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by 메디치 Nov 26. 2020

골든 크로스

주식과 부동산의 위기를 기회로 만드는 투자 전략

올해 우리나라 주식 시장에서는 동학개미라는 별칭을 받은 개인 투자자들의 활약이 눈부셨다. 2020년 3월 19일 코스피 지수가 최근 7년 중 가장 낮았을 때 많은 사람들이 주가가 더 떨어질지 모른다며 관망세를 이어가고 있었다. 하지만 주가가 더 떨어질지 모른다는 공포를 이겨내고 외인이 쏟아내는 우량주 매물을 받아낸 이들이 이들 동학개미였다. 떨어지는 주가를 방어해 내고 주가가 상승할 때 같이 따라간 이들은 이후 5개월이 지났을 무렵 놀라운 수익률을 기록했다. 언론에서는 100%, 200% 수익률을 기록한 개미들을 대서특필했다. 코스피 지수가 2000을 회복했을 때도 코로나 사태는 진정되지 않아 더 상승할 까 의구심을 가지고 투자하지 않은 사람들은 코스피지수가 2500을 돌파할 무렵 놓친 기회를 많이 아쉬워했다. 도대체 올해 유난히 주식 투자자들이 늘어나게 된 이유는 무엇일까? 부동산에 투자하기에는 자금이 부족하고, 시중 금리가 너무 낮은 배경과 60~70대 세대에 비해 목돈을 모을 기회가 적은 사람들이 직접 투자에 참여한 경우가 많다는 분석이 타당해 보인다. 코로나 19로 비롯된 위기가 경제 위기를 더 심화시키고 불투명한 미래를 더 어둡게 만들어 사람들을 투자에 더 적극적으로 참여하게 한 것인지도 모른다. 어떤 이유이건 우리는 더 이상 투자로부터 자유롭지 못하다. 살아가면서 여유롭게 살아보고 싶다는 생각을 하지 않는 이는 없을 것이다. 자본주의 하에서 여유롭게 살아가기 위해서는 돈이 꼭 필요하다. 이 돈을 근로소득으로만 벌어들이는 경우는 흔하지 않다. 필연적으로 어떻게든 돈을 굴려 추가 소득을 얻으려고 한다. 이 책 골든 크로스에서는 2020년 현재 우리나라 자본시장을 분석하고 부동산과 주식시장에서 어떻게 움직여야 하는지를 알려준다. 저자들은 세세한 지침은 제시하지 않았지만 어렵게 모은 자본금을 지키려면 잊지 않아야 할 큰 지침을 알려준다. 부동산과 주식투자는 익숙하지만 직접 뛰어들어 실행하려면 두렵고 어려운 주제이다. 저자들의 분석과 제안을 따라가 보자.

문재인 정부가 들어서고 제시된 부동산 정책은 다음과 같이 정리된다.

첫째, 가능한 모든 수단을 동원하여 공급을 늘릴 테니 기다리라. 둘째, 앞으로 부동산 가격은 안정될 테니 무주택자들은 급하게 집을 사지 말고 기다리라. 셋째, 투기 목적으로 집을 사는 걸 막기 위해 대출을 규제하고 보유세도 강화한다. 정부 정책은 대체로 실패했다. 서울의 집값은 이미 대폭 상승하였으며 한 번도 내 집을 가지지 못한 이들의 내 집 마련 꿈을 매우 어렵게 만들었다.

<골든 크로스> 표지

수요와 공급이라는 자본주의 가격 결정 메커니즘을 무시하고 가격을 인위적으로 조정하려고 했으나 무참하게 실패했다. 진보와 보수를 막론한 전현 정부는 부동산 위기를 한 번도 제대로 막아내지 못했다. 우리나라 사람들은 보통 집을 살 때 대출을 이용한다. 그래서 가계부채는 엄청나게 늘었으며 한동안 가계부채 증가율이 폭증하기도 해서 많은 우려를 자아냈다. 우리나라의 대출상환은 다른 나라들이 취하는 원리금 균등분할 상환이 아닌 원리금 일시상환의 형태를 보이고 있어 그 위험성이 크다. 그나마 올해 코로나 19로 정부, 민간, 기업 모두가 대출로 경제를 꾸려가는 상황이라 가계부채 위험성 지적은 거의 사라졌다. 현 정부가 내세우는 부동산 대책은 다주택 소유자를 겨냥했다. 여기서 생각해 보아야 할 것이 있다. 최근 5년 동안 몇 차례 아파트를 사고팔아 10억 원의 양도차익을 얻은 현 무주택자는 투기꾼인가? 아니면 무주택 서민인가? 2000년 초반에 타워팰리스가 미분양되었을 때 샀다가 지금까지 거주하고 있는 1가구 1 주택자가 30억 원의 평가차익을 본다면 투기꾼인가? 실제 다주택 소유자는 15.6%에 불과하고 유주택자 대부분은 1가구 1 주택자이다. 하지만 아파트 가격이 떨어진다고 불량 시공된 아파트 정보를 공개하지 않고, 아파트 가격에 부정 영향을 주는 시설은 무조건 막고 보는 우리 이웃들은 투기꾼인가? 보유한 주택 가격이 주변에 비해 떨어지는 걸 좋아하는 이는 없다. 주택 보유자 누구나 가격이 오르기를 바란다. 우리 다수의 욕망을 외면하고 투기세력만 잡으면 된다라는 정부의 집값 안정 대책은 비판받아 마땅하다.

