Seoul metropolitan area, regulatory approvals, and community concerns require careful consideration.