지방 투자의 늪

Aug 25. 2021

당신이 가고 있는 곳의 미래를 보고 투자하라.

최근 많은 많은 전문가들이 더 이상 서울과 수도권에는 투자하기에는 너무 많이 올라 지방을 투자할 때이다.

라고 이야기를 많이 한다. 특히나 많은 투자자들이 공시지가 1억 미만의 아파트를 패닉바잉을 하고 있다.

이런 광풍 이유는 역시 세금 문제와 연결되어 있다. 역시 다주택자 입장에서 취득세 부분의 1~3프로 미만의 취득세만 내기 때문에 3주택 이상이 내는 12프로 구간의 취득세 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 이런 결과로 전국의 장이 불장이 돼버린 느낌이다. 순식간에 매매가의 50프로 이상 상승한 지역도 나타나게 되고 있다.

이런 1억 미만 아파트들의 상태를 보면 대부분이 오래된 구축이거나 입지가 도심과 떨어진 외곽지역이 많다. 이런 물건들은 수도권과 비교하면 엄청 싸 보인다. 그래서 사람들은 한 채가 아닌 몇 채씩 소액으로 사는 경우도 많이 볼 수 있다.

많은 부동산 초보 투자자 뿐만 아니라 전문가의 부추김을 들은 실수요자들도 이 시장에 후발 주자로 부랴부랴 뛰어들고 있다.

하지만 이런 지방 투자는 초기 진입한 전문가들은 소액 투자와 최저점으로 매수를 할 수 있지만 후발 주자인 초보 투자자나 실수요자들이 오른 가격을 받아줘서 매수를 할 가능성이 크다. 실질적으로 이렇게 되면 이런 시장은 실수요가 증가한 것이 아니라 투자자가 들어가 시장을 흔들어 놓기 때문에 시간이 지남에 따라 시장 수요에 의해 원래 가격으로 돌아올 가능성이 굉장히 높다.

그렇게 되면 첫 투자자는 털고 나올 수 있지만 2차, 3차 들어간 초보 투자자나 실거주 투자자들은 매도를 할 수요자가 없어 장기 투자로 갈 가능성이 높게 된다.

그래서 지방투자는 매도 타이밍을 전략적으로 계산하고 매입을 해야 한다.

이 타이밍을 놓치게 되면 부동산 투자는 실패할 수밖에 없다.

과거 나도 초보 시절에 경매를 열심히 할 때 서울과 수도권에서 경매로 낙찰받기가 너무 힘들었었다. 경쟁이 치열했기 때문이다. 그래서 눈을 돌린 게 지방 아파트 투자였다. 지방 아파트들은 권리가 70프로 정도에도 낙찰을 받을 수 있었다. 하지만 시세의 70프로로 받아서 90프로 정도에 매물을 내놓았지만 받아 주는 사람이 없어 결국 장기 투자로 이어졌고 어쩔 수 없이 다시 낙찰받은 물건을 경매로 내놓은 경우도 있었다.

당시에도 더 이상 서울은 비싸다고 판단해 많은 투자자들이 군산, 구미, 창원, 김해, 원주 등 지방으로 확대했지만 당시에 낙착을 많이 받아서 좋아했지만 2~3년이 흐른 후 쓰디쓴 매도 실패의 늪에서 빠져나오지 못하고 이 시장을 떠나게 되었다. 나 또한 이런 동료 투자자들을 보면서 나의 투자에 반면교사로 삼을 수밖에 없었다.

나는 이런 경험을 바탕으로 과거 철저하게 서울만 투자를 해왔다. 그리고 현재는 조금 더 넓혀 내가 아는 수도권만 투자를 한다. 그 이유는 1차적으로 나의 게으름도 있지만 내가 잘 알지 못하는 곳은 절대 투자를 하지 않는다. 그리고 일자리가 풍부한 수요가 받쳐 주지 않는 곳은 절대 쳐다보지 않는다는 원칙이 세워졌다.

물론 내 원칙이 100프로 맞을 수는 없다. 하지만 나는 안전한 투자를 지향한다. 즉 잃지 않는 투자를 좋아한다.

2~3년 전까지만 해도 나는 평택도 쳐다보지 않았다. 그 이유는 일자리가 많이 생긴다고 했지만 공급이 과도하게 많았었다. 그리고 일자리도 막상 바로 증가하기는 쉽지 않았었다. 그래서 나는 쳐다보지도 않았다.

하지만 최근 2~3년 전부터 실질적인 일자리가 늘어나고 공급이 어느 정도 끝나면서 전세가가 반등하는 모습을 보고 투자를 하게 되었고 현재는 물론 좋은 수익을 거두고 있다.

모든 투자는 리스크가 있다.

리스크 없는 투자는 그만큼 먹을 게 없다.

사실이다. 하지만 리스크라는 부분을 투자자라면 잘 고민해 보기 바란다. 메뚜기떼처럼 들어가서 매매가를 높인 곳에 뒤늦게 후발 주자로 들어가는 것은 정말 위험하다.

이것은 'Risk'가 아니라

'Danger'에 가깝다.

그럴 바에는 차라리 돈을 더 열심히 모아라!

그리고 당신이 사는 동네 임장을 더 열심히 해서 급매를 알아보는 것이 훨씬 쉽게 부자가 되는 지름길 일 수 있다.

우리는 마치

우리가 모르는 지역에 대한 환상을 가지고 있다

반면에 자기가 살고 있는 동네에 대해 너무나도 잘 알아서 무시하는 경향이 있다.

하지만 착각이다. 사실 내가 많은 임장을 해보면, 동네 부동산 사장님들이나 실거주민들이 오히려 자기가 사는 아파트의 가치를 제대로 모르는 경우가 너무 많다. 과거 몇 년동안 장기 침체를 몸소 경험했기 때문에..패배주의에 젖어 있는 경우를 많이 봤다. 하지만 여러 지역을 임장해보면 이 평가가 '저평가'인지 '저가치'인지를 비교 판단 할 수 있다.