최근에 부동산이 급격히 무너지면서 거래 절벽이 오고 있다.
작년까지만 해도 투자는 세금을 피하기 위해 저렴한 서울, 수도권의 1억 미만의 아파트로 미친 듯이 투자 자금이 몰렸었다.
그러면서 빌라 시세가 급격히 오르기 시작했고 사람들은 흥분하기 시작했다. 투자 좀 한다는 사람들은 꿩 대신 닭으로 빌라 시장에 뛰어들기 시작했으며 단기간에 폭등하는 현상까지 나타나게 되었다.
하지만 부동산 침체기가 오면서 거래 절벽이 나타났고 이는 부동산 종류의 가장 하위 계층인 빌라에는 엄청난 태풍으로 다가왔고 여기저기 빌라 투자를 했던 사람들의 아우성이 쏟아지고 있다.
특히나 정권이 바뀌면서 재개발, 재건축에 엄청난 기대를 하고 영끌로 무리한 투자를 했던 사람들의 아우성은 더욱 커져가고 있다.
그래서 오늘은 몇 번 칼럼을 통해 나의 빌라 투자를 했던 사례와 최근 벌어지는 일들과 관련해서 이야기를 해보려고 한다.
과거 내가 부동산 투자 즐 시작할 때 사람들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 빌라였다. 나 또한 마찬가지였다.
부동산을 사고 싶은데 아파트를 사기에는 돈이 많이 들어가고 그렇다고 지방까지 투자하기는 힘들고 해서 가장 쉽게 선택할 수 있는 것이 서울 빌라 투자가 아닌가 생각을 하게 된다.
당시에 나보다 먼저 투자를 시작했던 2~3년 투자 선배들은 무피 투자 즉 (투자금 0원)을 만들기 위해 다양한 방법으로 물건을 찾고 다녔다.
당시에 빌라 투자를 좀 한다는 사람들은 인천으로 많이 몰렸었다. 인천은 당시에 정치인들이 공약 난발로 재개발 지정 이슈로 시장은 들썩들썩하고 있었고 이를 잘 아는 고수 선배들은 그 이슈가 있기 전에 이미 자리를 잡고 선 매입해서 투자를 끝마치고 있는 상황이었다. 하지만 이제 막 투자에 뛰어든 후배 투자자들은 그래도 먹을 것이 없나 생각을 하고 뒤늦게 인천 빌라 투자 시장에 들어갔다.
투자 고수 선수들은 재개발 이슈가 터지면서 물건들을 내놓기 시작했고 이를 후배 투자자들이 대거 받아 내기 시작했다. 인천 빌라 시장이 엄청 뜨거워지기 시작했다. 너도 나도 인천 재개발 빌라를 사지 못해 안달이었다. 첫 진입한 고수들은 무리 투자가 가능했지만 후발로 들어가 투자자들은 피를 주고 매입해야만 했다.
초부 투자자들은 재개발로 인한 새 아파트를 갖게 된다는 부푼 꿈을 가지고 무리한 투자를 하게 되었다.
이런 과열 흐름 속에 미국 발 리먼 사태가 터졌고 부동산 시장은 초냉각상태로 얼어붙기 시작했다.
강남, 서울, 수도권, 인천 이런 흐름으로 부동산이 퍼지듯이 냉각기로 접어들면 가장 먼저 큰 타격을 받는 것이 인천이다. 그중에 빌라(고급빌라 제외)의 특성은 부동산 종류 중에 가장 하위권에 포지션 되어 있고 특히나 인천 빌라는 바닥 중에 바닥에 해당된다.
부동산이 과열될 때는 부동산 업자 및 건설사들이 호재를 만들어 낸다.
여기에 국회의원들이 재개발 공약을 선포했어.
곧 될 거야 이런 이야기가 돌지만
냉각기로 접어들면 그런 호재는 아무런 약발이 먹히지 않는다.
