투자를 하는 사람들 치고 단기간에 큰 차익을 남기는 투자를 선호하지 않는 사람이 있을까?
그 기간이 짧으면 짧을수록 사람들은 열광하고 마치 그것이 본인의 실력인 양 자랑을 하고 그런 사람들을 보면서 나도 저 사람처럼 해보고 싶다는 생각을 자연스럽게 하게 되고 똑같이 도전해 보게 된다.
그 단기 투자의 가장 좋은 툴이 무엇일까?
유튜브나 책에서 항상 거론되고 있는 것이 경매가 아닐까 한다.
경매는 자신의 노력으로 좋은 물건만 찾고 운 좋게 낙찰만 받는다면 단기간에 작게는 몇백만 원부터 크게는 몇억도 벌 수 있는 것은 분명하다. 그럼 이렇게 좋은 툴인 경매로 몇 번만 낙찰받고 매도하게 되면 당장 때 부자 될 것 같지만 막상 이 바닥에서 부자가 된 사람은 그리 많지 않다. 물론 이 경매의 툴을 부정하는 것은 아니다. 극히 일부는 이 툴을 잘 활용해 내가 모르는 엄청난 부자가 된 사람이 있을 것이다. 하지만 아직까지도 나는 경매로만 부자가 된 사람을 보지 못했다.
그만큼 경매의 매력적인 단타 투자로 접근해서는 쉽지 않음을 느낀다.
그리고 다음은 무엇일까?
아마도 나를 포함하여 대부분의 부동산 투자가들이 재미를 봤던 것이 갭투자일 것이다.
갭투자의 성패는 저평가 구간의 아파트를 찾아서 반등의 기미가 보이기 전에 얼마 빨리 투자를 하느냐가 가 관건일 것이다.
여기서 관건은 투자금을 얼마나 최소화할 수 있느냐일 것이다. 즉 아무도 매수를 하려고 하는 않는 지역이지만 거주 수요가 높아 전세가가 높은 곳을 노리는 것이다. 이런 곳은 대부분은 일자리가 풍부하거나 인프라가 잘 갖춰진 곳이 많다. 다만 부동산 투자 심리로 위축되어 있어 매수심리가 얼어붙어 전세만 찾는 수요가 많은 곳일 것이다.
나는 과거 이런 곳을 집중적으로 가장 바닥일 때 투자를 해서 거의 투자금을 작게는 8백~2천만 원에 투자 세팅을 끝냈었고 1~2년 안에 2~3억씩 폭등한 경험을 맛보게 된다.
과거 나는 투자금을 최소화하기 위해 직영 인테리어로 전세금을 1천만 원씩 높게 받아 거의 무피투자에 가깝게 투자를 했고 2년 후 전세가가 폭등해서 물건마다 1~2억씩 투자금을 회수할 수 있었다.
이 갭투자의 성패는 본인의 능력도 중요하지만 상승기를 잘 만나야 한다. 즉 물이 들어올 때를 잘 봐두고 있다가 물이 들어오면 배만 띄우면 되는 원리이다. 하지만 이 물이 들어오는 상승기를 만나기가 최근까지는 쉬웠지만 나의 투자 13년을 돌아보면 채 50프로도 되지 않는 것 같다. 언제나 갭투자가 핑크빛처럼 느껴지지만 6년 전으로 돌아가 보면 거의 7~8년 동안 부동산 침체기였고 갭투자를 한다는 것도 본인만의 확실한 신념이 없다면 그렇게 오랫동안 버티면서 하기는 쉽지 않아 보인다.
그렇다면 이런 침체기로 시장이 급격히 변하는 시장에서 할 수 있는 것은 무엇일까? 과거 경험으로 봤을 때는 많은 사람들이 미래의 시세차익이 불투명하다 보니 소위 튀자 꾼들은 '파이프 머니'만드는 것에 집중하게 된다. 상가투자, 지식산업센터, 오피스텔 등 정기적인 월세 수입을 늘리는 투자를 지향하게 된다. 그래서 부동산 침체기에는 투자자들 중에 유명한 사람들은 ' 상가투자, 지식산업센터, 오피스텔 투자자로 성공한 사람들이 책을 내는 경우를 많이 보게 되고 사람들도 이쪽으로 시선을 많이 돌리게 된다.
