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Mar 13. 2023
호재
호재는 아무도 관심 없을 때 살펴라
초보자가 부동산 투자를 할 때 무엇을 가장 중요하게 생각하는가?
많은 초보 투자자들이 생각하는 것은 그 지역의 호재라는 답변이 많다.
호재는 무엇인가?
호재(好材):호재는 흔히 좋은 재료이다.
즉 부동산 투자를 할 때 향후 앞으로 좋아질 지역을 의미한다.
좋아진다는 것은 무엇일까?
앞으로 더 발전할 지역이다.
그렇다면 호재에는 어떤 것이 있을까?
1,지하철, GTX 역, KTX 역, 경전철 역, 고속도로 IC, 도로 등 교통이 좋아지는 것이 가장 첫 번째로 언급될 것이다.
2,다음은 일자리가 들어오는 지역이 될 것이다.
대기업이 사옥이 들어오거나 대거 일자리가 창출되는 지역 인근은 인구 유입으로 인해 호재로 들썩이게 된다.
3,또 다른 호재로는 백화점, 아웃렛, 쇼핑몰이나 병원 등 편의 시설이나 상가가 들어 옮으소서 삶이 편리해지는 것도 일종의 호재라고 할 수 있다.
이런 호재가 실현되면 그 지역은 환경이 바뀌기 때문에 투자 가치가 높다는 것이 전문가를 비롯하여 일반 사람들도 공통되게 가지고 있는 투자의 일반상식과 같은 것이다.
그래서 사람들은 호재가 있는 지역을 선호한다.
미래의 투자 가치가 높기 때문에 사람들이 대거 몰리게 되어 있는 것은 어쩌면 자연스러운 현상이다.
이렇게 사람들이 선호하다 보니까 자연스럽게 시세는 미래의 가치가 반영되어 있고 주변보다 월등히 비싸게 거래되고 있는 것이 현실이다. 그럼에도 불구하고 사람들은 그 막연한 미래에 대한 호재를 상상하며 어떻게 든지 매수하려는 심리가 강하다. 특히나 상승장에서는 호재가 있는 곳은 다른 주변 지역보다 급격히 높게 오르는 것을 이번 상승장에서 실감했을 것이다.
평소에 관심 없던 일반 사람들도 모두 부동산에 관심을 갖게 됐으며 매수의 중심 생각에는 호재라는 것을 베이스로 결정하게 되는 것을 알 수 있었다.
즉 변하지 않는 변수보다 앞으로 변할 변수에 배팅을 하는 것이다.
어찌 보면 주식이나 부동산이나 향후 상승가치 여력이 없는 것보다 상승할 가치가 있는 것에 투자를 하는 것은 어찌 보면 당연한 듯 보인다.
주식을 잘 모르는 나도 주변 사람들이 추천하는 종목은 향후 대박이 날 IT 회사나 신약 개발과 관련된 의약 종목을 추천했다.
"대표적인 호재관련된 종목이다."
나는 상승기에 이 주식들 추천을 받고 사지는 않았지만 모의 투자를 했다.
당시만 해도 한참 핫했다.
하지만 지금은 최악의 수익률이다.
지난 몇 년 동안 부동산 상승을 가장 이끈 아파트를 보면 GTX역이나 지하철이 생기는 주변지역으로 상승이 무엇보다 뜨거웠다.
예비 타당성 조사도 제대로 끝나지도 않았는데, 정부에서 발표 예정이라는 소문만 돌아도 미친 듯이 오르곤 했었다.
사람들이 불나방처럼 몰리기 시작했고 하루아침에 1~2억씩 순식간에 오르기 시작했다.
사람들은 호재에 열광했고 앞뒤도 돌아보지 않고 너도 나도 매 집하기 시작했다.
연일 뉴스로 그 열기는 퍼져나갔으며 사람들은 더 몰리기 시작했다.
실현되지 않는 호재에 사람들은 어떻게든지 사야 한다는 심리가 강했다.
그 미래가치는 고스란히 매매가에 반영되었다.
하지만 갑자기 침체기로 접어들면서 부동산 한파가 들이닥쳤고 이는 호재가 있는 지역도 예외는 아니었다. 아니 오히려 호재에 낀 거품은 주변보다 더 빨리 꺼지기 시작했다. 여기에 역전세까지 번져 무리하게 투자한 사람들은 거의 패닉 상태에 빠지게 되어 버렸다.
