투자용 인테리어
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Jul 31. 2023
부동산 투자를 하는 데 있어 좋은 물건을 사는 것도 중요하지만
안 좋은 물건을 좋게 만드는 능력도 중요하다.
물론 '좋은'이라는 말은 여러 가지 의미가 있을 수 있다.
좋은 입지, 좋은 단지, 좋은 동, 좋은 층 다양할 수 있다.
하지만 일반적으로 아파트를 매수할 때 가장 쉽게 현혹되는 것이 실내 인테리어 상태에 따라 매수를 결정하기 때문이다.
실내 인테리어가 고급스럽게 잘 되어 있으면 가격이 조금 비싸더라도
다른 추가적인 요소를 고민하지 않고 눈에 보이는 것만 보고 섣부르게 결정한다.
그럴 수밖에 없는 것이 인테리어를 하게 되면 비용이 많이 든다고 생각하기 때문이다.
인테리어 비용을 감안하면 2~3천만 원 비싸더라도 선뜻 결정을 하게 되는 경우가 일반적이다.
최근에는 자재비, 인건비가 급상승해서 25평 인테리어를 하게 되면 4~5천만 원은 기본으로 든다고 생각을 하고 있다.
그렇기 때문에 이 비용을 감안하면 조금 비싸더라도 인테리어가 된 집을 사는 것이 어쩌면 당연한 것이다.
그런데 인테리어 비용이라는 것은 말 그대로 실내를 치장하는 화장품과 같은 것이다.
내가 어떤 화장품을 쓰느냐에 따라 작게는 몇천 원의 비비크림 정도에서 고급 프랑스 산 수십만 원 화장품에 이르기까지 다양하기에 인테리어 비용도 어떤 재료, 어떤 브랜드를 쓰느냐에 따라 비용 자체는 크게 달라질 수 있다.
그리고 또한 인테리어를 실 거주용으로 하느냐 아니면 임대용으로 하느냐에 따라 비용도 확연히 달라질 수 있다. 많은 초보 투자자들이 투자용 인테리어를 하다 보면 공사 범위, 재료와 브랜드를 선택하는 데 있어 마치 자신이 살 집인 양 투자를 하는 것을 주위에서 많이 보게 되는데 그렇게 하면 세입자에게는 좋겠지만 투자자 본인은 제2, 제3의 투자를 확대할 수 없게 된다.
그래서 투자자에게 있어 인테리어 비용을 최소화하는 것이 중요하다.
나는 현재까지 수십 건의 인테리어를 진행해 왔다.
그 수많은 건을 진행하면서도 어떻게 하면 비용을 최소화할 수 있을지만을 고민했다.
그리고 가장 큰 비용을 줄일 수 있는 것은 턴키 즉 인테리어 업자에게 맡기지 않고 내가 직접 직영으로 인테리어를 함으로 인해 비용을 최소화할 수 있었다.
그거 얼마 아껴서 뭐 하냐고 할 사람도 있지만 실제로 나는 그 아낀 1~2천만 원으로 아파트를 매수를 했고 그 수익이 몇억이 만들어졌으니 그 작은 비용을 아끼는 것의 소중함을 누구보다 잘 알고 있다.
그래서 처음 부동산 투자를 시작할 때는 한 푼이라도 아끼기 위해 타일도 붙이고 페인트도 칠하고 했었다.
밤늦게까지 혼자 끙끙대면서 작업했던 기억이 난다.
셀프 시공을 하다 보니 자연스럽게 장비도 구입하게 된다. 타일 커터기, 드릴 사다리 등을 중고 시장에서 구입했다.( 영등포 시장 뒷길에 가면 아직도 중고 장비 업체가 많이 있다.)
이렇게 셀프 시공을 몇 차례 해보다 보니까 인테리어의 모든 공정을 낱낱이 알게 되었다.
그리고 그 뒤부터는 셀프보다는 사람을 써서 하는 쪽으로 바꿨다.
왜냐하면 몇 차례 해본 결과 아무래도 퀄러티가 전문가와는 확연히 달랐고 직장을 다니면서 병행하기에는 너무나 힘이 들었기 때문이다.
초보 투자자들은 한두 번은 꼭 경험을 해보는 것을 추천한다.(물론 빡세다.)
경험을 해보고 사람을 쓰는 것과 그렇지 않은 것에는 차이가 크다.
내가 모든 프로세스를 훤히 알고 있기 때문에 일 시키는 것도 능숙하다.
그리고 작업 분량을 알기에 작업자들이 쓸데없이 작업 시간을 늘리는 것도 컨트롤할 수 있게 됐다.
투자자에게 있어 인테리어는 잘하느냐 못하느냐(가성비 인테리어)는 수익률을 극대화할 수 있는 좋은 능력이다.