부동산이 힘든 시기에는 앞으로 오르는 것은 모르겠고
'월세따박따박'이라는 신기루에 사람들이 열광하게 된다. 그리고 상가투를 경매와 결합해서 투자를 하게 되고 이를 통해 성공해 보이는 사람들이 탄생하게 된다. 이런 성공적인 투자가 빛이 있으면 음지가 있듯이 불나방처럼 뛰어든 초보자들이 고분양가 상가, 경매를 활용한 썩은 상가, 후면 상가, 지하상가 등을 무턱대고 받아서 임대를 맞추지 못해 애를 먹는 경우도 많이 발생하게 된다.
한편으로 상가투자로 월세 세팅을 성공한 사람들이 상가투자의 성공에 취해,
부동산 상승기에 갭투자를 준비하지 못해 기회비용을 놓쳐서 땅을 치고 후회하는 사람들도 많이 만나게 된다.
왜 내가 몇 푼 안되는 파이프 머니를 만들기 위해 그렇게 월세 세팅에만 고집했을까?
뒤늦은 후회를 하는 경우를 많이 보게 된다.
과연 그렇다면 지금은 어떤 투자를 해야 부자가 될 수 있을까?
침체기로 접어들었다면 다시 '월세 세팅으로 눈을 돌려야 할까?"
그러기에는 금리가 높아 상가 수익률이 턱없이 좋지 않다.
매도를 해서 다른 쪽으로 투자를 돌리려고 해도 매도 자체가 안된다.
급매 중의 급매로 던져야 할까?
나는 진정한 부자는 이런 침체기에 탄생한다고 본다. 부자들은 상승장을 좋아하지 않는다. 그들은 너무 비싸다고 생각하기 때문이다. 그들은 침체기가 오는 것을 반긴다. 본인들이 이제 매집한 때라고 생각하기 때문이다. 과거 IMF, 리먼 사태 때에도 부자들은 그 시기에 매집을 집중적으로 했지만 일반 사람들은 매도하기 바빴다. 당장 돈줄이 막혔기 때문일 것이다. 하지만 부자들은 여유가 있었기에 그 시기를 잘 버티면서 더욱더 낮은 가격에 부동산을 거저 주을 수 있을 것이고 그리고 장기간 보유하는 것이 전부였을 것이다.
나도 오랜 투자 경험을 통해 단타가 매력적이기는 하지만 장기투자로 방향을 바꾸었다. 어떤 것은 내 의지와 상관없이 외부 시장 상황에 의해 반강제로 장기투자를 할 수밖에 없었다. 비근한 예가 뉴타운 빌라가 그 예일 것이다. 팔려고 해도 팔리지 않는 것을 어쩔 수 없이 강제로 보유해야 했지만 결과는 대박이 나는 것을 직접 경험했다. 8~9년 전에 유명한 경매 고수가 같은 지역에 경매로 낙찰받아 단타로 매도를 해서 1억을 벌었다(당시에 매도가 안돼서 경매로 받아서 경매로 날렸다.)고 이야기할 때 나는 그 사람이 엄청나게 부러웠지만 그렇게까지 못하는 나의 경매 스킬에 비관했지만 오히려 이것이 나를 전화위복으로 만들었다.
장기투자의 힘을 몸소 체험하게 된다.
나는 그 이후에 매입을 할 때 단타보다는 어떻게 하면 오래 가져갈 수 있을까를 고민하고 대부분을 8년 임대 사업자 물건으로 등록을 해놓아 버린다. 임대 사업자는 전세가를 5%밖에 올리지 못한다. 시세보다 턱없이 낮게 임대를 내놓아야 한다. 어쩔 수 없지만 세팅을 한 후 잊어먹어야 한다.
최근에 매매가가 떨어지면서 사람들이 아우성을 친다. 설상가상으로 금리로 인한 전세가 상승이 막히면서 월세로 시장이 급격히 변하면서 전세가 하락이 나타나고 있다. 매매가 떨어지는 것은 버티면 되지만 전세가 하락은 곧바로 소유주에게 치명적인 리스크로 다가온다. 이것이 한두 채면 상관이 없지만 10채 이상이면 바로 사회면에 대문짝만 하게 나올 수 있는 문제가 돼버리는 것이다.
부동산 투자는 누구나 쉽게 접근한다. 그리고 쉽게 돈을 벌 수 있다고 생각한다. 하지만 막상 이 바닥에서도 돈을 벌기는 생각보다 쉽지 않다. 많은 인내와 경험이 필요한 것이다.
지금같이 어려운 시기를 잘 버티기 위해서 나에게 필요한 투자 전략이 무엇인지 곰곰이 생각하는 좋은 시기가 되지 않을까 하는 생각을 하며 좋은 기회임에는 분명하다는 것을 느끼게 된다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
