빌라왕 자살을 보면서...
(부자의 꿈, 무피 투자)
최근 빌라왕이라는 사람들의 자살 뉴스를 보면서...
최근에 빌라를 무리하게 투자했다가 사망한 사람들의 뉴스가 연일 터지고 있다. 이 뉴스를 보면서 같은 투자자로서 너무나 안타깝다는 생각을 하게 된다. 언론과 정부는 그들을 범죄자 취급하면서 죽은 사람보다 그들의 주택에 임차해서 살고 있는 임차인의 피해에 대해서만 연일 포커스를 하고 있다.
나 또한 당연히 그 몇몇 사람으로 인해 피해를 당한 세입자들이 걱정스럽고 잘 해결되기만을 바랄 뿐이다.
하지만 오늘은 투자자로서 피해자가 생길 수 있는 투자의 꽃이라고 하는 '무피투자 위험성'과 과연 무엇이 그들을 죽게 했을까 하는 것들에 대한 이야기를 해보려고 한다.
많은 직장인들이 투자를 처음 시작할 때 듣게 되는 것이 무엇일까? 그것은 '레버리지'를 활용한 투자이다. 레버리지라는 무엇인가 지렛대 투자이다. 적은 돈으로 투자를 할 수 없기 때문에 내 돈이 아닌 타인의 돈을 이용해서 투자하는 것이다. 이것은 일종의 투자의 정석인 '스노우 볼' 투자를 하는 데 있어 작은 눈 뭉치를 시작하는 것이 아니라 레버리지를 이용해 좀 더 큰 뭉치를 가지고 시작하는 장점이 있는 것이다.
순전히 내 자본만 가지고는 자산을 늘리기에는 한계가 있으니 당연히 '레버리지'라는 것을 활용해 등치를 키우는 것이다. 어쩌면 부자가 되기 위해서는 '레버리지'라는 것을 활용하지 않고서는 단기간에 부자가 되기는 쉬운 일이 아니다. 그만큼 자본주의를 살아가는 사람으로서 부자를 꿈꾸는 사람이라면 '레버리지 투자'를 하는 것은 기본 중의 기본이라 할 것이다.
이는 지금의 거대 대기업뿐만 아니라 모든 회사가 이를 활용하고 있고 투자자에 있어서도 마찬가지다. 레버리지라는 것을 모르고 부자가 되는 것은 현실 불가능하다고 할 수 있다.
그만큼 부자가 되기 위해서는 '레버리지'라는 것을 잘 활용할 줄 알아야 한다.
하지만 '레버리지' 즉 '빚'은 '양날의 검'이다. 잘 쓰면 활용이 무궁무진하다. 하지만 잘 못쓰면 나를 위해 하거나 상대방을 해를 끼칠 수 있다. 이러다 보니 드라마나 영화에서 '빚'을 잘 못써서 패가망신당하거나 '빚'으로 인한 범죄 이야기가 많이 나오게 되고 자연스럽게 부정적인 인식이 강해졌었다.
우리나라 국민들은' 저축은 좋은 것'
빚은 나쁜 것'이라는 이분법적인 인식으로 배우고 성장하게 되었다.
너무 이야기가 돌아갔다.
어쨌든 투자자에 있어 내 돈만 가지고 투자를 하는 것은 불가능하기에 '레버리지'라는 것을 활용한 투자를 당연히 해야 하는데 그 '레버리지' 즉 '타인의 돈'을 이용해 투자하는 것 중에 하나가 전세를 활용한 투자 즉 '갭 투자'인 것이다.
갭 투자라는 것은 전세를 끼고 매입하는 투자이다. 여기서 매매가와 전세가가 붙어 있어 갭이 조금밖에 나지 않는즉 투자금이 적게 들어가는 투자를 흔히 일컬어 갭 투자라고 하는 것이다.
언론이나 정부에서는 갭투자를 굉장히 부정적으로 보고 범죄자 취급을 하고 있지만 갭투자라는 것은 우리나라가 '전세'라는 것이 생길 때부터 시작한 오래된 투자 방식이고 주택을 구입하는 데 있어 누구나 다 하는 방식이다.
그만큼 보편화되어 있는 투자방식인 것이다.
그렇다면 갭투자를 잘 하는 사람들은 어떤 것을 의미할까?
그것은 바로 갭 즉 투자금을 적게 투자하는 방식이 투자를 잘 한다고 한편으로 그럴 수 있을 것이다.
투자금을 최소화하면서 투자를 하는 방식이 투자를 잘 하는 사람일 것이다.
그렇다면 더 잘하는 사람은 어떤 사람일까?
투자금이 하나도 안 들어가는 것이다.
즉 매매가와 전세가가 일치해서 투자금이 '0'이 되는 것이다.
