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투자에 있어 기회비용을 생각하라.

by 머쉬 Nov 05. 2021


우리는 흔히 따박딱박 월세가 나오는 것을 좋아한다. 월세 나오는 상가, 월세 나오는 원룸, 월세 나오는 오피스텔 등 수익률이 높은 물건을 사는 것을 좋아한다. 하지만 과연 이런 것들로만 나의 투자 포트폴리오를 만들어 놓으면 좋을까?

매달 얼마의 돈이 따박따박 들어온다면 정말 멋지다고 생각할 것이다.

하지만 우리는 투자에 있어 항상 '기회비용'을 생각해야 한다.


우리는 고등학교 때 정치 경제 시간에 이 단어를 배웠다. A와 B 중에 A를 선택함으로 인해 B의 기회 가치를 놓치는 것을 말한다. 즉 부동산 투자를 함에 있어 매월 들어오는 수익 즉 월세 투자를 하게 되면 더 큰돈을 버는 기회를 놓치게 된다.


몇 년 전에 회사 지인 중에 나에게 심각하게 자기 동네에 상가가 나왔는데 이것을 매입할지 어떨지를 물어보았다.

나는 두 부부가 현금 흐름이 좋은 상태기 때문에 굳이 월세 세팅보다는 아파트 같은 시세 차익형에 투자를 하라고 권했다. 특히나 그때는 이제 막 부동산이 상승하고 있는 시점이었기 때문에 훨씬 더 큰 수익을 만들 것이라고 조언을 했다.

그리고 물건까지 찍어 주었다. 하지만 그 친구는 그 지역을 둘러본 후 동네가 별로라고 말했다.

그 친구는 나의 조언을 무시하고 '따박따박 월세'가 본인들의 로망이라고 판단하며 상가를 매입하게 되었다.

본인 투자금 2억 정도를 투자하였다.

당시에 나의 기준으로는 2억이면 아파트를 6 채를 수도권에 살 수 있었다. 그리고 만약 현재까지 보유하게 된다면 시세차익으로 적어도 18억 이상의 수익을 만들 수 있는 돈이다.


그 상가는 현재 어떻게 됐을까? 상권이 좋지 않아 임차인이 몇 번 바뀌었다. 그리고 한동안 공실을 유지하다가 임대료를 결국 내려 임차인을 받을 수밖에 없었다. 임대료를 내렸다는 것은 상가 가치도 떨어졌다는 것을 의미한다.


매매가 4억 5천만 원

월세 120만 원 (이후 100만 원으로 내림 )

자기 자본 2억, 대출 2억 5천만 원


실제로 이자 제외한 60만 원 정도 현금 흐름이 생기는 것이다.

1년이면 720만 원 10년이면 대략 8천만 원 정도 생기는 것이다.

겨우 10년을 해도 1억이 생길까 말까 한 수익률이다.


어떤 사람은 그 돈으로 생활비를 하면 좋지 않냐고 할 수도 있고 이런 물건들을 몇 개만 돌리면 회사를 다니지 않아도 되지 않냐고 반문하는 사람들도 있을 수 있다.

하지만 이런 물건을 몇 개 만들려면 역시나 자기 자본금이 더 많아야 하는데 평범한 월급쟁이가 저축을 해서 모아 재투자를 한다는 것은 절대 쉬운 방법이 아니다.

투자에는 분명 흐름이 있다. 그 흐름에 따라 투자 방식을 달리해야 한다.


내가 어떤 선택을 하느냐에 따라 엄청난 기회비용을 날릴 수 있다.


과거 2008년부터 2014년 까지는 부동산 침체기였다. 이때는 부동산이 상승하지 않기 때문에 아파트보다는 월세가 나오는 상가나 오피스텔 투자를 하는 것도 나쁘지 않았다. 하지만 부동산 상승장인 2015년부터는 상가를 매도하고 시세차익형인 아파트에 투자를 했어야 했다.

기회비용이라는 바로 이런 것이다. 아파트를 선택하지 않고 상가를 선택함으로 인해 18억의 기회비용을 날려 버렸다.그리고 임대료 하락으로 인해 매매가도 더 떨어지게 되었다.


그렇다면 현재 당신에게 3억이 있다면 향후에는 아파트와 오피스텔, 상가, 대지, 중에 어는 곳에 투자를 해야 기회비용을 극대화할 것인가?

부동산 투자 공부를 꾸준히 해야 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 

그 기회를 잡기 위해서는...

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