우리 같이 평범하고 돈 없는 직장인이 부동산 투자를 잘 하는 방법이 있을까?
생각만 해도 막막하다.
그런데 온 국민이 다 알고 있고 투자를 할 때 항상 하는 것은 전세를 끼고 매입하는 것이다.
이건 전세 레버리지 투자이다. 그런데 전세 레버리지가 매매가와 붙으면 뭐라고 하는가?
일명 갭투자라고 한다.
갭투자는 매매가와 전세가의 붙어 있는 갭으로 투자를 한다고 해서 갭투자라는 말이 7~8년 전부터 유행을 했다. 갭투자 초창기만 해도 부동산 상승장이 시작하기 전이었다. 오랫동안 부동산 장기 침체 시기를 거치면서 사람들은 부동산은 오르지 않는다는 인식이 강한 상황에서 매매보다는 전세만 찼던 시기가 있었다.
자연스럽게 매매는 정체되어 있고 전세가는 오르는 시기가 있었다.
즉 전세가와 매매가 근접해졌던 시기가 있었다. 사람들은 오랜 침체의 공포로 인해 최소 자금으로 투자를 할 수 있었음에도 선뜻 투자를 하지 못했다. 반면에 똑똑한 투자자들은 이 시기에 최소 자금으로 전세 레버리지를 활용해 손쉽게 등기를 가져올 수 있었다. 그리고 시간이 지남에 따라 대중들도 이를 따라 했고 신문이나 언론에서 갭투자를 비판하기 시작했다. 집주인이 오히려 세입자보다 적은 돈으로 집을 소유한다며 갭투자를 마치 범죄자 취급하듯이 다루기 시작했고 갭투자자들은 마치 사회 범죄자 취급당하기도 했었다.
하지만 이런 부정적인 시선에도 불구하고 사람들은 갭투자에 열광했고 모든 사람들이 갭투자를 하기 시작했다. 아니 엄밀히 말하면 사람들은 집을 사고 싶어 했다. 그것이 전세 레버리지든, 대출이든, 즉 시장은 전세보다는 매매를 선호하는 시장으로 바뀌었고 매매가는 급등하게 된다. 매매가 급등으로 인해 전세가율은 급격히 떨어지게 되었고 시장에서는 더 이상 갭투자라는 말이 사라지게 되었다.
즉 매매가와 전세가의 차이를 갭이라고 불리기에는 너무나 벌어져 버렸다.
그런데 최근에 부동산이 침체되면서 매매보다는 전세를 원하는 수요가 높아져 가고 있다.
자연스럽게 전세가와 매매가가 붙어 가고 있는 상황이 다시 반복되고 있다.
이렇다 보니 뉴스에서는 다시 갭투자 시작됐다는 말이 나오고 있다.
글쎄 갭투자가 시작된 건지, 매매가 활성화되는 건지 어떤 표현이 맞는지 모르겠지만 어찌 되었든
거래가 이뤄지고 있는 것은 분명하다.
그렇다면 과연 초보자들은 이 기회를 먼 산만 바라보고 있어야 할 것인가?
나는 적극적으로 움직여야 한다고 생각한다.
전세가율 분석을 통해서 매수지역을 고민해 봐야 한다.
과거 전세가율이 가장 높았던 곳이 어디인지?
그리고 최근 2~3년 안에 가장 많이 떨어진 곳이 어디인지?
인구 유입이 가장 많은 곳,
일자리가 가장 많이 생기는 곳,
신규 공급이 현저히 작은 곳
이런 것들이 결국 전세가율을 높이는 요인이 될 수 있다.
부동산 투자는 의외로 쉬울 수 있다.
전세가율만 잘 확인하고 투자를 한다면 얼마든지 2년 후 전세 상승분을 회수해서 얼마든지 재투자도 가능하다.
부동산이 지금처럼 침체기일 때가 초보 투자자들에게 기회 일 수 있다.
과거 10년 전 2014년 전에 그랬듯이 말이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
