최근에 부동산 경기가 조금씩 보합 내지는 하락하면서 안정화되어 가고 있다. 그러면서 새 정부도 전 정부의 부동산 규제 정책을 조금씩 완화하는 정책을 발표하고 있다.
몇 년 동안 전국의 불장으로 번지면서 전국의 웬만한 대도시를 투기지역으로 묶어 거래 절벽을 만들었던 것을 정상적인 시장으로 돌려놓으려 하는 것이다.
이런 규제 완화가 발표되자마자 지금까지 기다렸던 투자자들이 조금씩 들썩이기 시작한다.
"빨리 가서 사야 하는 것 아니야?"
"급한데."
"KTX 예약했어?"
오랫동안 숨죽이고 있던 투자자들이 슬금슬금 움직여야 할 때라는 말이 돌고 있는 것이다.
마치 땅속에 오랫동안 숨죽여 있던 좀비가 땅에서 나오는 것처럼 말이다.
안타깝게도 이런 조급한 투자자들의 마음을 보면서 과거 몇 년 전이 다시 생각난다.
당시에도 서울 장이 뜨거워지면서 서울 규제가 발표되었다. 그러자 사람들은 수도권으로 투자를 옮겨 가기 시작했다. 그리고 얼마 지나지 않아. 판교 분당이 갑자기 폭등하기 시작했다. 정부는 부랴부랴 분당을 규제지역으로 선정했다.
사람들은 바로 밑에 있는 용인에 투자를 하기 시작했다. 당시에 나도 분당이 발표되면서 용인 쪽에 투자를 많이 하고 있던 터라. 나름 안심을 했었다. 하지만 갑자기 용인이 전국 집값 상승률 1~2등을 찍으면서 조정 지역으로 발표했다. 그러자 사람들은 수원이 아직도 청정지역이라고 생각을 하고 메뚜기 떼처럼 투자자들이 대거 들어갔다.
순식간에 그 많던 매물은 사라졌다.
당시에 나는 투자자들이 들어오기 전에 오랫동안 수원 시장을 관찰하고 있던 찰나였고 전세가가 상승하는 것을 보고 기회라고 판단하고 빠르게 매입을 했던 때이다.
얼마 지나지 않아 정부는 부랴부랴 수원을 규제지역으로 편입을 해버렸다. 사람들은 다음으로 어디를 가지 고민하던 찰나에 절대 오르지 않을 것 같은 미분양의 무덤 평택으로 들어가기 시작했다. 나도 그전에 이미 거래를 마친 상태였고 이후에 투자자들이 대거 들어오면서 매입한 물건들이 시세가 몇 개월 만에 7~8천만 원을 상승시켜 버렸다.
그리고 얼마 지나지 않아 투자자들이 과연 어디로 갈 것인가를 고민하던 찰나에 김포로 넘어가게 된다. 김포의 급매들을 투자자들이 소진하고 나니 다시 김포도 규제지역으로 선정이 되었다. 다음으로 일산이 오르기 시작했으며 그 뒤로 사람들은 마지막 끝자락인 인천으로 들어갔다.
당시에 나도 그렇고 많은 투자자들이 과연 규제를 피해서 투자를 할 수 있는 곳은 어디일까를 고민했고 그 규제를 피해 투자를 한다고 했지만 결국 수도권이 모두 투기지역으로 선정되었고 발 빠르게 투자해서 이득을 챙기려고 했던 노력들은 다 허사가 되었다.(물론 초기에 선점을 했다면 상당한 상승의 이득을 봤겠지만 규제로 인한 세금폭탄을 피하지는 못했다.)
규제를 피하면서 발 빠르게 투자를 하면 더 할 나위 없겠지만 지나고 나면 결국 상황이 비슷해진다는 것을 알 수 있다.
투자자들은 조금 더 침착해질 필요가 있다. 규제가 완화되는 곳이 세금 혜택으로 장점이 있을 수 있지만 계속해서 더 침체되는 곳이라면 어떻게 할 것인가?
과거 역대 정부들의 부동산 경기 그래프를 보면 민주당 정부에서는 부동산이 폭등을 했으며, 국민의힘 정부에서는 하락하는 것을 볼 수 있었다. 과거의 그래프가 100프로 맞으리라는 보장은 없지만 어느 정도 상관관계가 높다.
즉 민주당 정부에서는 서민을 위한 정책으로 재정을 풀었다. 유동자금을 풍부해졌고 자연스럽게 자산 가치는 상승할 수밖에 없었다. 이에 반해 국힘의 정부에서는 금리를 올리고 긴축 정책으로 인해 유동자금은 줄어들게 되고 자산 가치는 떨어지는 것을 알 수 있다.
현재는 전 세계적으로 경제 리스크가 높으며, 인플레이션이 높아지고 있으며, 달러 금리 또한 상승하고 있다. 상승한 달러 금리는 자국의 외환 자금이 해외로 급격하게 빠져나가고 있는 상황을 만들고 있다. 즉 시장에서 돈이 사라지고 있다는 것이다.
이런 상황에 단순히 규제가 풀렸다고 과거 문제인 초기 집권을 생각하고 지방으로 달려들다가는 급격한 하락으로 영원한 장기 투자로 묶일 가능성도 없지 않아 있다.
과거 역대 정부와 똑같이 되리라는 보장은 없지만 어느 정도 과거의 사례를 생각하면서 나만의 기준을 가지고 침착한 투자를 하면 좋지 않을까 하는 생각을 하게 된다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
