부동산 투자를 하는 데 있어 정답은 없다. 맞고 틀리는 것도 없다. 각자 자기가 잘하는 것을 계속 잘하면 된다.
상가 투자를 잘하면 상가투자를 하면 되고, 토지 투자를 잘하면 토지 투자를 하면 된다. 경매를 잘하면 경매를 통해 싸게 사면 되고 급매 투자를 잘하면 부동산 사장님과 잘 연을 만들어 급매를 사면 된다. 1주택 투자를 2년에 한 번씩 옮기면서 투자를 잘 하는 사람도 있고 다주택 투자로 여러 채를 통해 수익을 만드는 사람도 있다.
부동산 투자는 너무나도 다양하고 매수 방법도 다양하다.
뭐가 맞고 틀리다고는 할 수 없다.
각자 자기가 잘 하는 분야를 열심히 하면 된다.
과거 4~5년 전에 지인 한 분과 부동산 투자로 설전을 하던 기억이 난다. 그 사람은 주로 토지를 투자하던 분이었다. 나름 저렴하게 임야와 대지를 투자해서 수익을 얻었다. 이런 자신감으로 토지를 지속적으로 투자를 하던 분이었다. 하루는 그와 함께 커피를 마시면서 과연 무엇을 투자를 해야 큰 부자가 될 수 있을까를 가지고 설전을 버렸다.
간단히 그와 함께 한 이야기는 대충 이랬다.
토지는 몇 십 배까지 오른다. 그런데 아파트는 올라 봤자 한두 배가 전부다. 그래서 집을 통해 투자를 하면 큰 부자가 될 수 없지만 토지는 몇 십 배 오르기 때문에 인생 역전이 가능하다는 것이다. 그러니 토지 투자를 진심으로 해보지 않겠냐고 나에게 권했다.
인정한다. 토지는 많게는 수십 배도 오를 수 있다.
그 지인이 투자한 임야와 토지들이 몇 배씩 올랐다고 한다.
주변 개발 호재가 터지면서 몇 배 상승했다는 것이다. 그러면서 본인은 토지만 하는데 토지가 너무 본인과 맞는다는 것이다.
아직은 매도를 하지 않았지만 2~3년 이후 매도 생각을 하고 있다는 것이다.
수익 실현은 아직 못했지만 몇 천만 원 투자해서 세~네 배 시세차익이 났다니 대단해 보였다.
이에 반에 반면에 내가 투자하는 아파트들은 서너 배씩 오르기가 쉽지 않다. 그리고 세금도 많다. 당시에 투자로서는 점점 메리트가 없어지고 있었다. 나 또한 투자 영역을 아파트가 아닌 다른 영역으로 넓혀가고 싶었지만 배운 게 도둑질이라고 아파트 투자만 하다 보니 이 영역만 나는 고집할 수밖에 없었다.
인정한다.
그렇게 과거에 이야기를 했던 기억이 난다.
최근에 그 지인을 최근에 만났다.
그리고 요즘 나에게 투자 잘 하냐는 안부를 물었다.
글쎄 요즘 다시 비수기로 접어들었고 아직 다주택자 취등록 세 세금으로 인해 움직이가 쉽지 않네요.
다주택자 입장에서 투자를 하기에는 취등록 세가 무거워 쉽게 움직이기 어려워요.
어때요? 토지는요?
이쪽도 지방 부동산이 침체기가 와서 건설경기와 맞물려 타지 값도 과거 3~4년 전과 비슷하다고 한다.
그런데 그때 한참 오를 때 나도 무리해서 대출을 일으켰는데 요즘 금리가 올라가서 가계에 엄청나게 부담이 된다는 것이다.
이제 나도 좀 편하게 살고 싶어서 다 정리하고 싶은데 팔리지도 않고 이자도 올라가서 힘들다는 것이다.
머쉬님은 어때요?
저도 뭐 비슷해요. 대신 저는 전세가가 올라 주면서 대부분 투자금은 회수했어요. 그리고 토지 투자처럼 몇 배는 오르지 않았지만 전체적으로 매수할 때보다는 2배 정도 올라서 정체되어 있어요.
아 그래요? 그럼 투자금은 다 회수된 거네요?
그럼 대출은 없겠네요?
아니요. 재개발 물건에 세입자 이주로 인해 몇 개는 아직 대출이 있어요.
그래도 이 정도면 버틸만해요.
아 그리고 최근에 분양받은 오피스텔을 전세로 돌리면서 목돈이 들어왔어요.
3.3억에 매입했는데 전세를 4.5억에 놓았어요.
원금 다 회수하고 저에게 투자금 1.5억이 생겼어요.
우와 그래요?
투자금이 하나도 안 들어갔네요.
전세니까 이자도 안내도 되고요?
그렇긴 한데 마냥 그렇지만 않아요. 요즘 간주임대료를 내야 해요. 과거에는 간주임대료 금리가 낮았는데 금리가 올라가면서 이 이율도 상향됐어요.
아~저도 토지보다는 아파트를 했어야 하나 요즘 들어 후회가 살짝 돼요.
토지는 투자금이 그대로 묶여야 하는 리스크가 있어요.
반면에 주택 투자는 전세제도로 인해 투자금 회수가 되니 다음 투자를 이어갈 수 있는 선순환 투자가 가능하잖아요.
이에 반에 토지는 환금성이 떨어지기 때문에 지금처럼 부동산 경기가 안 좋으면 매도가 정말 힘들어요.
그렇긴 하겠네요..
나도 고개를 끄덕이고 커피 한 잔을 마시면서 창밖을 내다보았다.
과거 나도 초보 시절에 여러 가지 부동산 공부를 하면서 모든 것을 다 잘할 수 있을 것이라는 자신감이 있었다.
당시에 나 또한 다양하게 해보고 싶었다.
몇 십 배 오르는 토지
매달 또박또박 나오는 상가
나만의 사업을 넣어 투자하는 지식산업센터.
헌집을 새집으로 돌려주는 재개발, 재건축
시세보다 싸게 살 수 있는 경. 공매.
낙찰받기 전에 수익을 만들 수 있는 NPI
나도 안 해본 것이 없는 것 같다. 하지만 투자를 하면 할수록 나에게 맞는 투자는 아파트 투자였다.
최소 자금으로 최대의 효과를 낼 수 있었고 투자를 계속해서 확장할 수 있었기 때문이다.
부동산 투자의 범위는 매우 다양하다. 하지만 그 안에서 나에게 맞는 투자를 찾는다는 것은 쉽지 않다.
나 또한 위의 것들을 다 잘할 수 있을 것이라고 생각했는데 해보니까 내 생각처럼 되는 것은 거의 없었다.
그나마 아파트 투자가 가장 쉬웠기 때문에 나는 이를 선택한 것뿐이다.
부동산 투자를 공부를 시작하게 되면 모든 것을 다 잘할 수 있을 것 같은 자신감이 생긴다. 하지만 막상 실전투자를 하다 보면 엄청난 벽이 세워져 있는 것을 체감하게 된다. 어느 한 영역이 만만한 데가 없다. 초보 시절에는 이것저것 체험해 보는 것이 중요하지만 시간이 지날수록 나만의 영역을 만들어야 한다.
내가 과연 잘하는 투자는 어느 분야인지 이 글을 읽고 고민해 보는 시간이 되기를 바란다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
