회사에서 내가 부동산 재테크로 돈을 벌었다는 소문이 퍼지면서 만나는 사람마다 어떻게 하는 거야? 부동산 재테크? 노하우 좀 알려줘 봐봐. 얼마를 가지고 시작해야 해? 나도 요즘 회사 생활도 얼마 남지 않은 것 같고 이제 슬슬 퇴직을 준비해야 하는데 무엇을 먼저 해야 하는 거야?
이런 간 보는 질문을 많이 한다.
실제로 친한 친구 중 한 명은 내가 부동산 투자를 해서 성공을 했다고 하니까 한술 더떠 부동산 중개인 자격증을 따야겠다며 1여 년의 노력 끝에 중개 자격을 따겠다며 공부중이다라고 작년에 통화했는데 마침내 자격증을 땄다며 최근에 연락이 왔다. 그리고 이제 중개인을 자격증을 땄으니 본격적으로 부동산 투자를 시작할 것이라는 야심찬 포브를 피력하기도 했다.
나는 그래 고생했다. 대단하다. 칭찬을 해주었지만 글쎄? 부동산 중개 자격증을 따는 것과 부동산 투자는 별개인데 속으로 그런 생각을 하면서 괸히 열심히 노력해서 목표를 이룬 그 친구에게 찬물을 끼얹고 싶지 않았다.
과거 나도 부동산 투자를 처음 시작할 때 많은 노하우를 배우기 위해 당시에 부동산으로 성공한 사람들의 성공 노하우를 배우기 위해 노력했던 것 같다. 그리고 투자 스킬을 배우기 위해 경매, 공매, NPL, 이것도 모자라 공인 중개사 시험을 봐야 하는 것까지 고민한 적도 있었다.
그래서 고수의 스킬을 배우기 위해 수업도 많이 들었다. 그리고 경매를 잘하기 위해 민법 공부도 많이 했던 기억이 난다. 하지만 막상 이런 기술들은 아무리 배우고 익혀도 실전을 하지 않으면 아무 소용이 없었다. 직접 부딪혀 보면서 몸소 배우는 것에 비하면 이런 이론들은 '케바케'로 작용하기 때문에 실전에서는 거의 무용지물이 된다.
결국 실전 경험 외에는 답이 없었다. 부딪혀 보고 실패해 보고 그 과정을 통해 자연스럽게 배우게 되는 것이다. 부동산 투자는 명확한 정답으로 맞추는 시험이 아니다. 변수가 너무 많다. 즉 어떤 고급 이론으로 아무리 무장해도 절대 정답이 없는 것이다. 많은 초보투자자들이 마치 투자에 비법이 있지 않을까? 나는 아직 아무것도 몰라. 나는 아직 많이 부족해 수업을 더 들어야 해, 이론적 지식만 쌓으려고 치중하는데 이는 축구를 잘하기 위해 축구 이론서만 주구장창 공부하는 것과 다름없다.
모든 일이 그렇지만 이론은 단지 훈련에 앞서 시작하는 입문서에 지나지 않는다. 축구를 잘하려면 슈팅 연습을 해야 한다. 오래 뛸 수 있는 체력을 길러야 한다. 이론보다 몸으로 감각을 익히는 것이 훨씬 중요하다.
부동산 투자도 마찬가지다.
중요한 것은 실전 감각이다. 재개발 투자를 잘하려면 공부를 많이 하는 것도 중요하지만 실제로 부동산에 들러 부동산 사장님을 만나는 것이 중요하다. 재개발 지역들을 최소 10군데 이상을 둘러보는 것이다. 그리고 동네를 둘러보면 답이 나온다. 이 동네는 쓰러져 가는 집들이 너무 많다. 언덕이 너무 가파르다. 골목이 너무 좁다. 나는 절대로 못 살겠다. 이런 동네는 대부분 재개발 가능성이 높을 것이다.
반대로 신축 공사를 하고 있거나 생각보다 깔끔한 집들이 많으면 재개발 가능성이 적고 기간이 오래 걸릴 가능성 높다.
(물론 최근에 노후도에 대해 쉽게 알 수 있는 앱들도 많이 출시되고 있지만 그것만으로는 한계가 있다.)
더 빠르게 전문가가 되는 방법은 실제로 매수를 하는 것이다. 매수를 하고 나면 굳이 이론을 따로 공부하지 않아도 자연스럽게 관심을 쏟을 수밖에 없게 된다.
실제로 지인 중에 한 명은 강동구 30재건축 아파트를 매입하고 난 후 재건축 전문가가 되어버렸다. 단계부터, 용적률, 시기 등 전문가 수준으로 알게 되었다.
또 한 지인은 재개발 빌라를 매입하고 나서 정말 재개발 빌라 전문가가 되었다. 서울에 있는 재개발 지역을 다 꽤고 있고 진행 단계, 지분가 피가 얼마나 형성되어 있는지 무엇이 문제인지 등 너무나 소상히 자연스럽게 알게 되었다.
비법이나 이론을 배우지 말라고 하는 것은 아니다. 다만 오랫동안 투자를 하면서 느끼는 것은 고수익을 내는 것은 어떤 비법이나 스킬로는 절대 할 수 없다는 것이다. 오로지 경험으로 쌓은 자기만의 투자 노하우를 만들어야 한다는 것이다. 그러기 위해서는 실내에 앉아서 시세의 그래프나 이론적 지식의 습득을 한 것은 아무 의미 없는 단순 지식밖에 되지 않는 것이다.
진정 부동산 투자를 하고 싶다면 무조건 밖으로 나가야 한다. 오늘은 어디 지역을 임장을 한다. 최소 몇 군데 부동산을 들러 시세 조사를 한다. 그리고 인터넷에 있는 급매와 실제로 부동산이 가지고 있는 급매가 어떻게 다른지 등을 조사한다. 퇴근 후 적어도 1~2시간 임장 계획을 세운다. 주말 토요일은 무조건 임장을 간다.
적어도 1년에 몇 건은 매수를 한다. 구체적인 실제 계획을 세워야 한다.
부동산 투자는 지식이 중요한 것이 아니라 실천을 할 수 있는 지혜가 필요하다.
그 지혜의 첫걸음은 바로 발품에서부터 시작한다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
