"나는 지방 투자를 하지 않는다.
왜냐하면 게으르기 때문이다. "
지방투자를 잘하려면 입주물량과 전세, 매매수요 등 전반적인 것들을 꼼꼼히 따져보고 투자 타이밍이 맞는지 아닌지에 대한 판단을 잘해야 하기 때문이다. 또한 이런 가시적인 수요공급을 완벽히 안다고 하지만 지금처럼 매수심리가 급격히 꺾이게 되면 이것은 그 어떤 것으로도 분석이 불가능해지기 때문이다. 이런 하락장에서는 서울보다 더 지방이 훨씬 더 큰 타격을 받기 때문이다.
즉 EXIT가 더더욱 힘듦을 과거 투자를 통해 배웠기 때문이다.
그렇기 때문에 나는 여러 번 강조하지만 내 나와바리내에서 안전하게 투자하는 것을 좋아한다. 아니 그것이 편하다. 혹자는 투자자로서 너무나 소극적인 것은 아닌가요? 물어볼 수도 있다.
그렇다. 나는 소극적이다. 지금은...
물론 초기 부동산 투자를 시작했을 때는 그렇지 않았다. 하지만 10여 년 이상 이 바닥에 남아서 투자를 해본 결과 그렇게 힘들게 투자한들 실제로 내게 떨어지는 것이 생각보다 적다고 생각했기 때문이다.(이것은 순전히 내 스타일이니 사람마다 다를 것이다.)
작년에 정부규제로 인해 많은 투자자들이 지방에 1억 미만 물건을 찾아 들불처럼 전국을 돌아다닐 때도 나는 솔직히 쳐다보지도 않았다. 왜냐하면 솔직히 귀찮았기 때문이다.
그리고 과거에 1억 미만 빌라, 아파트들을 많이 해봤기 때문에 이 가치를 잘 알고 있었다.
이런 물건들은 투자자들에게는 굉장히 매력적으로 보인다.
천안, 아산, 평택,원주, 구미, 등의 물건들을 많이 보러 다녔고 시세 흐름도 지속적으로 추적하기도 했었다.
이는 소위 '천 띠기'투자였다.
즉 매매가 9천만 원, 평균 전세가 7천만 원
인테리어를 500백만 원을 통해 전세가를 높여 8천만 원으로 전세 세팅 매매 전세 갭 1.5천백만 원 세팅 이렇게 세팅하고 부동산 상승 바람이 불면 팔거나, 아니면 경매로 조금 싸게 받거나 이런 방법이었다.
하지만 그래도 상승하겠지 하는 마음으로 어렵게 수십 번을 지방까지 가서 인테리어까지 해서 전세 세팅을 했지만 내가 원하는 가격에 매도를 하기는 쉽지 않았다.
그리고 그렇게 매물은 장기투자로 어쩔 수 없이 묶이게 되고 나름 경매를 잘 아는 사람들은 경매로 매입을 해서 다시 경매로 터는 경우도 많이 보게 된다.
이처럼 지방 소형 아파트, 빌라들은 부동산 바람이 불지 않으면 매도가 굉장히 어렵다.
나는 그걸 알기에 아예 쳐다도 보지 않는다.
하지만 작년에 내가 아는 지인뿐만 아니라 투자자들이 전국 투어를 하면서 이런 물건들을 싹쓸이했다.
물론 매수 타이밍을 잘 잡는다면 매수하고 바로 단타를 칠 수 있다. 후발 투자자들이 이를 받아주기 때문이다. 물론 전제조건은 부동산이 계속해서 상승한다는 전제조건이 있을 때만이 후발 주자가 들어와서 내 물건을 사 줄 수 있는 것이다.
지금처럼 부동산 심리가 급격히 사르라 들때는 이런 류의 물건들은 거의 계륵으로 될 가능성이 높다.
물론 장기 투자를 하면 언제 가는 다시 봄날이 올 수도 있겠지만 미래를 모르기에 하염없이 기다리면서 버티기 전략으로 갈 수밖에 없을 것이다.
요즘 들어 주변 지인들이 하소연이 깊다. 작년에 야심 차게 지방에 다주택 모드로 1억 이하 물건을 공격적으로 투자했는데 전세, 매매 심리가 동반 하락하고 있다는 것이다. 팔지 않더라도 전세가 하락으로 전세금을 반환해 줘야 하는데 문제는 한두 채가 아니라는 것이다. 이런 것들이 잘 못하면 나쁜 임대인으로 뉴스에 나게 되고 무리하게 투자를 했다면 과거 인천 빌라 투자했던 모녀가 투자 실패로 자살했다는 뉴스처럼 그렇게 될 수도 있겠구나 하는 생각을 하게 된다.
"작년에 그렇게 열정을 가지고 투자했던 물건들이었는데...에휴"(지인의 한숨이 아직도 느껴진다.)
부동산 투자는 어렵다.
아니 모든 투자는 어렵다.
시작은 호기로 시작할 수 있지만 만약 실패를 하게 되면 정말 치명적인 리스크를 안게 되고 평생 이 바닥을 다시 넘보지 못할 수도 있다.
그것은 바로 길거리에 야바위꾼을 보고 옆 사람(바람잡이)가 돈을 따는 것을 보고 나도 할 수 있겠구나 하고 뛰어드는 것과 같은 이치로 한두 번은 돈을 따게 해주지만 결정적인 한 방에서 KO를 당하게 되는 것이다.
흐름에 너무 편승해서 투자를 하다 보면 나의 의지와 상관없이 분위기에 휩쓸려서 투자를 하게 되고 이는 온전히 내가 떠안아야 할 엄청난 리스크로 돌아올 수도 있으니 투자에 신중을 기하면서 하기를 바랄 뿐이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