이것을 흔히 일컬어 '무피투자'라고 한다
즉 피가 하나도 안 들어가는 투자를 일컫는다.
투자자라면 누구나 '무피투자'에 대한 로망이 있다.
무피투자는 투자금이 안 들어가기 때문에 무한정 투자를 확장할 수 있다.
여기에 전세금이 올라준다면 '플러스피 투자'도 가능해진다.
그렇다면 이런 '무피투자'는 어떤 물건이 가능할까?
무피가 되기 위해서는
사고는 싶지 않은데
살고는 싶은 물건이어야 한다.
솔직히 일반적인 수도권에서는 아파트들 이에 해당되지 않는다.
아파트들은 사고도 싶고 살고도 싶기 때문에 갭이 절대 붙을 수 없다.
즉 '무피투자'가 불가능하다.(물론 침체기에는 가능했다. 사고싶지 않을 때...)
흔히 이런 물건은 신축 분양 물건들이 이에 해당된다.
세입자들은 새 주택이라 좋아하지만 굳이 빌라는 사고 싶지 않기 때문이다.
투자자들은 이런 물건을 좋아한다.
분양가보다 높게 전세가를 설정해놓아도 젊은 사람들은 그런 이치를 잘 모르기 때문에 그저 인테리어만 보고 덜컥 전세를 계약한다. 그들 또한 바보가 아닌 이상 근저당 정도는 확인한다. 근저당이 없는 세입자 선순위이기 때문에 문제가 없다고 판단 한다.
부동산도 분양가는 현재 이렇지만 앞으로 집값이 더 올라갈 것이라고 이야기를 하면서 세입자를 안심시킨다.(물론 실제로 분양가 보다 신축빌라 시세가 올라가는 경우도 많이 있다. 상승장에서는..)
이런 대표적인 지역이 인천과 강서구 빌라촌이 즐비한 곳이 아닌가 하는 생각을 하게 된다.
나 또한 과거 부동산 투자를 처음 배울 때 이곳을 정말 많이 다닌 기억이 난다.
성공한 선배들은 화곡동 빌라, 인천 빌라들을 대거 투자하였고 자산을 폭발적으로 늘렸었다.
하지만 비수기로 접어들면서 투자가 물리게 되고 빌라 투자로 망한 선배들을 많이 보게 되었다.
나 또한 그래서 빌라 투자를 선호하지 않는다.
그래서 투자를 오래 하는 사람들은 빌라 투자를 선호하지 않는다.
왜냐하면 엑시트가 힘들기 때문이다. 즉 빌라는 선호하지 않기 때문에 팔리지 않는다. 또한 부실 신축이 많고 관리가 안 되기 때문에 감가가 빨리 온다. 신경 써야 하는 부분이 너무 많다.
그래서 부동산을 오래 하는 사람들은 입지가 좋거나 '재개발'이 있지 않고서는 섣부르게 빌라 투자를 하지 않는다.
아무리 무피 투자여도...
상승장인 작년까지만 해도 초보투자자들이 '무피투자'라는 환상에 사로잡혀 불나방처럼 뛰어들지 않았나 하는 생각을 하게 된다.
나는 투자자로서 전세를 끼고 하는 '무피 투자'가 나쁜 것은 아니라고 생각한다. 당연히 잘 활용하면 엄청나게 좋은 투자 방식이다. 무피 투자는 선순위 근저당이 없기에 세입자로 봐서는 안전할 수 있다.(물론 매매가와 전세가가 하락하지 않는다면... 작년까지만 해도 올해 이렇게까지 떨어질지 누가 알았겠는가?)
솔직히 이번 사망한 투자자들에게 가장 위험이 되는 요소는 매매가, 전세가 하락이 근본 문제가 아니다. 종부세 폭탄이다. 경매를 당하게 되면 세금은 어떤 순위보다 가장 앞서 있다. 즉 세금을 제하고 세입자에게 전세금이 돌아가기 때문에 세입자의 피해가 더 커지는 것이다. (이번 정부에서 세금을 세입자 순위보다 뒤로하는 것을 검토 중이라고 한다.)
전 정부에서 부동산 폭등의 주범이 다주택자, 부동산 투자자들을 범죄자 취급을 했고 이들에게 너무 과한 종부세 폭탄을 내렸고 이는 투자자 뿐만 아니라 오롯이 세입자에게까지 피해가 전가되고 있다.
많은 언론이나 정부에서는 다주택자, 투자자들을 범죄자로 취급하면서 사망한 투자자들보다는 피해를 입은 선량한 세입자에게만 포커싱을 하고 있지만 정작 세입자, 사망하신 투자자들을 사지로 몰고 간 것은 부동산 투자자를 적폐로 간주하고 말도 안 되는 종부세 폭탄을 부과한 전정부의 과오가 크지 않나 하는 생각을 해보게 된다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
