어쩌면
부동산 침체기
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Jan 19. 2023
어쩌면
지금의 침체. 하락 구간이 오래갈 수도 있을 것 같다.
투자의 방향을 바꿔야 할 수도 있다.
나는 부동산 상승론 자다.
10여 년 이상 부동산 투자를 하면서 느낀 결론이다.
그래서 나는 우상향에 배팅을 하고 단기 투자보다는 장기 투자를 선호한다.
물론 장기 투자가 단기 투자보다 훨씬 수익률도 높았고 투자도 쉬웠고 마음이 편했다.
지금도 그 마음은 변함이 없다.
어떻게 하면 낮은 가격에 사서 더 오래 보유할 수 있을지를 고민하고 있다.
다만 오래 보유하려면 그 기간 동안 버틸 수 있는 체력이 있어야 한다.
힘든 구간을 버틸 수 있는 힘이 내공이 있어야 하고 긍정적 마인드로 투자에 임해야 한다.
투자에 있어서 멀리 볼 수 있는 여유와 묵직한 엉덩이는 필수인 것이다.
하지만 말은 이렇게 쉽게 하지만 나의 전 재산을 배팅하고 여유롭게 불투명한 미래를 담보로 가족의 희생을 담보로 마냥 시간을 기다리기란 쉽지 않다는 생각을 하게 된다.
그래서 최근의 부동산 분위기를 이야기하면서 이 기간이 얼마나 갈지에 대한 나의 생각과 어떻게 하면 효율적인 투자를 할 수 있을지에 대해서 이야기를 해보려고 한다.
최근 부동산 분위기를 보면 정부의 규제완화 카드에도 불구하고 부동산 경기가 반등할 기미는 그리 커 보이지 않는다. 그 이유는 나는 세 가지 정도로 정리가 된다.
고금리 정책으로 인해 매수를 위한 대출 부담이 커졌고 이는 쉽게 떨어질 것 같지 않다.
그렇다고 매수가 아닌 전세 수요가 증가해야 하는데 이 또한 고금리로 인해서 전세 상승에 한계가 생겼고 결국 매매가 대비 전세가의 갭이 쉽게 줄어들 것 같지 않다.
과거 2008년 후 2015년까지 매매가 대비 전세가를 보면 매매가가 하락하면서 전세가는 꾸준히 상승했다.
즉 전세가율이 매매가와 거의 비슷해질 때 즈음 반등하기 시작했다.
현재로서는 금리가 급격히 떨어지기는 쉽지 않아 보인다.
반등하기는 쉽지 않으며 이 침체기는 꽤 오래갈 것 같다는 생각을 하게 된다.
해외 리스크 변수가 너무 많다.
전쟁과 중국 경제 불안으로 인한 식량, 에너지 공급에 대한 문제로 인한 인플레이션은 고금리 정책이 한동안 이어질 것이며 기업 투자와 고용은 둔화되고 소비는 줄어들 것이다.
결국 아래와 같은 상황이 전개될 가능성이 높고 이는 결국 부동산도 동력을 잃고 한동안 침체기를 오랫동안 갈 수밖에 없지 않을까 하는 생각을 하게 된다.
‘경기 침체→실업률 상승→임금 하락→경기 둔화→부동산 하락
마지막으로 15년부터 21년 동안 급격한 상승은 너무 높은 산봉우리를 만들었다.
즉 산이 높으면 골이 깊을 수밖에 없다.
오랫동안 급격히 오른 부동산 상승은 사람들이 비싸다는 인식이 강하게 들게 했으며 그 인식은 앞으로 집값이 오르기는 쉽지 않겠다는 부정적인 생각을 만들고 있다.
이러한 몇 가지 이유로 시장이 갑자기 반등하기는 쉽지 않을 것 같다는 생각을 하게 된다.
작게는 2~3년, 길게는 5~6년도 갈 수 있지 않을까 하는 생각을 하게 된다.
과연 부동산 투자자로서 우리는 무엇을 해야 할까?
어디에 투자를 해야 할까?
이런 고민들을 해본다.
과거 경험으로 본다면 본격적인 부동산 침체기로 접어들면 투자자들은 시세차익보다는 월세 세팅에 주목을 했다.
수익률 좋은 상가, 오피스텔, 지식산업센터에 투자를 했다. 그리고 꼬마 아파트나 소형 아파트에 관심을 많이 가졌다.
그리고 하락의 끝물이라고 판단한다면 본격적인 시세차익형에 투자를 해야 한다.(나 또한 소형, 중형, 대형 순으로 투자를 했다.)
문제는 언제가 바닥인 줄 모른다는 것이다.
돌이켜 보건데 그 기점은
전세가율이 80% 이상이었다.
거래량이 증가하는 시점이었다.
그리고 미분양이 급격히 줄어드는 시점이었다.
