부동산 '투자의 그릇'
부동산은 사는 것이다.
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Aug 24. 2021
오늘은 부동산 투자에 있어 '투자의 그릇'에 대한 이야기를 해 볼까 한다. 과거 나는 부동산 투자를 처음 시작할 때는 누구나 비슷하겠지만 부동산 투자로 재테크 좀 해 볼까 하는 마음에서 시작을 했다. 시작은 여느 평범한 직장인처럼 소액으로 할 수 있는 것이 없을까 생각을 했다. 그리고 지인 소개로 임대아파트에 입주할 수 있는 권리를 거래하는 것에서부터 시작했다. 이 입주권은 사실 불법이다. 하지만 암암리에 거래가 되었고 입주권에 권리금 비슷한 프리미엄이 붙는 형식으로 사고팔기가 되었다. 그렇게 2천만 원을 투자를 해서 2천만 원을 벌게 된다. 그때부터 나는 본격적으로 부동산에 대한 재미를 알게 되었다. 그리고 경매를 배우게 된다. 경매의 장점은 시세 대비 싸게 낙찰받아서 시세보다 싸게 파는 전략으로 이 또한 단기간에 몇 천만 원의 시세 차익도 누릴 수 있는 방법인 것이다.
하지만 경매를 해본 사람이면 알겠지만 많은 내 노력과 시간을 갈아 넣어야 한다.
많은 경매 물건을 검색해야 하고, 그 물건 중에 싼 물건이 무엇인지 시세와 비교를 해야 하며 법리적으로 문제를 찾아봐야 한다. 그리고 나쁘지 않다면 임장을 통해서 실제 시세와 입지 물건의 컨디션을 확인해야 한다.(물론 해당 물건의 내부도 봐야 하지만 보는 것은 쉽지 않다.) 이를 통해 괜찮다고 생각하면 입찰을 한다.
평범한 투자자가 괜찮은 물건은 모두에게 괜찮은 물건이고 그러면 자연스럽게 입찰률을 올라가고 패찰 가능성은 높게 된다. 이런 패찰을 수십 번 경험하면서 운 좋게 낙찰이 된다. 그러면 낙찰의 즐거움도 잠시 세입자 또는 집주인을 내 보내기 위한 명도 준비로 고민을 해야 한다. 그리고 내용증명 또는 강제 집행 등의 압박으로 명도를 마무리하고 인테리어를 통해 새로운 임차인을 들이거나 매도를 하게 된다.
이런 일련의 과정이 최소 6개월이 소요된다. 이렇게 단기간의 매도를 통해서 몇 천만 원의 수익이 발생하면 좋겠지만 경기가 안 좋아지면 매도 자체가 힘들어지기도 한다. 1년에 몇 천만 원을 버는 것이 어디야?라고 반문하는 사람도 있을 것이다. 물론 평범한 직장인이 월급을 모아서 몇 천만 원을 모으기란 쉽지 않다. 이런 과정을 계속 반복해 가면서 수익을 지속적으로 창출해간다면 좋겠지만 현실은 이런 경매 이론처럼 평이하지 않다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 경매에 대한 환상을 가지고 거액의 수업료를 내고 경매 툴을 배우지만 막상 남아 있는 사람은 그리 많지 않고 대부분이 경매를 가르치는 강사만 오래 남아 있게 된다.
나도 처음에는 경매에 환상에 빠져 무조건 경매로 부동산을 사야 한다는 강박관념이 있었다. 그리고 무조건 단기간에 빠르게 수익을 기대하며 투자를 할 수 있을 것이라고 판단했다. 하지만 내 계획과 의지와는 다르게 시장은 내 생각과 반대로 가게 되었다. 시장은 계속해서 침체의 늪으로 빠지게 되었다. 나는 내가 할 수 있는 것은 없었다. 낙찰은 받았지만 매도는 안됐다. 매도를 해야 다음 응찰을 준비할 수 있는 자금이 생기는 것이었다. 자연스럽게 내 투자는 시장 흐름에 의해 장기 투자로 전략이 바뀌게 되었다. 그리고 몇 번 언급했듯이 부동산 상승 초입에 보유 물건들을 인고의 고통을 버티지 못하고 몇 천만 원의 수익에 매도를 한다. 그리고 매도 후 급등하는 것을 보고 몇 개월을 후회하게 된다.
그리고 매수도 중요하지만 매도 전략이 더 중요하다는 것을...
그렇게 몸소 뼈 아픈 경험을 통해 나는 부자들은 부동산 투자를 어떻게 할까? 부자들의 패턴을 공부하게 된다. 그리고 얻은 부동산 투자 교훈은 바로 이것이다.
부동산 사는 것이다.
대부분의 돈이 없는 사람들은 오르면 언제 팔까를 고민한다. 단기간에 급등하면 팔고 싶어 한다. 그리고 팔아서 다른 투자처로 옮겨 가고 싶어 한다. 즉 조급하다는 것이다. 하지만 부자들은 느긋하다. 10년을 바라보고 투자를 한다. 올라도 그만, 안 올라도 그만. 즉, 돈 없고 조급한 일반 사람들과 다르게 그들에게는 시간적으로, 금전적으로 여유가 있다. 부동산 사이클에 대해 크게 일희일비하지 않는다. 그저 싸다고 생각하면 사는 것이다. 그리고 묻어두는 것이다.
나는 이런 부자들의 투자 성향을 똑같이 하고 있다. 최대한 오래 보유를 목표로 투자를 하고 있다. 자연스럽게 내 투자물건들은 대부분이 주택 임대사업 8년으로 등록되어 있다. 많은 사람들이 8년 뒤에 부동산이 떨어지면 어떻게 하냐고 불안해한다.
나는 10년 후 내릴지 오를지 모르겠다. 나는 과거 10년 동안 가지고 있던 장기 투자의 힘을 보았고 현재도 투자한 물건은 시간에 비례해서 수익이 상승하고 있다. 즉 오래 가지고 있을수록 수익이 엄청나게 높아진 다는 것을 나의 경험을 통해서 배웠다.
여러분도 부동산으로 부자가 되고 싶은가?
일단 현재 가치가 낮지만 장기적으로 보았을 때 상승할 수 있는 물건에 투자하라.
주위에서 뭐라 해도 나만의 단단하고 넓은 '투자의 그릇'을 키울 수 있는 투자 마인드를 항상 고민하라.
다시 말하지만
부동산은 사는 것이다.