소득은 미미하게 증가하는데 주택 가격은 대폭 상승하면 시장이 가격에 부담을 느끼는 시기가 온다. 2008년에서 2014년 사이 서울의 주택 가격은 15%가량 하락했다. 지금 집값이 올라가기 때문에 계속 집값이 올라간다는 기대만 가지고 주택을 구입하면 바른 선택이라고 하기 힘들다. 우리나라 자가보유율은 이미 61%이고 수도권도 54%대다. 미국도 64%, 영국과 프랑스를 비롯한 유럽도 자가보유율이 64%대이며 일본도 61% 정도이다. 30대가 최근 2년 동안 100조 원이 넘는 대출을 통해 주택 구매에 동참했으니 앞으로 매물이 나와도 집을 매수할 사람들이 시장에 얼마나 남아 있을지는 모른다. 앞으로 주택을 구입하는데 가격을 가장 크게 고려하는 게 좋다. 실물경제가 뒷받침되지 않는 자산시장의 버블은 불안하고 불합리해 보인다. 그럼에도 개인 투자자는 현실에 순응해야 한다. 자본주의에 근본적인 대책이 존재했던 적은 없다. 과열된 경기와 침울한 침체, 탐욕과 공포 사이를 오가는 자본주의가 궤도를 완전히 이탈한 적은 없다. 단지 근본적인 대책 없이 현실에 존재해온 게 자본주의 자체다. 현재 주택 가격은 남이 오를 거라 생각하고 같이 구입해 주어야 오른다. 내가 샀으니 가격이 오른다고 희망하는 건 내 구입 행위에 대한 정당화일 뿐이다.

저자들은 부동산 투자에서 ‘무엇’보다 ‘언제’가 중요하다고 말한다. 모든 투자에서 수익을 남기는 가장 중요한 원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 부동산 투자에서 가격이 결정되는 구조를 파악하기 위해 수요와 공급을 살펴야 한다. 수요 증가와 공급 감소, 수요 감소와 공급 증가는 가격 결과를 쉽게 예측한다. 하지만 수요 감소와 공급 감소, 수요 증가와 공급 증가는 가격 결과 예측이 어렵다. 가격이 가장 급상승하는 시기는 수요가 늘어나는데 공급이 감소하는 시기이고 가장 급하락 하는 시기는 수요는 줄어드는데 공급이 증가하는 시기이다. 현재 거래 가격 적정성을 파악하고 싶으면 수요와 공급이 현재 어떤 상황인지를 파악해야 한다. 매도 물량이 가격을 주요 변인임을 감안하고 저자들이 제시하는 부동산 투자 원칙을 살펴보자.

* 부동산 투자 원칙 1. 가격과 거래량을 동시에 고려하라. 현명한 부동산 투자를 하려면 가격과 함께 거래량을 통해 판단해야 한다. 거래량을 통해 시장 참여자들의 심리와 시장 변화를 읽을 수 있다.

* 부동산 투자 원칙 2. 가격 하락 변동성이 큰 매물에 주목하라. 시장과 개인은 별개다. 투자는 시장과 싸우면 되지 않는다. 가격이 하락하면서 가격 변동성이 큰 아파트에 주목해야 한다. 공급과 수요가 증가하거나 감소하는 시간 차이가 존재하기 때문에 구매 시기에 관심을 가져야 한다.

* 부동산 투자 원칙 3. 자기 자산을 정확히 파악하라. 부동산 투자에서 메타인지는 자산과 부채, 자기 자본 규모를 정확히 파악하는 것을 의미한다. 현재 자신이 보유한 자산과 부동산 자산 비중, 부채와 조달 가능한 차입 규모에 대한 정확한 평가와 판단이 필요하다. 이는 투자에서 불확실성을 줄이기 위한 전제 조건이다.

* 부동산 투자 원칙 4. 예측하지 말고 행동하라. 적절한 준비를 마쳤으면 행동해야 한다. 부동산 투자에 대한 당위를 따지기보다 자본주의 속성을 현상 그대로 받아들이고 투자해야 수익을 얻는다.

