부동산 투자를 한다는 것은..

새해를 맞이하여 많은 사람들이 신년 각오를 다지는데 특별히 내 주위 지인들도 부동산 투자를 하고 싶은데 어떻게 해야 할지 몰라 한다. 그래서 오늘은 부동산 투자를 한다는 것은 무슨 의미일까? 그리고 부동산 투자를 한다는 것은 무엇을 해야 하는 것일까?라는 주제로 이야기를 해보려고 한다.

부동산 투자를 한다는 것은 무엇을 의미하는 걸까? 솔직히 이런 말을 들으면 굉장히 막연할 수 있다. 부동산이라는 것은 너무나도 범위가 넓고 투자 방법도 다양하기 때문이다. 부동산 투자를 시작했어라고 하면 첫 번째로 나오는 말이

너 돈 많아?
이런 말이 나온다.
아니면 돈 좀 모았니?

흔히 부동산 투자는 돈이 많이 들어간다고 생각하기 때문이다. 반대로 주식을 한다면 그래 누구나 할 수 있지. 대수롭지 않게 생각을 한다. 몇 천 원, 몇 만 원으로 시작을 할 수 있기 때문이다.

부동산 투자를 한다는 것은 부동산을 사고파는 행위를 한다는 것일 것이다. 그럼 부동산은 어떻게 살 수 있을까? 가장 쉬운 방법은 부동산 중개소에 가서 가장 좋은 물건을 가장 싸게 사면 된다. 하지만 우리는 가장 좋은 물건이 가장 싼지 아닌지를 잘 모른다. 그렇기 때문에 우리는 그 물건에 대한 가치를 공부를 해야 한다.

물건의 가치를 공부한다는 것은 어떻게 하는 것일까? 몇 번 칼럼에 언급했듯이 물건의 가치는 다른 물건과의 '비교'를 통해 알 수 있다. 비교를 한다는 것은 그만큼 다른 물건에 대한 객관적인 가치를 제대로 파악을 해야 한다는 것이고 그 객관적인 가치를 안다는 것은 그만큼 그 지역의 물건에 대해 충분히 가격을 꿰뚫고 있다는 것이다.

그럼 그 가격의 가치를 꽤 뚫고 있으려면 어떻게 해야 할 것인가?

수시로 물건의 시세 변동에 대해 조사를 하는 것이 전부이다.

즉 부동산 투자를 한다는 것은 그 지역의 시세를 훤히 꿰뚫으면서 싸게 나온 물건의 가치를 판단할 수 있어야 하는 것이다.(물론 미래 호재 (재건축, 재개발, 리모델링) 미래 가치를 파악할 수 있으면 좋겠지만 나는 솔직히 미래가치는 반영하지 않고 투자한다. 즉 철저하게 현재 가치의 비교를 통해 투자를 한다.)

나는 시간이 날 때마다 관심 지역의 아파트 시세를 수시로 체크를 한다. 이를 통해 저렴하게 나온 물건 아니면 투자금이 적게 들어갈 수 있는 물건들을 검색한다.

그럼 나의 과거 투자 사례를 통해 이야기해보려고 한다.

나는 회사에서도 특별히 일이 없을 때나 한가할 때 핸드폰을 통해 관심 지역을 설정하고 수시로 급매 물건 검색하는 것을 좋아한다. 그날도 나는 수도권 역세권 위주로 아파트 물건을 검색하고 있었다. 보통 역세권 25평형 아파트가 2.2~2.3억이 일반적인데 2억 5백에 나온 물건이 있었다.(동, 층 향도 빠지지 않은 준수한 물건이었다) 나는 바로 부동산으로 전화를 걸어 이 물건에 대해 간단하게 브리핑을 들었다. 집 주인이 급한 사정으로 인해 급하게 내놓은 물건이었다.

나는 가격이 너무나 매력적이었다. 복도식이지만 끝 라인으로 계단식 같은 복도식 즉 앞뒤 베란다가 있는 25평형 계단식 같은 아파트였다. 나는 이런 구조라면 전세가도 조금 더 높게 받을 수 있을 것이라고 생각을 했다.

다른 부동산에 전화를 걸어 매도자 관점으로 전화를 돌렸다. 혹시 내가 아파트를 팔려고 하는데 얼마면 팔릴까요? 대충 2.2억 정도면 빨리 팔릴 것이라고 했다.

나는 이것이 '급매 중의 급매'라고 확신했다. (솔직히 이 정도 가격이면 경매로 진행해도 이 시세보다 높게 낙찰된다.)

약간 마음이 조급했다. 직접 가지 않고 사장님에게 내부 사진을 동영상으로 찍어서 보내라고 하고 확인한 후 회사에서 계약금으로 200백만 원을 바로 송금한다. (나는 아파트는 내부는 직접 보지 않고 매수하는 경우가 많다. 어차피 인테리어를 직접 하게 됨으로 물이 새 거나 치명적인 결함이 없다면 바로 계약을 한다. 물론 사전에 임장을 통해 입지 파악은 완료를 한 후이다.)

그리고 1~2주 후 계약서를 작성하게 된다. 그리고 잔금 날짜를 최대한 늦춰서 설정한다.(당시에 전세가 상승하고 있어서 몇 개월이 지나도 전세가가 상승할 것이라고 판단했기 때문이다.) 그리고 잔금 날짜와 전세 세입자 입주 날짜를 동시에 맞추게 된다.

매매가 2억 2백(3백만 원을 깎아주면 바로 계약하겠다고 하니 흔쾌히 승낙을 했다.)

전세가 1억 9천만 원(잔금 칠 때 전세가를 2천만 원을 높였다. 물론 인테리어도 직영으로 세팅을 하였다.)

실투급: 1천2백(인테리어 5백만 원, 취등록세 제외)

이렇게 세팅을 하고 2년이 지나 만기가 도래한다. 나는 전화를 걸어 이사 여부를 물어보았다. 혹시나 계약 갱신청구권을 쓸까 걱정이 되었다. 다행히 세입자가 회사 사택으로 이사를 간다고 하여 지정 날짜에 이사를 가기로 결정을 한 것이다. 부동산에 물어보니

전세가 3억 1천만 원

매매가 4.8억

에 형성되어 있다고 한다.

약 2천만 원의 투자로 2년이 지난 후 시세 상승은 2.8억이 올랐고 전세금으로 1.2억의 추가 투자금을 확보하게 되었다.

이렇게 가능할 수 있는 이유가 무엇이겠는가?

관심 지역을 설정하고 시세 체크를 꾸준히 한 결과인 것이다.

부동산 투자를 잘 한다는 것은 결국 시세를 훤히 꿰뚫고 있고 급매가 나왔을 때 급매인지 아닌지를 파악하는 것이다.

그리고 일회성으로 끝나는 것이 아니라 지속적인 투자로 이어져야 한다. 그렇기 위해서는 한 방에 투자금이 과잉으로 들어가지 않게 투자금을 최소화할 수 있는 노하우를 알아가는 것이다.

부동산 투자를 하는데 있어 기회는 항상 온다.
하지만 그것이 나에게 기회인지 아닌지는
내가 그 기회를 잘 판단할 수 있을 정도의 준비가
되어 있을 때만 가능하다.
그 기회를 잡기 위해 수시로 체크를 해야
하는 이유가 바로 여기에 있다.

머쉿게 살고 싶은 -머쉬