지역 주택조합이라는 말을 들어 본 적이 있는가?
부동산 투자를 조금 해본 사람들이라면 지역주택조합 투자가 문제가 많다는 것을 많이 알고 있을 것이다.
지역 주택조합에 대해 간단히 설명을 하자면 특정 지역을 선정하고 일반 투자자들(토지 등 소유자가 아님)이 조합원이 되어 그 지역에 새로운 주택을 건설하는 것이다. 조합원들에게는 저렴하게 분양하는 조건으로 조합원을 모집한다.
얼핏 들어 봤을 때는 잘 모르는 사람들은 혹 할 수 있다. 일반 분양가 대비 3~40프로 저렴하게 분양하는 공고를 내기 때문이다. 문제는 토지 등 소유자가 아닌 제3자인 조합원이 특정 지역에 새로운 아파트를 짓기 위해서는 그 지역의 토지 등 소유자를 설득해서 매수를 해야 하는 어려움이 있다.
쉽게 말해 생판 모르는 사람들이 남의 땅에 아파트를 지을 것을 발표하는 것이다.
그리고 조합원을 모집한다. 조합원이 되면 저렴한 분양가를 주는 것을 내세운다.
그리고 80% 정도 토지를 매수했으니 나머지 20% 정도는 금방 확보할 수 있다고 호언장담을 한다.
하지만 일반 사람들은 아무도 모른다. 80%인지, 70%인지, 확인할 길이 없다. 분양 딜러 말에 현혹돼 분양가가 저렴하다는 이유로 덜컥 계약금 10프로를 내고 계약하게 된다.
단순히 싸게 분양받을 수 있다는 분양사의 달콤한 말에 현혹되게 되는 것이다.
지주택은 조합원이 되면 탈퇴가 원활한 진행이 안된다는 이유로 탈퇴가 불가하다 양도만 가능하다(조폭 시스템)
지역 주택조합의 가장 문제는 95% 프로 이상 매입을 했을 때 사업시행 인가 가능한데 현실적으로 일반 주택이 있는 지역에서 개개의 주택 소유자를 설득해서 매수하기는 여간 어려운 것이 아니다.
솔직히 일반 재개발, 재건축에서도 소유자들이 협의하여 개발하는 것도 어려운데 제 3자가가 토지 등 소유자를 설득해서 신축을 짓는다는 것은 여간 어려운 것이 아니다. 그래서 그 기간이 5년 10년 표류하는 것이 다반사고 대부분 이것을 시행하는 곳도 사기성 집단과 연루되어 조합원을 모집한다는 명목으로 사람들을 모집하고 대부분 계약금만 들고 잠적하는 경우가 많아 선량한 피해가 발생하는 것이 다반사이다.
또한 지역주택조합 자격이 되기 위해서는 자격조건이 까다롭다.
지역 주택 조합원의 자격
아래의 요건을 모두 갖추어야 합니다. 다만 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 아래의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.
① 조합설립 인가 신청일(투기 과열지구인 경우 조합설립 인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주 또는 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주
② 조합설립 인가 신청일 현재 같은 지역에 6개월 이상 계속 거주하여 온 사람일 것
③ 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역 주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
이처럼 조합원이 되는 것 자체도 까다롭다. 즉 다주택자나 84m2 이상 1주택자나, 해당 지역에 거주하지 않는 자는 조합원 자격이 될 수 없다. 이렇게 까다로운 조건이기 때문에 조합원을 모집하기 쉽지 않다. 그래서 이들이 편법을 내세워 모집하는 것이 '임의 세대'로 모집을 한다.
즉 자격이 안되지만 준 조합원 자격을 준다는 똑같이 조합원의 혜택을 부여한다고 하면서 준 조합원을 모집한다.
엄밀히 말하면 자격 대상자가 아니기에 안 되는 것이다.
'임의 세대'는 조합원이 아니지만 조합원자격과 동일하게 혜택을 주는 것처럼 계약금을 납부하지만 엄밀히 말하면 조합원 자격자이 될 수 없기에 설사 토지를 모두 매수하고 사업 인가가 나더라도 입주권을 받을 수 없다.