저렴한 비용으로 인테리어를 진행하게 되면 전세가를 높게 받을 수 있고 그렇게 되면 투자금을 최소화할 수 있기 때문이다.
나는 보통 25평 화장실 1개짜리는 5백만 원 언더로 끝냈다.
30평은 8~9백만 원 원 정도에서 마무리했다.
인테리어를 잘 하는 방법은 여러 가지가 있겠지만
우선 작업 범위를 잘 설정해야 한다.
새시를 바꿀 것인가?
도어를 교체할 것인가?
확장을 할 것인가?
여러 가지 범위가 있지만 나는 세입자용은 절대 위에 언급했던 것들은 건들지 않는다.
기본으로 하는 것은 화장실, 주방이 전부이다.(세입자들은 이 두가지만을 특히 중요하게 보기 때문이다.)
그리고 베란다, 전실, 타일 정도 그리고 도배, 장판, 페인트 정도이다.
이 정도를 포함하면 대략 500백만 원 언더로 떨어진다.
그런데 이번에 진행된 아파트는 물가와 재료비 상승, 화장실이 두 개여서 거의 천만 원 정도 소요되었다.
그럼 토털 비용에 대해 정리해 보겠다.
싱크대: 265만 원(하이라이트 포함, 과거 나는 120만 원 정도 저렴한 것으로 했다. 상판이 인조 대리석이 아닌 PET 타입으로 하지만 이번 건은 인조대리석을 정 용해서 4~5십만 원 정도 상승했다.)
욕실 2개: 451만원
재료비 206만 원(변기도 과거에는 10만 원 언더였지만 이번에는 15만 원짜리로 넣었다.)
타일 인건비 : 180만 원(철거비 포함, 주방, 베란다 타일 시공비 포함)
세팅비: 65만 원
페인트: 90만 원(재료비 20만 원, 일당 35만 원: 컴프레서 장비로 할 때 40만 원, 일당이 과거 대비 많이 올랐다. )
도배, 장판: 250만 원(합지 장폭, 모노 룸)
삿시 시트지: 85만 원(2품에 재료비 20만 원, 실리콘 시공비 포함)
기타 전기 등: 20여만 원( 콘센트 교체 등은 내가 여전히 직접 한다. 가끔 많으면 사람을 쓴다.)
몇 년 전 대비 물가가 많이 올랐다.
인건비도 30% 이상 올랐다. 자재비 또한 그렇다.
그리고 과거 대비 너무 싼 것보다는 중급 이상의 자재를 넣다 보니 극저렴 모드 인테리어 비용은 아니다.
투자자 이웃님들도 혹시 투자용 인테리어 할 때 참고해 보시기 바란다.
기본적인 구자는 아래와 같다.
25평형 방 3개, 화장실 2개,
체리와 빨간색 싱크대가 200년대 초반의 아파트라는 것을 연상케 한다.
하얀색 새시에 굳이 시트지를 붙였어야 했을까? 저때는 저 칼라가 유행이었다.
저걸 다시 하얀색으로 만들려면 또 돈이다.
돈을 절약하기 위해 샤시를 페인트로 칠하는 경우가 있는데 나중에 일어날 경우가 있다.
이번에는 시트지 작업으로 했다.
25평 아파트인데도 안방에 화장실이 있다. 작지만 비용은 동일하게 들어간다.
나름 쓸만하지만 그래도 교체하기로 했다.(보통 과거에는 인건비 포함 200만 원으로 끝냈지만 지금은 최소 250만 원 정도 소요된다.)
전등은 2년 전에 한 것이라 재사용하기로 했다.
뒷방이다. 창문이 작다. 외 창이어서 그런지 뽁뽁이를 붙여 놓았다.
뒷방 2번째 방이다. 확장되어 있는 방인데 문제는 여기도 창이 외창이다.
문제는 창틀을 통해 비가 들어오고 있었다.
그래서 실리콘 작업을 했다. 코킹 업자를 불렀고 앞뒤 다하는데 30만 원 정도 소요되었다.
빨래 건조대는 내가 직접 시공해서 새것으로 했다.
1차로 철거가 진행하고 있다. 보통 싱크대 업자에게 철거를 시킨다. 그럼 좀 더 저렴하게 할 수 있다.
그럼 지금부터 인테리어 이후 사진이다.
신발장과 문도 페인트로 도색해서 재활용한다.
임대용에 맞지 않게 인조 대리석으로 적용했다.(참고로 회색이 시간이 지나도 스크래치나 오염이 보이지 않아 가장 추천한다.
화장실도 젠다이나 샤워 월은 하지 않았다. 하지만 밝은 그레이 톤을 적용했으면 수전을 무광 스테인리스로 적용해서 저렴하게 보이지 않는 쪽으로 진행했다.
바닥 타일은 화장실, 전실과 동일한 것으로 밝은 그레이를 적용했다.
