부동산 투자가
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Oct 11. 2022
과연 부동산 투자가가 된다는 말은 어떤 의미일까?
어떻게 하면 부동산 투자가가 되어 엄청난 부자의 반열에 오를 수 있는 것인가?
과연 부동산 투자를 하는 것은 어려운 것일까?
쉬운 것일까?
"쉽다."
부동산 투자는 약간의 돈과 의지치만 있으면 할 수 있다.
마치 주식처럼 얼마든지 마트에서 물건을 사듯이 우리는 쉽게 살 수 있다.
주식도 비싼 주식이 있고 싼 주식이 있듯이 부동산도 내 주머니 사정에 따라 입맛 따라 골라 살 수 있다.
만약 투자금이 작다면 지방의 변방의 아파트를 전세금을 끼고 1천만 원에도 살 수 있고 세팅을 잘한다면 오히려 매수하고 전세금을 높게 받아 사고도 돈이 남는 장사를 할 수 있다.
나름 나 또한 이런 매력에 빠져 주식보다는 부동산 투자를 시작한 이유이기도 하다.
부동산 투자는 돈이 많이 들어간다고 하지만 솔직히 돈과 상관없이 본인의 '의지'만 있다면 얼마든지 할 수 있는 것이다.
즉 서두에도 언급했듯이 돈이 없으면 지방을 가야 하고 조금 더 있으면 수도권 조금 더 있으면 서울 더 있으면 강남으로 할 수 있는 선택권이 넓어지는 것이다.
중요한 것은 돈이 많을수록 살 수 있는 기회 영역이 넓어지는 것이다.
그렇다면 돈이 많다고 돈을 더 많이 벌 수 있을까?
맞다. 돈이 더 많으면 돈을 더 많이 빨리 벌 수 있다.
상대적으로...
그렇다면 돈이 없는 사람은 돈을 조금 버는 것인가?
맞다. 솔직히 큰돈을 벌기 힘들다.
이는 워런 버핏의 '스노우 볼'이론과 일치한다.
눈 뭉치가 작으면 한번 굴려도 별로 수익이 크지 않다.
하지만 눈 뭉치가 사람 만큼 크면 그만큼 큰 수익이 생기는 것은 어쩌면 당연한 것이다.
그럼 과연 돈이 없는 사람은 평생 작은 돈 밖에 벌 수 없는 것인가?
일반적으로는 맞다.
하지만 내가 어떻게 작은 눈 뭉치를 크게 키워서 크게 투자를 할 수 있을지에 따라 달라진다.
그럼 여기서 나의 첫 부동산 시작할 때 이야기를 해보도록 하겠다.
나는 몇 번 언급했듯이 부동산 투자를 경매로 배웠다.
당시에는 갭투자라는 것이 없었기 때문에 '부동산 투자=경매'였다.
나는 당시에 경매에 매료되었다.
소액 투자로 얼마든지 투자가 가능하다는 이야기를 '강사'나 '부동산 투자'책에서 많이 배웠기 때문이다.
혹자는 인천 반지하 빌라를 무리 투자로(투자금 0)으로 많이 해서 부자가 됐다는 이야기를 들었다.
그래서 나도 인천보다는 서울 반지하 빌라를 미친 듯이 보러 다닌 적이 있었다.
혹자는 아파트 소형 물건을 경매로 싸게 낙찰받아서 가성비 있는 인테리어를 통해 전세를 높게 받아서 플러스 피 투자로 성공했다는 선배들의 이야기를 듣고 소형만 죽어라 보러 다니면서 낙찰받기 위해 돌아다닌 적이 있었다.
또 다른 경매 전문가는 수도권 외지에 있는 아무도 쳐다보지 않는 나 홀로 빌라를 세 번 유찰에 거의 주어서 플러스 투자를 했다는 이야기를 듣고 매일 밤 수도권 변방 아파트, 빌라만 주야장천 팠던 기억도 난다.
결론적으로는 다 실패했다.
그렇게 열심히 물건을 쫓아서 돌아다녔지만 생각보다 나의 수준과 그 선배들과는 일정 이상 갭이 있었고 그것이 실력 차이인지 운이 안 좋은 건지는 모르겠지만 나는 분명 투자의 좌절을 느끼고 있었다.
