퇴근 후 요즘 부동산 비수기에 실제로 현장의 분위기를 파악하기 위해 전화 임장을 하였다.
사장님 요즘 분위기 어때요?
매매가 잘 되나요?
말도 마 매매는 절벽이야 거래 정말 안돼.
전세는요?
전세도 그냥 그래
이러다 문 닫아야 할 것 같아.
급매물이 많이 쌓이고 있어.
혹시 매수의향 있는 사람 있으면 추천 좀 해줘.
내가 진짜 저렴하게 나온 급매물 추천해 줄게.
그래요?
얼마나 싼데요?
며칠 전 거래된 것보다 5천만 원 정도 저렴해.
오~ 그러네요.
저도 주변에 관심 있는 사람 있는지 알아볼게요.
전화야 장을 통해 급매들이 많이 나온다는 것을 알 수 있었다.
이런 분위기가 언제까지 갈까?
그리고 언제 다시 반등할까?
투자자로서 항상 이런 전망이 가장 궁금하지 않을까?
내 개인적인 생각은 내년 단기 중과세 면제 기간(5월)까지는 계속해서 다주택 매물이 나올 것으로 생각된다.
과연 이 다주택 매물을 일반 실수요자가 받아 줄 것인가가 가장 중요한 관점인데, 실수요자들은 가장 시장에 수동적이며 가장 늦게 진입한다. 5월 이후 시장이 상승한다는 예측과 흐름이 있어야만 가장 마지막에 움직일 것이다.
하지만 현재 분위기로 봐서는 대다수 사람들은 집값이 떨어질 것이라는 의견이 많다. 그 이야기는 실수요가 붙지 않을 것이며, 다주택 투자자들 또한 5월까지 어떻게든지 물건을 털어야 하기 때문에 쉽사리 반등하기는 쉽지 않을 것이다.
여기에 변수는 정부 정책이다. 현 정부는 부동산 실패로 인해서 반대급부로 탄생된 정부이다. 그렇기 때문에 부동산 상승에 대해 가장 민감하게 반응하고 있다. 내심 이런 부동산이 떨어지고 있는 것에 대해 쾌재를 부리고 있을 수 있다. 하지만 이런 기간이 장기간 지속된다면 경제성장에 마이너스가 되기 때문에 더 큰 골칫거리로 돌아올 수 있다.
현재 가파른 금리 상승으로 인해 임대인이나 임차인이나 대출을 하는 것을 꺼리고 있다. 이로 인해 대출을 일으켜 집을 산 임대인은 이를 임차인에게 자연스럽게 전가 시키고 있다. 마찬가지로 임차인 또한 과거에는 저리로 대출을 일으켜 전세를 살기를 원했지만 현재는 전세자금 대출 이자 비용이 올라가서 전세보다는 월세나 반전세로 빠르게 갈아타고 있는 상황이다.
이는 언론에서 연일 월세 가속화, 임차인이 살기 힘든 시대라는 것을 연일 떠들고 있고 이는 현 정부에 부담을 가중시키게 될 것이다. 따라서 임차인에게 혜택이 갈 수 있는 정책들을 내놓을 수밖에 없을 것이며, 단기간에 할 수 있는 것은 민간임대 사업을 활성화시킬 수밖에 없고 임대 사업 장려정책을 펼 수밖에 없을 것으로 본다. 하지만 현재까지 오피스텔, 빌라, 일반주택은 임대 사업 혜택을 여전히 유지하고 있지만 우리나라 특성상 많은 사람들이 아파트에 살고 있어 그 혜택은 미미하다. 따라서 초기 윤정부의 공약인 소형 아파트 임대 사업 부활을 해 줄 것인지 아닌지가 가장 초미의 관심사가 될 것이다.
현 정부는 소형 아파트를 임대 사업으로 포함시키고 싶은데 이것이 부동산 상승의 트리거로 작용할 것에 대한 우려가 커서 이 또한 쉽지 않겠다는 생각을 하게 된다.
개인적으로 이 분위기가 내년까지 지속된다면 장기간 부동산 침체로 인해 소형 아파트 임대 사업에 포함시키지 않을까 생각이 든다.
그런 측면에서 이미 현재 재산세와 종부세가 올해는 결정되었기에 올가을이 소형 아파트에 투자할 수 있는 좋은 타이밍이 되지 않을까 생각이 든다. 그래서 지금부터 서서히 임장을 다니면서 역세권 저평가 지역과 시세가 빠진 지역을 유심히 관찰하고 있다.
오랜 투자를 하면서 느끼는 것은 투자는 상승장에서 하는 것이 아니라 하락장에서 해야 투자금을 최소화할 수 있으며 수익률 또한 극대화할 수 있다.
투자자들은 지금 시장을 면밀히 관찰하면서 부동산 사장님과 돈독한 관계를 유지하면서 소형 아파트 초초급매물들을 잘 노려보기를 바란다.
이런 부동산 비수기는
투자자에게 좋은 기회를 준다.
이런 비수기일수록
많이 보러 다녀라.
아마도 더 떨어질 수도 있다.
그래도 임장하라.
가장 저평가 지역(아파트)이 어디인지를 임장하라.
가장 많이 하락한 지역이 어디인지를 임장하라.
가장 투자가 유망한 평형때는 무엇인지 임장하라.
기회는 서서히 오고 있다...
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
