최악의 부동산 3종 투자 지인 이야기

부동산 투자를 한다고 하면
가장 먼저 무엇이 떠오르는가?

가장 쉽게 생각하면 아파트 투자 일 것이다. 흔히 전세를 끼고 투자하는 '갭투자'일 것이다.

그럼 다음은 무엇일까? 빌라, 다가구, 원룸, 오피스텔, 상가, 지식 산업센터, 토지 등 수업이 많을 것이다.

이런 다양한 부동산을 거래하는 방식에 있어 가장 쉽게 할 수 있는 것이 부동산에 들러 최대한 싸게 사는 급매가 있을 것이고 나는 조금 더 싸게 살 거야 생각하고 더 공부하는 것이 '경매'일 것이다. 그리고 경매보다 더 저렴하게 살 수 있는 명도 소송을 해야 하는 '공매'가 있을 것이며 이 경. 공매에 한 차원 높은 NPL을 가미한 수익률을 극대화한 투자도 있을 것이다. 물론 경. 공매보다 높은 고난도 고수익을 거둘 수 있는 특수물건만 전문적으로 해서 일반 사람들과 차별화된 투자도 할 수 있을 것이다.

즉 잠깐 생각나서 부동산의 종류와 거래 방식을 몇 가지 적어 보았다. 이처럼 부동산 투자를 한다고 하면 다양한 물건 다양한 거래 방식이 존재한다. 부동산 투자를 시작하는 사람들은 이런 다양한 것들을 처음 접하게 되면 마치 신세계 인양 쉽게 빠져들어 모든 분야에서 모두 다 잘 할 수 있을 것 같은 대단한 자신감으로 입문하게 된다.

오늘은 지인이 부동산 투자를 시작한 이야기를 해보려고 한다. 그 지인은 부부가 대기업에 다니는 맞벌이 부부이다. 하루는 주말에 그들 집에 초대를 받았다. 그들 집은 용인에 있는 전원주택에 살고 있었다. 3층 단독 건물에 지하에 홈시어터와 커피숍 같은 공간을 만들어 놓고 행복하게 살고 있었다. 나는 특유의 부동산 직업병이 돋기 시작했다.

주택이 너무 멋져요?

새로 지은 거예요?

아니요 저희가 사서 리모델링을 했습니다.

정말 깔끔하게 잘 하셨네요

얼마나 드셨어요.

1.8억 정도 든 것 같아요

아 그래요~

그럼 얼마에 사셨어요?

6.5억이요

그럼 총 8.3억이 들었네요

왜 아파트를 안 사시고 전원주택을 사셨어요?

평생의 로망이었어요.

그리고 잘만 꾸며 놓으면 값을 올려서 팔 수도 있을 것 같아서요.

아.. 그래요

나 또한 전원주택에 대해 사는 것에 대한 로망이 있기에 그들의 실거주 투자를 응원해 주었다.

그리고 식사를 하며 이런저런 이야기를 나누게 되었다.

남편이 부동산에 관심이 많아 부동산 수업을 열심히 듣고 있으며 최근에 유명한 토지 강사 수업을 듣고 토지 투자를 하였다고 한다.

나는 왜 평범한 아파트 투자를 하지 않고 토지에 투자를 했냐고 물으니

아파트는 너무나 평이하고 재미가 없다는 것이다.

아 그래요...

그럼 어디에 토지를 매입했나요?

판문점 근처 4억 정도를 주고 2천여 평의 전을 매입했다고 한다.

매입한 이유를 물어보았다.

지금은 아니지만 나중에 남북 경제가 원활해지면 주변으로 개발되면서 좋아질 것이라는 것이었다.

아~~그래요

나는 더 이상 이야기를 하지 않고 조용히 그들의 투자 이야기를 경청했다.

그런데 갑자기 상가 좀 아세요?

물어보았다.

상가는 왜요?

몇 년 전에 신도시에 상가를 분양을 받았다는 것이다.

13평 정도 1층 상가라는 것이다. 총 9억을 주고 분양을 받았는데 세를 못 맞추어서 6개월째 공실로 있어서 최근까지 고민하다가 본인들이 직접 커피숍을 하기로 결정했다는 것이다.

그래서 다음 달에 오픈을 준비한다는 것이다.

아 그래요? 신도시 상가를 분양받으셨네요?

네 지금은 아파트가 다 안 들어왔지만 지산과 오피스텔이 계속 짖고 있어 차후에는 좋아질 것이라는 것이다.