내 주변에도 최근 뒤늦게 부동산을 매수해야 한다는 생각으로 이런 호재를 바라보고 꼭지에 불나방처럼 들어간 친구들이 요즘 힘들어하는 모습을 너무 많이 보고 있어 안타까움을 금치 못하고 있다.
솔직히 초보투자자들에게는 매수를 부채질하는 호재만큼 달콤한 유혹이 있을까 싶다.
나 또한 초보 시절에는 이 호재를 누구보다 좋아했다.
과거 용산 개발로 뜨거울 때 어떻게든지 용산에 땅 한평이라도 사고 싶다는 생각을 했었다.
물론 당시에 돈도 없는 나는 그 호재를 찾아 미친 듯이 임장을 했던 기억이 난다.
대지지분 3~4평 신축 빌라가 5억씩 거래되었다. (당시에 강남 30평 때 아파트 가격이다.)
실제로 전세가를 제외하면 투자금이 4억씩 들어가는 상황이었고 이 빌라들은 강남 아줌마들이 대거 샀다는 소문을 듣게 된다.
그렇게 군침만 삼키다 포기를 했었는데 몇 년이 흐른 후 용산개발이 무산됐다.
한순간에 호재를 바라보고 투자했던 투자자들은 대거 용산 개발 호재라는 것에 물리게 되었다.
그리고 10년을 넘게 침체기를 겪게 된다.
단순히 호재만 바라보고 투자했다.
10년 이상 돈이 묶이게 되었다.
이와 반대로 호재를 매수 시기를 잘 이용해 부자가 된 사람이 있다.
내가 아는 지인은 용산이 호재라는 거품이 처참하게 꺼질 때 꾸준히 관찰을 한다.
그리고 지속적으로 임장을 했다.
그리고 마침내 2014년 부동산이 가장 바닥일 때 빌라 투자를 들어가게 된다.
서울역 인근으로 호재 발표가 난지 10년이 지난 아무도 찾지 않는 곳에 2억대로 빌라를 투자하기 시작한다.
어느 누구도 용산에 대한 호재가 관심을 갖지 않을 때 소액으로 조용히 들어가게 된다.
그리고 마침내 상승장에서 대박을 치게 된다.
과거 신분당선이 발표가 났을 때 사람들은 예상 전철역 인근 아파트가 폭등하게 된다.
사람들은 어떻게든지 역세권 아파트를 사려고 돈을 싸가지고 다녔었다.
하지만 이 또한 순간이었다.
부동산 침체기가 오면서 그 호재는 온데간데없이 사라진다.
그리고 지하철이 개통이 몇 달 남지 않았는데도 분위기는 그런 호재가 있었는지 의심스러울 정도로 그 지역은 냉랭했다.
지하철이 개통돼도 마찬가지였다.
전국적인 부동산 침체기 속에 지하철 개통이라는 호재도 이 한파를 피해 갈 수 없었다.
지하철 개통이라는 호재도 침체기의 늪에서 비켜 갈 수는 없었다.
나는 이런 침체기에 조용히 역 중심으로 매집을 하기 시작했다.
당시에 나는 재건축, 리모델링이라는 것에 관심도 없었다. 그저 저평가 되어 있는지? 그리고 투자금이 얼마나 들 어가지에만 관심을 가졌다. 그리고 얼마 지나지 않아 시장은 뜨거워졌으며 시장이 뜨거워지다 보니 내가 산 아파트들이 재건축 이슈가 생기면서 더 뜨거워졌고 미친 듯이 상승하기 시작했다.
물론 지금은 그 상승폭 대비 상대적으로 많이 빠졌다.
만약 내가 재건축이라는 호재를 바라보고 꼭지에 샀다면 어떻게 됐을까?
지금 땅을 치고 후회를 하고 있었을 것이다.
호재라는 것이 어찌 보면 투자에 좋은 변곡점을 만드는 중요한 요소이다.
하지만 그 호재만 바라보고 투자를 하기에는
상승기에는 이미 미래가치가 선 반영되어 있는 경우가 많다.
그래도 나는 호재가 중요하다고 생각하고, 호재만 바라보고 투자를 하고 싶다면 오히려 상승기보다는 하락기에 관심을 가져보아라. 어쩌면 지금 거품이 빠져 있을 때가 호재를 잡을 수 있는 절호의 기회인지 모르겠다.