나라에서 공시한 조합원 자격이 아니기 때문이다.
혹시 모르고 지주택 분양 모델하우스를 방문해서 자격이 안되지만 자격이 되게 해주겠다고 감언이설로 조합에 가입하라고 하면 절대 가입하지 않기를 바란다.
그리고 토지를 93프로 확보했다고 2% 프로만 확보하면 바로 착공 들어간다고 분양 딜러들이 말하면 절대 속아 넘어가지 마라. 절대 당신은 몇 프로 확보됐는지 알 수가 없다.
애당초 모델하우스에 방문했다가 게 주택이라고 하면 더 이상 들어보지 말고 나와라.
이렇게 지역주택조합은 부정적인 것이 너무 많다. 그럼에도 불구하고 우여곡절 끝에 투자해서 성공(?) 한 지인도 있다.
그래서 오늘은 지인이 게 주택 투자한 이야기를 해보려고 한다.
이 지인은 3년 전에 신도시 선정 지역에 있는 모델하우스에 방문을 했다. 일반 분양 모델 하우스인 줄 알고 방문했는데 지주택 조합원 모집을 하고 있는 곳이었다.
지주택이라는 말을 듣고 바로 나오려고 하는데 분양 딜러가 잠깐만 이야기를 들어 보라고 한다.
여기는 일반적인 주택에 있는 크지 주택이 아니라 신도시가 들어서는 곳이다. 그래서 시행사에서는 100% 토지 매입이 끝났다는 것이다. 즉 토지 매입 지연으로 인한 사업 지연은 없다는 것이다. 그리고 100% 프로 토지 매입이 끝났다는 서류도 확인시켜줬다고 한다. 믿을 수 없다고 생각했던 지인은 어떻게 믿을 수 있냐고 하니까 해당 등기부등본에 대한 소유권을 재차 확인 시켜줬다.
토지 매입이 끝났다면 그래도 진행이 빨리 되는 것 아닌가? 생각을 했다고 한다. (과거 지주택에 대한 부정적 선입견이 있었지만...)
그리고 어디에 사냐고? 주택이 몇 채 있냐고 물어보았다고 한다.
수도권에 살고 주택은 2주택이라고 하니까? 그렇다면 조합원 자격이 안되는데 임의 세대로 준 조합원자격 부여가 가능하다는 것이다. 당시에 임의 세대라는 것을 잘 몰랐던 지인은 찜찜했지만 조합원 분양가가 워낙 저렴하게 나와서 향후 추가 분담금을 생각해도 저렴하다고 생각해서 분양 딜러 말만 믿고 계약을 하게 된다.
그리고 계약하고 1년이 지나지 않아 인근 아파트들이 갑자기 폭등한다.
과연 이지인은 어떻게 됐을까?
지인의 예상대로 토지가 매입이 완료되었기에 지주택지이지만 진행이 생각보다 빨랐다. 조합에 가입하고 2년이 채 안돼서 시세보다 저렴하게 입주권을 받을 수 있다는 기대감으로 조합에 연락을 한다.
요즘 진행이 어떻게 돼가냐? 늦어져도 1년 반 이후 분양을 할 예정이라는 이야기를 전달받는다.
그런데 청천벽력 같은 이야기를 전달받는다.
조합에서 '임의 세대' 조합원이 아니기에 조합 자격을 부여받을 수 없다는 것이다.
그 지인은 분명히 조합 자격을 준다고 했다고 따졌다.
하지만 그것은 정확히 임의 세대를 모르고 가입했다고 하면서 임의 세대는 조합원 가격으로 일반 분양을 받을 수 있는 권리를 준다는 것이다. 즉 분양가보다 저렴하게 분양받을 수 있는 권리는 주는 것으로서 이 자격은 미분양이 났을 때 나머지 세대에서 그렇게 할 수 있다는 것이다.
