당신은 당신을 잘 아는가?
나는 어느 정도 실력을 가지고 있는가?
그리고 얼마나 더 노력할 수 있는가?
과연 노력하면 현재의 나를 바꿀 수 있는가?
모 방송국에서 공부를 잘하는 학생 그룹과 못하는 학생 그룹 간의 기억력 테스트를 했다. 그런데 재미있는 것은 기억력의 차이에서는 공부 잘하는 사람과 못하는 사람의 차이는 그리 크지 않았다. 다만 공부를 잘하는 학생들은 자신의 판단 점수와 실제 채점 점수 차가 그리 크지 않았다. 반대로 공부를 못하는 학생들은 그렇지 못했다. 본인이 생각하는 틀린 점수보다 훨씬 실제 점수 차이가 많이 났다.
흔히 이를 일컬어 메타인지라고 한다. 즉 아는 것과 모르는 것을 정확히 아느냐에 따라 공부의 결과가 달라진다는 것이다.
부동산 투자에 있어서도 이 메타인지 이론은 비슷하게 성립한다.
즉 나의 투자 역량에 대해 얼마나 객관적으로 알고 있느냐에 따라 투자 결과는 천지차이가 나는 것이다.
흔히 투자자들을 분류를 하면 하수, 중수, 고수로 분류할 수 있다.
하수라하면 어떤 사람들을 말할까?
일단 하수는 귀가 얇다. 그리고 소문에 민감하다. 언론이 이야기하는 것에 귀를 쫑긋 세우는 경향이 강하다.
하수는 주체적인 투자를 하지 않는다. 분위기에 편승하는 스타일이다. 그렇기 때문에 가장 분위기가 좋을 때 투자에 들어간다. 그래서 항상 꼭지에 매입을 한다. 분위기가 가장 뜨겁기 때문이다. 그리고 가장 저점에 매도를 한다. 언론이 연일 하락 공포를 부채질하고 이에 잘 편승한다.
나는 적어도 하수는 아니라고 생각하겠지만 대부분의 열심히 일만 하는 직장인들은 여기에 속한다. 즉 일만 열심히 하는 사람들, 자기 업무에 몰입돼서 일하다가 부동산 상승기에 주변에서 집 사서 돈 벌었다고 하니까 그때 뛰어드는 스타일이다. 그런데 이런 사람들은 자신이 꼭지에 들어갔는데도 꼭지라고 생각을 하지 않는다. 더 오를 것이라고 상상을 한다.
하수는 호재를 좋아한다. 본인이 호재를 발견했다고 착각하고 지금이 싸다고 생각하고 투자를 하지만 그 호재는 이미 가격에 반영되는 경우가 많다. 특히 상승장에서는 호재는 마치 불난 집에 기름을 붓듯이 이런 하수에게 최고의 먹잇감이 된다.
하수들은 절대 자신이 투자한 것은 실패하지 않는다는 이상한 자신감으로 뭉쳐 있다. 그리고 폭락장을 맞으면 정부에서 언론에서 더 오른다고 했는데 나는 그 사람 말만 믿었는데 하며 자신의 판단을 외부 탓으로 돌린다.
재미있는 것은 하수들은 시간이 지나도 자신이 뭘 잘 못했는지 잘 알지 못한다. 그저 운이 없었다는 핑계만 된다.
절대 자신의 투자에 대해 복기하지 않는다. 그리고 새로운 상승장이 오기만을 기다린다. 아무것도 준비도 하지 않은 채로 말이다.
다음은 중수이다.
나름 부동산 공부를 했다. 중수들은 부동산 상승장의 투자가 마치 자신의 실력이라고 착각한다.
공부를 하다 보니 지식이 쌓이면서 자신감이 생긴다. 뭐든지 투자를 하면 이익을 만들 수 있다는 착각을 한다. 이런 자신감에 부동산 상승장을 만난다. 본인이 투자를 하는 물건이 족족 오른다. 서울, 수도권, 지방까지 거침없이 투자를 한다. 정부 규제가 발표되면 발표되지 않는 지역을 찾는다. 나름 틈새시장을 공략한다고 생각을 한다. 그리고 본인의 투자에 대해 프라이드를 가지고 있다.