언제 그랬냐 그랬냐는 듯이 너무나 처참하게 시장은 얼어붙게 되는 것이다.
당시에 후발 주자로 들어간 동기들이나 선배들의 기억이 아직도 생생하다.
개발된다는 이야기가 있어 급하게 대출을 통해 매입을 하고 시세가 몇 달 만에 4~5천만 원씩 올라가는 것에 흥분했다.
조금만 더 기다리면 1억도 찍을 것 같다고 생각했는데 리먼 사태가 터지면서 거래 절벽이 오면서 이러지도 저러지도 못하게 된다.
문제는 뒤늦제 들어간 초보 투자자들이 물건이 없어서 반지하 빌라를 나름 저렴하게 샀다고 생각했는데
여름에는 침수에 겨울에는 동파로 매일 같이 전화가 온다는 것이다.
너무나 시달려 어쩔 수 없이 세입자를 내 보내고 빈 공실로 둘 수밖에 없다는 것이다.
수리가 거의 불가능하다는 것이다. 수리를 해도 다시 물이 차거나 곰팡이, 동파로 스트레스를 받아서 다른 돈을 끌어서 세입자를 내보냈다는 것이다.
이런 게 한 채면 그나마 다행인데... 너무 많이 투자를 했다는 것이다.
그렇게 그 지인들은 더 이상 투자를 하지 못하고 연락이 끊기게 된다.
나는 과거 그런 선배들을 많이 보았기 때문에 빌라 투자를 선호하지 않게 되었다.
하지만 운명의 장난이랄까 나는 경매로 뉴타운 빌라를 3채를 덜컥 받게 된다.
한 채만 받으면 다행이라고 생각을 하고 들어 간 입찰이 3채를 받게 된다. 다른 빌라 대비 저렴하게 받았다고 생각했는데 시장은 끝을 알 수 없는 침체기로 접어들면서 낙찰가보다 더 싸게 내놓아도 팔리지 않게 된다.
그 낙찰받은 빌라는 30년이 더 된 물건이라 누수, 곰팡이는 기본이요, 하수도 막힘 등이 매 분기로 발생하게 된다.
그렇게 나는 그 빌라를 반강제적으로 12년째 보유하고 있다.
물론 지금은 현재는 이주 절차를 밟고 있어 향후 5년 후면 큰 수익을 안겨줄 것이라 예상되지만 그 과정은 정말 힘든 고통의 시간이지 않았나 생각이 든다.
나는 이 물건이 주는 고통을 잘 알기에 빌라 투자를 선뜻 추천하지 않고 나 또한 잘 하지 않는다.
최근에 빌라 투자했던 지인들의 아우성의 목소리가 여기저기서 터져 나오고 있다.
1~2년 전에는 사고 나서 1억씩 올라서 좋아했는데 현재는 거래가 절벽이 되었고 급매도 매입가보다 떨어진 물건이 나와도 팔리지 않는다고 한다.
더욱 힘들게 하는 것은 새벽에 세입자로부터 오는 전화로 인해 깜짝깜짝 놀란다는 것이다.
보일러가 터졌어요.
수도 계량기가 터졌어요.
벽에 결로 곰팡이로 인해 미치겠어요.
주택 불량 하자로 인해 이사를 가야겠어요.
전세금 빼주세요. 아니면 소송할 것입니다.
재개발 빌라 투자는 소액 투자 관점에서 그리고 헌집을 새 아파트로 준다는 면에서 굉장히 매력적이기는 하다.
하지만 그런 블루 빛 청사진만 보고 투자하기에는 견뎌야 할 과정의 고통이 크다는 것도 충분히 인지해야 한다.
호재만 믿고 활활 불이 타오를 때 불나방처럼 섣부른 투자는 금물이다.
지금처럼 시장이 냉각기 일 때 빌라의 속성을 공부한 후 문제 되는 것들을 충분히 숙지한 후에 차분한 투자를 해도 늦지 않음을 명심하기 바란다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
