너는 잘 아니?
부동산 투자 투자할 종목이 많다.
많은 초보투자자들이 부동산 투자라는 판에 뛰어들면서 여러 가지 다양한 종목에서 수익을 내려고 노력한다.
처음 배우는 초보일수록 모든 투자가 만만해 보일 때가 있다.
하지만 솔직히 한 종목만 잘하는 것도 쉽지 않다.
나 또한 과거 경매로 부동산 투자를 시작했을 때 다양한 경매 물건 나오는 것들에 대해 이것저것 집적인 적이 있었다.
아파트뿐만 아니라 빌라 상가 토지까지 하지만 그렇게 다양한 종목에 시도를 해보았지만 결론적으로는 대부분 좋은 결과를 만들지 못했다. 결국 나는 다른 것들은 아예 쳐다보지 않고 아파트에만 집중했고 그곳에서 큰 수익 실현을 할 수 있었다.
작년까지만 해도 주거형 투자가 힘들어지면서 투자자들이 대거 수익형으로 몰리면서 수익형 물건들이 비정상적으로 상승을 하였다. 그 대표적인 것이 지식산업센터와 오피스텔이 아닌가 하는 생각을 한다. 이 둘은 철저하게 수익형 물건이다. 하지만 투자자들이 주거형에 한계를 느끼면서 풍선효과로 이쪽으로 몰렸고 수익률과 상관없이 비정상적으로 몰리게 된다. 오피스텔도 세금이라는 규제를 피해 물 만난 고기처럼 건설사들이 고 분양을 앞다투어 내놓았고 이에 투자자들이 대거 몰렸다.
그리고 지식산업센터도 10여 년 동안 수익률과 비례해서 정체되어 있던 시세가 미래 자산 가치로 인식되면서 대거 투자자들이 몰렸고 수익률과 상관없이 급격히 상승하게 된다. 당시에 더 이상 주거형 투자는 끝났다고 외치며 수익형 투자를 강조했던 전문가들과 투자자들이 유튜브나 카페에서 투자 성공기를 자랑했던 기억이 난다.
하지만 채 1년이 지난 상태에서는 처참하게 고 분양 오피스텔과 지산은 미분양 및 계약 파기가 속출하고 있다.
풍선효과로 수익률과 상관없이 부풀었던 수익형 물건들이 속절없이 떨어지고 있는 것이다.
오늘은 최근 몇 년간 부동산 투자를 다양하게 시도한 중수 투자자의 이야기를 해보려고 한다.
이 친구는 투자를 시작한 지는 횟수로는 3~4년은 되었다. 초기 투자에 대한 열의가 대단했고 실제로 다양한 투자를 통해 수익 실현을 했다.
처음은 아파트 투자를 시작했고 정부 규제로 인해 어쩔 수 없이 수익형인 지식산업센터와 오피스텔 분양까지 과감하게 투자까지 확장했다. 당시만 해도 언론이나 전문가라는 사람이 더 이상 주거형이 아닌 수익형에 투자해야 한다는 이야기가 연일 보도가 쏟아질 때였다.
나름 이 친구도 강력한 정부 규제 환경이라면 수익형 투자에 대한 미래가치를 매우 긍정적인 상태로 보고 있었기 때문에 주변 지인들에게 자랑을 하며 자신의 투자 스킬에 대해 확신을 갖고 설파했던 기억이 난다.
하루는 그 친구에게 전화가 왔다.
형 잘 지내세요?
응
그래 나야 뭐 똑같지. 그냥저냥 잘 지내고 있어.
형 저녁에 뭐해요?
식사나 하시지요.
응 그래.
그렇게 우리는 저녁 식사를 하게 된다.
요즘 어때? 부동산 투자 잘 하고 있어?
요즘 정부규제가 어느 정도 다 풀렸던데.
물론 규제가 다주택자에게 아직까지 호의적이지 않잖아.
그래도 세금적인 면에서는 작년보다는 훨씬 수월해서 조만간 다주택자가 투자를 하기에 좋은 환경이 올 것 같긴 한데.
너는 어때? 작년까지 수익형 쪽으로 투자를 많이 했잖아.
형 솔직히 너무 힘들어요
왜?
작년에 오피스텔을 두 채를 분양받았잖아요. 그런데 당시만 해도 새 아파트값이 너무 좋았기 때문에 오피도 나름 경쟁력이 있겠다 생각했는데 현재는 새 아파트가 터무니없이 떨어지면서 너무 비싸게 분양받았다는 생각을 하게 돼요.