그러던 중 서점에서 경매 책을 낸 고수와 맥주를 한잔할 수 있는 기회가 생겼었다.
나는 맥주를 마시면서 분위기가 무르익을 무렵 질문을 던졌다.
많은 경매 고수들이 그러는데 3천만 원이면 부동산 투자 즉 경매를 할 수 있다고 하는데
솔직히 이것이 가능합니까?
한참을 나를 쳐다보더니만 맥주를 한 모금 마신 후 그 고수가 이렇게 이야기를 한다.
할 수는 있지!
하지만 솔직히 힘들어.
그리고 그렇게 투자를 했다고 해도 그것이 오를지 떨어질지 모르는 상황에 다음 투자를 기대하는 힘들지.
그저 한 번의 부동산 투자 경험으로 끝날 가능성이 높지.
그럼 솔직히 얼마 정도 있어야 부동산 투자를 계속할 수 있으며 부자가 될 수 있을까요?
음.... 글쎄
한 5억 정도는 있어야 해.
물론 5억이 있기 전에 나름 실전 경험을 충분히 쌓은 후이겠지.
실전 경험이 있지 않고 5억을 투자를 한다면 다 날려먹기 십상이야.
아마도 3천만 원으로 할 수 있다는 이야기는 돈을 번다기보다는 투자의 오리엔테이션을 한다고 봐야겠지.
어떻게 어렵게 서울 반지하 빌라는 저렴하게 낙찰받았다고 치자.
그리고 진짜 힘들게 셀프 든, 직영이든, 업자를 끼고 인테리어를 해서 높게 전세를 세팅했다고 치자.
이제 뭘 해야 하니?
빨리 매도를 하고 다음 물건으로 넘어가야지.
그런데 서울 반지하 빌라가 부동산에 내놓으면 팔릴까?
솔직히 꾼들이야 경매로 사지만 일반 사람들은 쳐다도 안 본다 말이지.
그럼 어떻게 될까?
팔기 위해 전단지를 만들어 사방팔방에 붙이겠지.(아마도 이것도 강사들의 노하우라고 하며 가르쳐줬을 거야.)
물론 수십 군데 부동산도 다 돌리고...
그런데 반지하 빌라를 문의 전화가 올까?
특히나 호재도 없고 부동산 경기도 안 좋으면..?
그러면 일단 '2년 전세 만기 때까지 버티자'라고 스스로 자의가 아닌 환경에 의해 매도 타이밍을 미루겠지.
그러면 다음 투자를 할 수 있니?
당연히 없지요.
혹시 모의 투자라고 들어 봤니?
돈이 없는 사람이 모의로 낙찰가를 예상하고 써보는 거지?
그리고 과거 시세를 통해 복기도 하고 ..
뭐 그런 공부를 하는 거지.
하지만 그런 공부가 투자를 더 이상 하지 않고 얼마나 할 수 있겠니?
글쎄 길게 하면 1년 하다 끝나게 되는 거야.
그럼 투자는 거기서 멈추는 거야.
그리고 일상으로 돌아오지.
그렇게 투자 경험을 할 수 있는 비용이 3천만 원인 거야?
나도 처음에 그랬지.
그래서 나는 2~3년을 해보면서 절대적으로 좋은 위치와 좋은 물건을 낙찰받아야 매도가 된다는 것을 몸소 체험했고 그 금액이 5억이라고 생각을 했지.
나는 방배동에 조합원 딱지를 경매로 어렵게 낙찰받았고 그것을 담보로 5억 대출을 일으켜 투자를 시작했지.
그때부터는 책에 쓰여있는 그대로야.
좋은 입지, 좋은 물건 위주로 매입을 했고 좋은 물건은 경기와 상관없이 거래가 잘 되었으니까.
내가 낙찰만 잘 받는다면 매도 걱정이 없는 거지.
그래서 낙찰보다 더 중요한 것이 어떻게 매도를 할지를 고민하고 접근하는 것이 가장 좋은 방법이야.
참고로 나는 부동산 불경기임에도 서울의 단독주택도 경매로 저렴하게 낙찰받았지.
그리고 LH에 임대주택으로 정해진 가격에 매도를 할 수 있었어.
싸게 사는 것도 중요하지만 잘 팔리는 물건을 사는 것이 중요해.