나는 또다시

아~ 그래요

하고 맞장구만 치고 묵묵히 식사를 하고 커피를 마시고 집 밖으로 나왔다.

집 밖을 둘러보니 산으로 둘러싸여 있고 산언덕에 위치한 집이다 보니 전망은 좋았다.

그런데 집 주변으로 거대 고압 전선이 둘러싸여 있는 것을 보고 약간 걱정이 되었다.

그렇게 돌아오는 길에 많은 생각들을 하게 되었다.

그리고 1여 년이 흘렀다. 그 지인이 그 집으로 이사를 하고 몸이 안 좋아 수술을 몇 차례 받았다는 것이다.

그래서 병원이 가까운 도시로 이사를 가려고 한다는 것이다.

그리고 전원주택도 매물로 내놓았다는 것이다. 매입한 가격 보다 더 저렴하게 내놓았는데

잘 팔리지 않는다는 것이다.

그리고 상가도 임대가 안 나가 커피숍을 했었는데 그 일을 하기 위해 회사까지 그만두고 그 일을 시작했지만 1년이 채 안 되고 그 커피숍을 다른 지인에게 인계하고 다시 회사로 복직했다는 것이다.

이 지인의 이야기를 보면서 어떤 생각이 드는가?

아마도 많은 평범한 사람들이 원하는 삶을 현실로 이룬 부동산 투자가처럼 보이는가?

나는 부동산 투자자 하지 말아야 하는 세 가지를 이 지인은 다 하고 있다고 생각한다.

첫 번째, 전원주택 투자

물론 투자는 아니고 실입주이기는 하지만 1여 년을 살면서 리모델링 비용 포함 매입가 보다 더 낮은 비용으로 내놓아도 팔리지 않고 있다.(적어도 2억 이상 손해) 더군다나 매입한 주택이 주변 고압전류로 인해 살기 힘든 지역임에도 불구하고 단순히 전망이 좋고 주택이 예쁘다고만 생각하고 매입을 했다. 돈도 잃고 건강도 안 좋아져 버렸다.

두 번째, 신도시 분양상가

대부분의 부동산 투자를 공부한 사람이라면 분양상가는 아주 좋은 입지도 웬만하면 피하라고 하는데 이 분은 대로변 전면도 아닌 사이드를 9억을 주고 샀다. 나도 상가투자를 하지는 않지만 수시로 상가 시세는 확인하는 버릇이 있다. 즉 길 가다가 공실이 나오면 바로 전화해서 임대료를 물어보는 버릇이 있다. 이 대로변 사이드 정도면 많이 받아도 150 이상 받기 힘들다. 5% 정도로 계산해도 5억을 넘기기가 어려울 것이다. 주변이 모두 공실로 있는 상태라면 한번 임차를 세팅하면 10년 동안 5% 이상 상향해서 받기는 힘들다. 그렇다면 결국 이 상가는 많이 받아야 5~6억 이상을 받지 못한다. 즉 3억이나 비싸게 주고 산 것이나 다름없다.(상가 공실을 왜 안채우는지 알아야 한다. 임대료를 싸게 하면 수익률에 비래하여 결국 그것이 시세가 되어 버린다.)

세 번째, 막연한 호재를 바라보고 투자한 토지

내가 돈의 여유가 있어 향후 노후에 살 토지를 마련한다면 나쁘지는 않겠지만 대출을 일으켜 그리고 주변이 개발된다는 막연함에 투자를 한 토지는 최악의 투자가 될 가능성이 높다. 토지는 아파트와 다르게 환금성이 아주 떨어진다. 즉 수요자를 찾기 힘들다. 특히나 판문점 근처는 개발제한 구역이라 개발 자체가 안되는데 막연한 호재만 믿고 투자를 하였다.

부동산 투자에 있어 가장 하지 말아야 할 이 세 가지를 이 지인은 모두 하고 있다. 마치 나만의 필살기인 양 특별함이라고 생각해 하고 있는 것이다. 서두에서도 언급했듯이 부동산 투자는 다양한 물건과 방법이 있다. 하지만 나도 부동산 투자를 입문했을 때 특별한 비법이 있는 특별한 투자 기술이 왠지 좋아 보였다. 그리고 그것이 마치 나만의 필살기인 것처럼 생각이 들 때도 있었다. 그래서 많은 투자 스킬과 지식을 배우려고 노력했다. 하지만 막상 돈을 버는 것과는 공부는 별개의 것이다.

좋은 투자는 가장 많이 하는 물건을
가장 쉽게 하는 투자여야 한다.

머쉿게 살고 싶은 -머쉬