분양받은 곳이 어디지?
동탄이요.
몇 평? 얼마?
58m2, 8.5억
음....
문제는 입주할 때 전세가와 나머지를 어떻게 부담해야 할지가 답답하네요.
새 아파트도 전세가가 낮은데 오피라서 더 떨어질 것 같고 금리도 높잖아요.
저도 영 끌해서 투자한 건데...
어휴 힘드네요?
너 지산도 분양받지 않았니?
네 거기도 지금 머리가 아파요.
요즘 경기가 안 좋아지면서 사무실 공실이 많아졌어요.
70% 이상을 대출을 받아도 입주 후 임대 맞추기가 쉽지 않겠다고 부동산에서 그러더라고요.
고금리에 공실..
제가 요즘 투자한 것들에 대해 생각하면 잠이 안 와요.
형이 그때 너무 급하게 투자하지 말고 소나기가 올 때는 쉬워가는 것도 투자라고 했는데 저는 왠지 조급증이 생겨서 여기저기 알아보다가 주거형보다는 수익형에 투자하는 것이 당시에는 규제 속에서는 정답이라고 생각했거든요.
그런데 그때 아예 쉬면서 투자 공부나 할걸 그랬어요.
지금 보니 이제 규제가 다 풀려가는 상황에서 수익형이 매력도가 떨어지겠구나 하는 생각을 하게 되더라고요.
그때는 나름대로 제가 주거형 규제 환경에서 잘 투자했다고 생각했는데...
그렇게 부동산 투자는 정말 쉽지 않아.
지금처럼 하락기로 접어들면 더욱 그렇지.
상승장에는 뭐라도 투자를 해도 오를 때가 있지.
하지만 하락장에는 뭘 해도 안될 때가 되는 거야 반대로.
솔직히 나도 작년부터 수익형에 관심을 갖지 않은 것은 아니야.
나도 한동안 상가와 지산을 많이 보러 다녔어.
하지만 고 분양 물건보다는 저평가 물건에 관심을 많이 가졌지.
결론은 나는 매입은 하지 못했어.
상가는 코로나로 인해 경쟁력이 있었지만 지산은 갑자기 수익률과 상관없이 갑자기 상승하는 바람에 바닥 시기를 놓쳤다고 생각했어. 그리고 상승 후 매입하는 것은 의미가 없다고 생각을 하고 포기를 했지.
물론 내가 본 물건들은 상승을 많이 했어 하지만 수익률에 비해 매가가 너무 높기 때문에 거래되기는 힘들 거야.
지금처럼 주거형 세금 규제가 풀리는 상황이면 더욱더...
형은 안 샀어요?
관심 많이 가지고 있었잖아요?
솔직히 지산은 타이밍을 놓쳤었고 상가는 자신이 없었거든.
상가는 수익률과 비례하기 때문에 지금 같은 상황에서 상가 수익률이 급격히 오르기는 쉽지 않겠다는 생각을 했고 당장 월세 수입이 직장을 다니고 있는 나에게는 큰 의미가 없다고 생각을 했거든.
나는 아파트 투자만 10여 년 넘게 하고 있잖아.
솔직히 아파트 투자도 하면 할수록 어렵다는 생각을 많이 하게 된다
언제 어떻게 바뀔지 모르잖아.
형은 주식도 안 하지요?
응 주식은 못해.
왜 안 해요?
못한다니까.
누구나 다 하는 주식을 왜 못해요.
모르니까.
못하지.
모르면서 할 수 있어?
초등학생도 다 하는 주식인데요.
응 나는 못해. 모르니까.
그렇게 우리는 다른 이야기들을 2~3시간가량 이야기를 이어가게 된다.
투자라는 것에는 진입장벽이 없다. 그저 돈만 있으면 아무나 다 할 수 있다. 하지만 진짜 잘하는 것과 그냥 하는 것에는 차이가 엄청나게 다르다. 많은 사람들이 다 잘 할 수 있을 것 같은 마음으로 이것저것 기웃기웃하지만 정작 수익을 내기는 쉽지 않다. 나 또한 초보일 때는 다 잘 할 수 있을 것 같은 마음으로 다양하게 시도를 해보았지만 모두 다 실패했다. 지금 돌이켜 보면 정작 아파트 투자 하나도 제대로 하기는 쉽지 않다는 생각을 하게 된다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
