부동산 성공 절대 원칙_2

힘들어도 많이 사서 다주택자가 되어라.

힘들어도 많이 사서 다주택자가 되어라.

부동산 투자를 시작하는 시점에 대다수 사람들이 고민하는 것이 있다.

똘똘한 한 채를 사는 것이 좋을까?

아니면 저평가 되어 있는 아파트 다수를 사는 것이 좋을까?

사실 이 고민과 관련해서 몇 번 나는 글을 썼다.

돈이 많고 스트레스 받기 싫다면 똘똘한 한 채가 좋다.

그렇지 않고 돈이 없고 투자자가 되고자 한다면 다주택 전략으로 가야 한다는 것이다.

물론 나는 후자에 해당되고 현재도 다주택자 모드로 현재까지도 투자를 이어오고 있다.

왜 그런데 사람들은 다주택자에 대해서 두려움을 가지고 있을까?

그것은 정부와 언론에 의해 길들여져 있는 세금 공포에 대한 프레임이 가장 크게 작용하고 있다.

작년까지만 해도 문재인 정부에서는 다주택자를 범죄자 취급하면서

엄청난 세금을 부과했기에 다주택 투자 모드는 왠지 범죄를 저지르는 것 같은 느낌을 받게 된다.

자연스럽게 1주택 실거주를 권장하는 것이 정부와 언론의 기조이다.

하지만 1주택 모드로는 절대 부자가 될 수 없다. 혹여 그 주택이 강남에 가장 비싼 아파트를 가지고 있다고 해도 실거주 1주택으로는 그 주택을 팔지 않고 하급지로 가지 않는 이상 그 잉여금을 활용할 수 있는 것은 불가능하며 결국 써보지도 못한 채 자식들에게 상속을 하고 생을 마쳐야 하는 상황이 도래하게 되는 것이다.

많은 사람들의 로망인 최고의 입지에서 살고 싶은 바램은 있겠지만 흙 수저로서 일 주택 투자 전략으로 입성하기는 쉽지 않으며 행여 입성한다고 해도 그 레벨에 맞추어 살기는 쉽지 않은 것이다.

그렇다면 정부와 여론에 반해서 다주택 투자자로서 사는 삶은 쉬울까?

물론 그렇지 않다. 문재인 정부 초기까지는 다주택자들에 인센티브를 제공했지만 부동산이 폭등하면서 엄청난 세금 폭탄을 투하했고 현재는 다주택 투자는 현재는 불가능한 상태여서 이 또한 쉽지 않은 것이 현실이다.

그럼에도 불구하고 다주택 투자를 강조하는 것은 역사는 물 흐르듯이 변하고 정책 또한 변한다는 것이다.

부동산 경기가 급랭 되면서 세금 규제와 다주택자 규제가 풀리면서 주택을 매수하라는 시그널을 보내고 있기 때문이다.

과연 이렇게 시시각각 규제가 변하는 상황에서 다주택 투자가 가능할까?

다주택 투자에 있어 가장 큰 악재는 세금이다.

취득세, 보유세, 양도세

취득세는 과거에는 동일했지만 작년까지 엄청난 세금으로 인해 다주택자는 꼼짝 마라 였었다.

하지만 올해부터 서서히 세금 구간이 내려가고 있고 시장이 반등하지 않으면 다주택자에게도 일 주택자와 동일한 세금 구간으로 변경되지 않을까 예상해 본다.

두 번째는 보유세 측면에서 가장 무서웠던 것이 종부세였었다.

작년까지 무시무시해 보였던 종부세도 많이 낮아진 상황이다. 지금은 해볼 만한 상황이 된 것이다. 하지만 나처럼 두세 채가 아닌 다수를 보유하게 되면 이 또한 크게 의미는 없다.

빌라왕이나 파산한 것도 결국 무시무시한 종부세 앞에서 무릎을 꿀어야만 하는 상황이 되었다.

나 또한 그들처럼 종부세의 압박이 없지 않다. 하지만 나는 애초부터 장기투자 전략 모드로 접근했다.

마지막으로 양도세도 다주택으로 가기에는 발목을 잡혀있는 상황이었다.

최고 75% 이상의 양도 차익에 대해 세금을 맞기 때문에 다주택자로 가기에는 한계가 있었다. 하지만 이 또한 지금은 허들이 많이 낮아졌기에 가능해졌다.

아무튼 시간이 지나면 점점 다주택자가 투자하기 쉬운 세상이 오고 있다는 느낌을 받는다.

그렇다면 어떻게 많이 살 수 있을까?

나는 과거 입지가 좋고 저평가 되었고 투자금이 적게 들어간다고 생각하면 한 채만 사지 않았다.

최대한 그 지역에서 많이 사려고 노력했다. 그러기 위해서는 지난 글에서 언급했듯이 시드머니를 미친 듯이 모아야 한다. 몇 백만 원으로 물건을 샀기에 사람들은 몇 백만 원이 있으면 여행이나 가방을 생각하지만 나는 어떻게 하면 많은 아파트를 살 수 있을까 만을 고민했다.

저평가, 소액 투자

다주택자로 가기에는 이 두 가지는 필수이다.

과연 이런 물건이 있을까?

당시만 해도 부동산 전문가, 투자자들은 서울, 수도권에는 소액 투자 물건이 없다고 했다.

하지만 나는 당시에도 이런 물건들을 너무 많이 찾았고 대거 매입을 했다.

그렇게 할 수 있었던 것은 매일 물건 분석과 임장의 결과였다.

그렇게 나는 일반 투자자들보다 먼저 가장 소액으로 저평가 아파트를 매입했다.

지금은 그런 물건 없어요?

라고 반문할 수 있다.

그렇다.

없다.

작년까지는

하지만 서서히 그런 물건들이 보이기 시작한다.

고평가 물건이 서서히 저평가 물건으로 변하고 있다.

사람들의 심리가 더 이상 집을 사지 않겠다는 심리로 바뀌고 있다.

이런 시그널은 다시 다량의 투자를 하기에 좋은 기회가 오고 있다는 느낌을 받는다.

과거 내가 살 때 처럼..

나는 그렇게 전 정부에서 그렇게 싫어하는 범죄자 다주택 투자자였다.

그리고 현 정부에서는 부동산 불경기를 살릴 수 있는 착한 다주택자로 변하고 있다.

나 같은 흙수저가 부자가 되는 길은 착하든 나쁘든 다주택 투자가가 되어야한다.

                                       머쉿게 살고 싶은 - 머쉬