코로나 19 이후 3월에 크게 하락한 주가지수는 빠르게 회복하여 코로나 19 이전보다 더 상승한 상황이다. 코로나 19 이후 경기 부양을 위해 금리 인하와 양적 완화가 공격적으로 단행되었다. 이 조치 결과로 주가지수가 회복되었으나 몇몇 종목만 상승한 차별 상승이었다. 이는 미국에서도 마찬가지였다. 전통산업이 모여있는 다우존스 지수보다 첨단산업이 집중해 있는 나스닥 지수 회복이 빨랐다. 거기에 주식시장과 실물경제의 차이가 벌어지고 있다. 실업자 수가 증가하고 GDP 성장률이 마이너스가 되어도 주식시장은 상승세를 이어가고 있다. 경기 불황을 피하기 위해 통화정책이 적극적으로 실행되었으나 집행된 통화가 실물경제로 흘러가지 않고 주식시장으로 흘러들어와 주가지수가 상승하였다. 주식이 가진 가장 큰 매력은 유동성에 있다. 부동산은 매수와 매도를 투자자의 의지에 따라 곧바로 실행하는 게 쉽지 않다. 반면 주식은 수많은 거래 참여자가 있고 법규도 복잡하지 않아 쉽게 거래를 이룬다. 물론 주식시장도 참여자들의 심리를 잘 살펴야 투자에 성공한다. 이를 염두에 두고 주식 투자 원칙을 살펴보자.

* 주식 투자 원칙 1. 가격이 떨어질 때마다 꾸준히 매수하라. 좋은 주식이라도 항상 좋은 게 아니다. 싸게 사서 비싸게 팔아야 수익을 창출한다. 성과를 내기 위해서는 주식을 제때 사는 게 중요하다. 가장 쌀 때를 알기는 어렵다. 그러니 한 번에 매수하지 말고 하락할 때마다 꾸준히 분할 매수하는 것이 안정적인 수익률을 올리는데 도움이 된다.

* 주식 투자 원칙 2. 스토리가 있는 회사에 주목하라. 기업의 스토리는 상장, 신사업 진출, 인수합병, 경영자 교체, 신기술 개발, 투자, 자사주 매입, 구조조정 등 다양한 이슈로 구성된다. 기업이 가진 스토리가 성장에 맞춰져 있으면 투자를 확대하고 스토리가 이익 감소를 가리키면 투자를 피한다.

* 주식 투자 원칙 3. 매출과 주가를 함께 파악하라. 통계적으로 살피면 매출이 증가하는 회사 주가가 수익성이 개선되거나 배당을 많이 해주는 회사 주가보다 더 많이 상승한 것으로 나타난다. 매출은 가능성을 의미한다.

* 주식 투자 원칙 4. 위기가 기회다. 투자에서 위기는 불가피한 현상이다. 지금까지 역사를 살펴보면 위기는 반드시 오고 반드시 극복되었다. 준비된 투자자는 유연한 생각과 재정 여유를 가지고 위기에서 과감하게 행동하여 극복해 낸다.

* 주식 투자 원칙 5. 성장하는 기업에 투자하라. 매출과 이익이 증가하면 주가 상승은 시간문제다. 성장하는 회사는 추세적 성격을 띠어 계속 성장할 가능성이 크다.

* 주식 투자 원칙 6. 주가 흐름을 읽으며 가치주를 판별하라. 기업가치와 비교하여 현재 주가가 싼 주식을 가치주라고 한다. 가치가 싸다거나 비싸다고 평가하는 기준은 시점에 따라서 달라진다. 투자 목적에 따라 평가 기준이 달라진다. 이 점을 명심하고 가격이 쌀 때 주식을 매수해야 한다.

20년 전 한국 코스피지수 시가총액 상위 10위 안에 드는 기업과 현재 10위 안에 드는 기업은 차이가 크다. 현재 20년 전과 비교하면 단 두 곳만 남아있다. 이는 미국도 마찬가지다. 변화하는 산업 구조를 파악하는 건 쉽지 않으나 이를 파악하고 있어야 주식 시장에서 성공할 수 있다.

부동산과 주식은 투자하는 방법이 같지 않다. 부동산은 사용가치가 가장 큰 장점이다. 사용가치를 고려하면 부동산은 다양한 레버리지가 가능하다. 반면 주식은 유동성이 가장 큰 장점이다. 이를 이용하며 몇 개 종목에 집중 투자하고 이를 지속한다. 지속 투자를 통해 복리 효과를 극대화한다. 두 시장 모두 변화를 기본 속성으로 가지고 있으며 이를 이용하여야 성공할 수 있다. 투자는 100미터 달리기가 아니라 마라톤이다. 조급해하지 말고 기회를 끊임없이 찾아야 한다. 오늘을 살아가는 우리는, 투자가 남 이야기가 아니라 내 이야기임을, 투자가 내 삶의 일부분임을 받아들여야 한다.

* 본사와 제휴한 외부 필자에 의해 서평이 작성되었습니다. 서평 글은 필자의 개인적 의견으로 본사의 견해와는 다를 수 있음을 알려드립니다.

* 필자 : Nebula20