하지만 부동산 하락장이 오면서 엄청난 역풍을 만난다. 틈새 지역의 저평가 지역에 투자를 잘 했다고 생각했는데 하락장이 오면서 엄청난 장기 투자로 묶이게 된다. 그리고 역전세가 여기저기 터진다. 무리한 대출로 투자를 하였는데 갑자기 고금리로 인해 이자 부담에 허덕이며 밤 잠을 설친다. 분명히 오를 것을 확신했는데 사는 방법만 알았지 위기관리 능력이 없다.
다음은 고수이다.
이런 중수의 과정을 적어도 한 번 이상 경험한다. 행복한 상승장과 끔찍한 하락장을 경험한다. 비로소 당시에 투자가 그저 운이 좋았음을 깨닫는다. 하락장에서 인고의 시간을 버틴다. 무턱대고 하는 투자가 얼마나 인고의 시간을 참아야 하는지 몸소 깨닫게 된다. 그리고 겸손해진다. 언론이나 대중의 심리에 쉽게 휩쓸리지 않는다. 정부 발표에 그리 크게 신경을 쓰지는 않지만 그 이면을 보려고 한다. 정부 발표의 규제 지역을 발표하면 오히려 그 지역을 관심 있게 본다. 최대한 싸게 사려고 노력한다. 그리고 상승장이 오면 팔아야 한다고 생각한다. 무리하게 욕심을 내지 않는다. 무릎에 사서 어깨 팔 것을 이미 생각한다. 매수, 보유, 매도, 상승장, 하락장을 알기에 거래에 능숙하다.
고수들은 거래에 능란하지만 생각보다 부자가 많지 않다. 스킬 적으로 많은 것을 알지만 진정한 부자가 아닌 경우가 많다.
다음은 무엇이 있을까 부자이다.
부자들은 정확히 안다. 미래를 예측할 수 없다는 것을 그렇기 때문에 리스크 있는 투자를 하지 않는다. 즉 무리한 투자를 하지 않는다. 그렇기 때문에 제일 안정적이 투자를 선호한다. 안정적인 지역, 안정적인 물건에 투자를 한다. 무리한 대출도 하지 않는다. 사고파는 것도 자주 하지 않는다. 그냥 좋은 물건을 사고 잊어버린다. 부자들은 안다. 전쟁이 나지 않는 한 자본주의는 인플레이션으로 인해 통화는 팽창하고 물가는 상승한다는 것을 즉 돈의 가치는 떨어지고 재화는 비싸지게 되어 있다. 과거에도 그랬듯이 미래에도 그럴 것이라는 것을 너무나 잘 알고 있다. 그렇기 때문에 부자들은 무조건 장기 투자를 한다. 사고파는 대단한 스킬보다는 어떻게 하면 장기 보유할 수 있을지만 고민한다. 그리고 부자들이 가장 열심히 공부하는 것이 있다. 그것은 세금 공부이다. 어떻게 하면 절세를 할 수 있을지 만을 고민하는 것이다.
그리고 장기적인 플랜을 세운다. 자녀와 손자까지 물려줄 것을 고민한다.
과연 당신은 어느 위치에 와 있는가?
지난 상승장에 나도 해볼까 투자해서 현재 반 토막 난 것을 뼈저리게 후회하면서 매도만을 고민하는가?
아니면 지금은 살 때가 아니라고 생각해서 투자를 멈추고 있는가?
아니면 열심히 공부해서 저평가 지역, 호재를 찾고 있는가?
좀 더 공부를 해서 나만의 단기 투자를 고민하고 있는가?
투자는 의욕만 가지고, 지식만 가지고 되는 것이 아니다.
나의 위치를 정확히 파악하고
내가 아는 것과 모르는 것을 구분하는 것이 투자의 시작이지 않을까 생각이 든다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