즉 분양이 완판되면 계약금만 돌려준다는 것이다.
미분양이 났을 때만 조합원 시세로 분양자격을 준다는 것이다.
그 지인은 그런 게 어딨냐며? 왜 사기를 치냐고 따졌다고 한다.
하지만 돌아오는 답변은 똑같았다.
당시에 한참 부동산이 뜨거울 때라 누가 봐도 완판을 예상되는 상황이라 계약금만 돌려받고 끝날 수 있는 상황이었다.
솔직히 계약금도 돌려받을 수 있을지도 모르는 상황이었다고 한다.
그럼 어떻게 해야 하냐고 물어보니까
조합원 자격이 되는 사람에게 양도는 가능하다는 것이다.
즉 84m2 이하 한 세대 소유, 해당 지역 6개월 거주 요건이 되는 조합원에게 매도가 가능하다는 것이다.
그는 백방으로 수소문을 했지만 결국 매도를 못했다.
이 친구는 모든 것을 포기하고 그래 계약금만 받지 하고 포기 상태로 1년여를 기다리고 있었다고 한다.
그런데 갑자기 부동산이 갑자기 침체기가 되어 버렸다.
뉴스에서는 미분양이 쌓여간다는 기사가 연일 쏟아지고 있었다.
하루는 조합에서 전화가 왔다.
미분양 물건이 발생해서 임의 세대에게 조합원 자격으로 분양을 한다는 것이다.
이게 뭔 소리고?
분양자격을 준다고?
아무도 분양을 안 받으려고 하는데 분양을 받으라고?
계약금만 받는 것으로 마무리하려고 했던 지인은 황당했다고 한다.
대신 조합원 분양가보다는 1억 정도 저렴한 조합원 분양가로 분양이 된다는 것이다.
만약 분양을 안 받으면 어떻게 되냐고 하고 물어보니까 계약금은 돌려받을 수 없다는 것이다.
반강제로 미분양 물건을 분양 받아야 한다.
이 친구는 어떻게 했을까?
계약금을 날려 버리고 포기를 했을까?
아니면 계약을 했을까?
1차 조합원 분양가 84m2는 2.5억 원
추가 분담금: 9.8천만 원
최종: 3.5억 조합원 분양( 일반 분양가 4.5억, 수도권 땅값과 건축비를 생각하면 분양가 최저 금액)
현재 미분양 상태(90프로 분양 중이라고 함, 터파기 공사 중)
이 친구는 결국 준 조합원 자격으로 계약을 하게 된다.
과연 잘한 결정일까?
토지가 100% 매입되어서 지주택치고 진행이 빠르게 진행돼서 선택한 판단은 나쁘지 않다.
하지만 임의 세대에 대해 정확히 알지 못하고 가입한 것은 잘 못한 것 같다.
경기가 좋았다면 분양 완판이 되었을 것이고 3년간 묶인 계약금만 받고 끝날 수 있었다.
갑자기 침체기가 돼서 미분양이 된 상태에서 분양가보다 1억 정도 저렴하게 받았다는 것은 나쁘지 않아 보인다.
그 친구 말로는 중도금 무이자이고 현재 분양이 90% 이상이라고 한다. 그리고 현재 그 지역에 터 파기를 한참 진행 중이라고 한다.
지역 주택 투자는 신중에 신중을 기해야 한다.
위 사례처럼 해피엔딩으로 끝나는 경우는 거의 없다. 대부분 사업 지연으로 인해 좌초되는 경우가 허다하다. 그리고 임의 세대 계약으로 소송을 가는 경우도 많다.
웬만하면 절대 지역주택 조합 투자는 하지 말자.
싸게 분양한다는 말에 현혹되지 말자.
조합원 자격이 안되는데도 된다는 말에 절대 넘어가지 말자.
이 친구는 운이 좋았다.
주위에 크지 주택에 투자해 힘들어하는 사람들을 많이 봐왔기 때문이다.
조심하자
지역주택조합, 임의세대
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
