어디가 오를까요?
언제 살까요?
부동산 투자를 시작하는 데 있어 이 두 가지는 항상 다섯 손가락 안에 들어오는 질문이다.
초보자들뿐만 아니라 투자를 오랫동안 해온 필자도 이 질문에 대해 항상 고민하고 후회를 한 적들이 많이 있다.
"왜 나는 저 지역을 사지 않고 여기를 샀을까"
"저곳은 두 배가 올랐는데 내가 산 곳은 조금 밖에 오르지 않았네."
"아~ 그때 샀어야 했는데. 왜 망설였지. 뭐가 두려웠지? "
"그때 샀더라면 지금 대박인데. "
"조금 더 일찍 샀어야 했는데."
"조금 더 상급 지를 샀어야 했는데."
"거기 개발되는 곳인지 알고 있었는데."
이런 후회를 여전히 물건들을 찼고 복기하다 보면 반복되게 된다.
나도 인간인지라 어쩔 수 없다.
최근 8년 동안 수십 채의 부동산을 매수하였고 좋은 수익을 냈음에도 불구하고 미련과 후회가 드는 것은 어쩔 수 없다.
그리고 이런 미련과 후회를 뒤로 한 채 냉철하게 과연 '나는 과거로 돌아간다면 더 좋은 선택을 할 수 있었을까?' 곰곰이 고민해 보지만 글쎄 결과는 과거 내가 했던 선택을 반복하지 않았을까.
나는 상급 지보다 중급자를 선택했다.
현재 시세를 비교해 보면 상급 지는 시세가 빠졌다가 현재는 90프로 정도 회복했다.
반면에 내가 선택한 중급지는 75% 정도이다.
상급지는 부동산 경기가 좋지 않음에도 불구하고 가격이 그렇게 빠지지는 않았다.
반면에 내가 선택한 중급자는 가격 회복이 더디다.
가격이 쉽게 회복되지 않는 나의 투자물건을 보면서 아~ 조금 더 상급지로 투자를 했어야 하나? 하는 후회가 되지만 막상 과거 시세와 투자금을 생각한다면 그때도 여전히 투자를 하지 못했을 것이다. 그 이유는 투자금이 많이 들어가기 때문이다.
즉 상급지 물건은 투자금이 많이 들어갔고 중급지 물건들은 투자금이 작게 들어갔기 때문이다.
그렇게 할 수밖에 없었던 이유는 내가 투자금이 넉넉하지 못했기 때문이다.
만약에 '조금만 더 여유가 있었다면 상급지를 샀을 텐데' 하는 후회가 되지만 막상 그때로 돌아간다면 나는 상급지 하나 살 돈으로 중급지 세 개를 샀을 가능성이 높다.
실제로 상급지가 6억이 올랐다면 중급지는 3억 밖에 오르지 않았다.
단순 수치로만 보면 당연히 상급지 6억이 들어가는 것을 사는 것이 정상이지만 나는 그 돈으로 중급지 3채를 샀다. 즉 9억의 시세차익이 생김으로 세전 비교만 했을 때는 중급지투자가 훨씬 수익률이 높다.
물론 세전일 때 기준이다.
여기서 변수는 똘똘한 한 채 전략으로 갈 것인가? 아니며 다주택 투자를 할 것인가에 따라 투자 방향이 달라진다. 물론 똘똘한 한 채 전략이라면 투자금이 더 들어가더라도 무조건 상급 지를 선택하는 것이 맞다.
하지만 다주택자 투자 전략이라면 투자금을 얼마나 적게 들어가느냐가 관건일 수 있다.
다음은 투자 타이밍이다. 과연 언제 투자하는 것이 좋을까 이런 고민은 초보자 뿐만 아니라 나 또한 여전히 고민할 수밖에 없는 영원한 숙제이다.
최근 4년을 돌이켜 보면 20~21년이 부동사 피크를 찍었고 22년도 전쟁으로 인해 급격한 하락을 했다. 그리고 23년부터 조금씩 반등을 하다가 다시 보합 지금은 상급지부터 오르고 있다.
많은 무주택자들이나, 주택을 매수하려고 하는 사람들이 언제 집을 살 것인가?라고 물어보면 항상 돌아오는 답변은 집값이 떨어지면 살 것이라고 이야기를 한다. 그러면서 나름 분석을 통해 금리하락, 무기 고갈로 인한 우크라이나 전쟁 종료, 등등 이유를 들면서 자기만의 매수 타이밍의 시점을 예상한다.
글쎄 언뜻 들으면 맞는 이야기 같지만 틀릴 수도 있다. 즉 내가 생각하기에 미래를 예측하고 투자를 한다는 것은 거의 실패할 가능성이 높다. 혹여 한 번은 성공한다 하더라도 지속적으로 미래를 예측했을 때는 틀릴 확률이 훨씬 높다. 이 말은 미래를 예측하고 투자한다는 것은 실패할 확률이 높다는 것이다.
그렇다면 언제 투자를 하는 것이 맞은가?
투자는 단기적으로 오르고 내리는 진폭은 있지만 멀리 봤을 때는 우상 향한다는 것은 누구나 알고 있다.
하지만 성질 급한 한국 사람은 장기 투자를 싫어한다. 당장 수익이 나는 것, 눈앞에 이익이 나는 것을 선호한다. 그렇다 보니 당장 호재, 당장 오르는 것만 보려고 하니 항상 실패를 하게 되는 것이다.
물론 나 또한 과거에 그랬다.
나한테 언제 투자를 하면 좋을 것 같냐고 물어보면 나는 항상 이렇게 이야기한다.
"지금이 가장 싸다."
"빨리 사라."
당장 내년, 내 후년은 모르겠다.
하지만 십 년 후는 안다. 지금보다 적어도 두 배는 올라있다.
어떻게 아냐고?
내가 7~8년 전에 산 것들이 두 배가 올랐으니까
그럼 더 오래된 것도 있냐고 물어보면 15년 된 것은 그때보다 4배는 올라 있다.
물론 나도 당시에 사고 4~5년 동안 겨우 몇 천만 원 올라서 그 시기를 버티기가 쉽지 않았다.
후회도 많이 했다. 왜 내가 그걸 샀는지. 그리고 왜 그때 샀는지. 지나고 나서 후회했다. 상승 초입에 사면 좋았을걸.
그런데 그건 시간이 지난 후에 알게 되는 것이다.
당장 1~2년 후는 아무도 모른다.
하지만 10년 후는 과거 10년을 봤을 때 예측이 가능하다.
과거 오른만큼 적어도 오르지 않을까?
어떻게 장담하냐고?
장담은 못 한다. 하지만 분명히 오른다는 것은 장담할 수 있다.
물론 상급지 세배 오를 때 중급지는 두 배 오를 수 있다.
그건 당신의 선택이다.
상승의 시기를 기다리던가?
아니면 지금 사고 수면제를 먹을 것인가?
어디를 사냐고? 글쎄 그건 당신의 투자 방향을 먼저 결정해야 한다.
똘똘한 한 채를 선택할 것인가?
아니면 나처럼 그냥 그런 중급지 여러 채를 선택할 것인가?
투자에 정답은 없다.
인생도 정답은 없다.
그저 태어나서 죽을 때까지 선택의 반복인것이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
