부동산 투자를 잘 하려면..

부동산 투자를 잘하려면 무엇을 해야 할까?

처음 시작하는 친구들에게 나는 항상 부동산 투자 관련 책 100권 읽기와 성공한 사람들의 저자의 강의를 들어 보기를 권한다. 그리고 시간을 정해서 임장을 하는 습관을 가져보라고 전한다. 하지만 이것을 다 따라 하면 진짜 부동산 투자를 잘 할 수 있을까?

그렇지 않다. 이는 부동산 입문에 걸음마 단계에 지나지 않는다. 즉 책 100권을 읽는다는 것은 평범한 직장인이 부동산 투자에 관심을 갖게 하기 위함이다. 일종의 동기 부여를 위한 워밍업인 것이다. 그 책을 통해 엄청난 노하우를 배우라는 것이 아니다. 물론 100권 정도의 부동산 책을 읽다 보면 중복적인 부동산 투자 기술들이 나오기 때문에 익숙해지면서 부동산 용어들이 자연스러울 수 있다. 하지만 이는 그저 맛보기에 지나지 않는다.

그리고 부동산 투자로 성공한 사람들의 수업을 들으라고 하는 것은 진짜 성공한 사람들의 강의를 들으면 막연하게 부동산 부자에 대한 생각이 조금 더 현실감 있게 다가오고 강사의 수업을 들으면서 나도 조금만 열심히 하면 될 수 있을 것 같은데 하는 리얼 동기부여가 된다. 그리고 그 저자가 하라는 방식대로 부동산 투자를 따라 해보는 것이다.(물론 100프로 성공하지 않는다. 왜냐하면 사람마다 성향이 다르고 시대가 다르기 때문이다. 하지만 기술적인 것보다는 성공한 사람의 기운과 마인드를 대면수업에서 배울 수 있다는 것은 굉장히 중요하다.)

그리고 수업에서 배운 이론을 현장에서 경험해 보아야 한다. 그러기 위해서는 나의 시간 중에 특정한 시간을 정해서 이 이론을 체득화하는 과정이 필요하다. 단순히 머리로만 배운 것은 한낮 지식에 불과하다. 이를 활용해 실제 투자로 이어져야 한다. 그러기 위해서는 이 낯선 지식을 내 것으로 익숙하게 하기 위해서는 몸이 스스로 느낄 수 있도록 연습해야 한다. 그렇기 때문에 정해진 시간을 정해 놓고 물건 분석을 하거나 임장을 매일, 매주 반복적으로 해야 하는 이유이다.

그럼 이 세 가지 단계만 하면 부동산

투자를 잘 할 수 있을까?

그렇지 않다.

이는 부린이가 부동산 투자를

시작하는 가장 베이직한 단계인 것이다.

가장 중요한 실전 경험을 해야 한다.

실제로 물건 사보아요 한다. 경매로 치면 실제 물건을 낙찰을 받아 보아야 하는 것이다.

수없이 물건 분석하고 입찰하고 패찰만 하면 아무 의미가 없다. 실제로 낙찰을 받아 보고 명도도 하고 잔금도 쳐보고 부동산에 세입자를 구하기 위해 매물을 내놓고 최종 매도까지 과정을 해보아야 그제서야 실제 경험을 해보는 것이다.

일반 매매로 치면 물건을 분석하고 저평가 지역의 급매 아파트를 찾아보는 것이다. 그리고 향후 공급물량도 확인해 보고 최종 투자가치가 있는지를 판단한다. 그리고 시세를 확인하고 급매가 어떤 물건인지 조사를 하고 투자금이 최소화로 들어가는 것들에 대해 비교를 한다.

예를 들면 같은 가격으로 1급지 한 채를 사는 것과 2급지 2채를 사는 것, 로얄동 로열층 1채와 비선 호동, 저층의 시세를 조사하면 나름 급매와 적정한 투자가치를 판단하는 것이다.

과거 3년 전에 나는 수원 분당선 라인의 25평의 아파트를 물건을 검색하고 있었다.

망포역과 메탄 권선역을 비교하여 어디를 투자를 할지를 고민했다.

망포역은 바로 삼성 공장이 바로 붙어 있고 신도시급의 번화가로 권선역보다 상급지였다.

권선 역은 배드타운으로서 초, 중, 고등학교가 밀집된 조용하고 한적한 지역이었다.

상승가치로만 보면 당연히 망포에 투자하는 것이 맞았다. 하지만 나는 권선역에 투자를 하였다.

왜 그랬을까?

당시에 역세권 25평 아파트

망포역은 2.7억이었다. 전세가는 2.3억

메탄 권선 역은 2.1억에 전세가 1.8억

나는 누가 봐도 망포역이 향후 상승 기대감이 높다고 생각했다. 하지만 나는 망포역 대신 권선 역 아파트를 매입했다. 비슷한 투자금으로 메탄 권선 역의 2채를 사는 것이 망포역 한 채를 사는 것보다 더 수익률이 좋을 것이라고 생각을 했다. 실제로 나는 많은 발품을 팔면서 권선 역에 급매를 찾았고 약간 수리만 하면 전세가를 조금 더 높게 받을 수 있을 것이라고 생각을 했다.

최종 매입가 2억 2백, 전세가 1.8억에 세팅을 한다.

그리고 이렇게 2채를 매입한다.

2채 매입 총 투자금 4천만 원(취등록 세 제외)

반대로 함께 투자한 친구는 망포를 선택한다.

매입가 2.7억, 전세가 2.2억 투자금: 5천만 원

현재 시세

메탄 권선 역 4.5억

망포역 5.4억

나는 4천만 원으로 약 5억의 시세차익을 만들었고 그 친구는 5천만 원으로 2.7억의 시세를 만들었다.(이 또한 나쁘지 않다. 하지만 나처럼 돈이 없는 소액투자자는 기회비용이라는 것을 고민해 보아야 한다.)

과거 나는 수지를 살까? 분당을 살까를 고민했다. 대부분이 분당을 선호하지만 나는 수지를 샀다. 물론 분당 한채 살 돈으로 수지를 3채를 샀다.

이렇게 투자를 할 수 있는 것은 지속적인 임장과 시세 분석이다. 그리고 실전 투자를 반복하면서 몸으로 체득한 경험이었다

매일 퇴근 후 시세 조사를 하면서 매매가와 전세가의 변동을 확인하면서 급매를 확인한다. 그러면서도 최소 투자금으로 가능한 지역에 대한 비교 조사를 한 결과인 것이다.

그리고 수시로 부동산 사장님을 만나면서 얼굴도장을 찍었던 결과인 것이다.

모든 일이 다 그러지만 실전 없이는

아무것도 이룰 수는 없다.

다이어트를 성공 하고 싶으면 아무리 이론을 많이 알고 있어도 실제로 행하지 않으면 아무 의미가 없듯이

부동산 투자도 단순히 지식을 배우고 실전투자를 하지 않으면 그저 지식에 불과하다.

실제로 물건을 찾고 현장을 다니면서 가치를 판단하고 저평가라면 과감한 매수를 해보는 것만이 가장 부동산을 빠르게 잘하는 것일 것이다.

머쉿게 살고 싶은 - 머쉬