일자리
공급을 조심해
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Jan 9. 2023
부동산을 투자할 때 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하는가?
일자리, 입지, 역세권, 인프라, 백세권(백화점 상권), 슬세권(슬리퍼 상권) 많은 전문가들이 부동산 투자를 하는 데 있어 중요하게 강조한다. 나 또한 투자할 때 항상 중요한 포인트라고 생각하고 이에 기반해서 투자를 하였다.
이런 요소들은 부동산 상승장에서는 불에 기름을 붓듯이 더 큰 상승 요소로 작용한다.
하지만 우리는 이번 하락장에서 누구보다 체험을 크게 했다.
이런 요소들이 얼마나 속절없이 무너지는가를 누구보다 많이 느꼈을 것이다.
그렇다고 이런 것들을 무시하고 투자를 할 수는 없다. 하지만 전적으로 이런 요소만 맹신하고 무리하게 투자했을 때 어떤 난감한 일이 발생하는지 우리는 최근 뉴스를 보면서 깨닫고 있다.
오늘은 이 중에 전문가들이 그렇게 강조하는 '일자리'만 바라보고 투자한 지인의 사례를 이야기해보려고 한다.
많은 사람들이 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것을 뽑으려고 하면 단연 일자리를 뽑는다.
강남이 왜 집값이 비쌀까?
그것은 일자리가 풍부하기 때문이다.
판교가 왜 집값이 비쌀까?
바로 테크노 밸리 1,2와, 그리고 대기업들이 많이 이주하기 때문일 것이다.
광교가 왜 비쌀까?
그것은 바로 옆에 삼성이라는 거대 일자리가 있기 때문이다.
이런 논리는 누구나 수긍이 간다.
당연히 일자리가 많은 지역에 투자를 하면 수요가 높기 때문에 떨어질 가능성이 낮은 것이다.
지인 중에 투자를 시작한 지 3년 정도 된 친구가 있다. 이 친구는 일자리의 중요성을 깨닫고 앞으로 일자리가 늘어날 지역에 대해 고민을 했다. 그리고 투자 지역을 고민했다.
위에 언급했던 지역 위주로 투자를 하려고 했으나 이미 시세가 엄청나게 상승했다.
고민을 하던 찰나에 유심히 평택을 눈여겨보기 시작했다.
평택은 현재 삼성 반도체와 지방에 있는 기업들이 대거 유입되고 있었다. 인구 유입이 가장 빠르게 늘어나는 도시였다.
이 친구는 부동산을 몇 군데 둘러본 후 과감하게 신축과 구축을 대거 대출과 전세 레버리지를 활용해 매입하기 시작했다.
매입 당시만 해도 전세가가 높기 때문에 투자금이 얼마 들어가지 않는 상황이었다.
그렇게 다수의 아파트를 매입했고 얼마 지나지 않아 매매가가 폭등하기 시작했다. 일자리가 증가한다는 데이터를 토대로 성공적인 투자를 하게 되었다. 하지만 매입 후 2년이 지난 상황에서 문제가 발생하기 시작했다. 고금리로 인해 부동산 시장이 급격히 위축되었다.
전세가는 초기 세팅 비용 보다 7~8천만 원씩 빠지기 시작했다. 설상가상으로 건설사들이 일자리가 늘어날 것을 겨냥해 아파트를 대거 신축하고 있었고 전세가 끝나는 시점과 맞물리게 되었다.
일자리만 생각했지 신규 공급 물량을 체크를 하지 못한 것이다.
투자할 때만 해도 투자금이 적게 들어간다고 해서 좋아했지만 전세 만기가 도래해서는 떨어진 전세금과 부동산 심리가 크게 위축된 상태에서는 이도 저도 할 수 없는 상태가 돼버린 것이다.
전세가 하락과 매도 자체 불가
어쩌면 그 친구는 하락한 전세금을 돌려주지 못하면 경매로 넘어갈 수 있는 절체절명의 위기가 될 수 있다.
아무리 일자리가 폭발적으로 늘어나도 신규 공급을 체크하지 않고 당장의 갭만 보고 투자를 한다면 엄청난 리스크가 발생할 수 있는 것이다.
오랫동안 장기 투자를 하면서 느끼는 것은 매매가보다 전세가가 중요하다.
매매가는 올라갈 수도 있고 떨어질 수도 있다.
과거 힘들게 부동산 비수기를 접한 나로서는 그래도 버틸 수 있었던 것은 매매가는 떨어졌어도 꾸준히 전세가가 상승하는 지역에 투자를 하였다. 하지만 나 또한 신규 공급으로 인해 전세가가 하락한 경험이 있는 나로서는
물량 앞에 장사 없다
