유행 투자
투자를 잘하는 사람은 유행, 흐름에 민감한 사람이 투자를 잘 할까?
아니면 유행에 둔감한 사람이 투자를 잘 할까? 글쎄 나의 경험으로는 둘 다 맞을 수도 있지만 적어도 내가 15년 동안 경험한 느낌으로는 유행에 민감하지 않고 선재 투자를 하는 사람이 지금까지 살아남았고 잃지 않는 투자를 했다는 생각을 한다.
과연 그렇다면 유행, 흐름이라는 것을 어떻게 정의할 것인가?
당장 지금의 부동산 투자에 있어 유행은 무엇일까? '
똘똘한 한 채'이다.
가장 상급지에 다주택이 아닌 한 채만 소유하는 것이다. 머리 아프게 여러 주택을 소유해서 세금으로 인한 스트레스를 받는 것보다 가장 똘똘한 한 채만 소유함으로써 그런 걱정에서 벗어날 수 있기 때문이다. 지금은 모두 다 공감하고 있고 투자자들도 다주택을 매도하고 가장 상급지 1채로 투자를 원하고 있는 것이 현재의 유행이다.
그렇다면 시간을 몇 년 만 거슬러 올라가보자. 그때는 세금이 무겁지 않았기 때문에 다주택이 유행이었다. 주택을 다수를 소유해도 취득세, 보유세, 양도세가 높지 않았기 때문에 사람들은 너도 나도 다주택자가 되기를 원했다. 다주택이 당시에는 유행처럼 번졌다.
부동산이 한참 뜨거울 때 주택에 대한 규제가 심해질 때는 어떤 유행이 있었을까?
세금 규제를 피할 수 있는 1억 미만 주택이 인기였었다. 그렇다 보니 자연스럽게 수도권 변방의 나 홀로 아파트 지방 아파까지 엄청 뜨거워졌다. 진해, 김해, 마산, 창원, 등 절대 오르지 않을 곳 같은 곳이 투자자들이 들어가면서 갑자기 폭등하기 시작했다.
그리고 이런 주택 규제 풍선효과는 수익형 부동산으로 번졌다. 지식산업센터 매매가가 수익률과 상관없이 상승했고 오피스텔도 대형 평형이 아파트를 대체할 것으로 판단해서 오르기 시작했다. 사람들은 들불처럼 너도 나도 매수를 하기를 원했고 건설사들은 이에 호응해서 미친 듯이 짓기 시작했다.
당시에 투자지인들은 어느 강사가 찍어주는 지방 물건, 지식산업센타, 오피스텔 등에 득달 같이 달려 들었다. 그리고 얼마 동안은 상승을 하면서 흐름 투자를 잘 했다고 자랑을 했던 기억이 난다. 그들은 본인들의 촉이 틀리지 않았음을 자랑하며 의시댔던 기억이 난다.
그런데 이런 열기는 코로나 때도 꺼지지 않았지만 러시아 우크라이나 전쟁으로 인해 물가가 폭등하면서 고금리로 인하여 부동산 열기는 급속하게 식기 시작했다. 시장이 계속해서 뜨거울 줄 알았던 투자자들은 하루아침에 날벼락을 맞게 되면서 맨붕이 오게 되었다. 부동산이 갑자기 혹한기로 변해버린 것이다.
저금리에 대출을 이용해 '영끌'했던 사람들이 갑자기 무너지기 시작했고 매물들이 쌓이기 시작했다.
'이제는 더 이상 부동산 투자를 하지 않으리'라는 생각으로 사람들은 원래 하던 일터로 돌아갔다.
더 이상 사람들은 부동산 투자를 과거처럼 열정적으로 하지 않는다. 대신 입지 좋은 지역에 대장 아파트에 거주하면서 안정적으로 살기를 원한다. 그렇다면 지금의 유행은 입지 좋은 지역에 사는 것이다. 그것도 한 채만..
그렇다 보니 강남 한강변 국평이 70억에 다다르고 있고 서울 변방은 7~8억에 머물러 있다. 같은 서울에서 같은 면적의 아파트가 10배 차이가 난다. 강남은 이제 전 국민 중에 돈 좀 있는 사람이 투자하는 1등 지역이 되었고 반대로 서울 변방과 지방은 미분양으로 인해 건설사가 도산하는 부동산 황폐화되면서 아무도 쳐다보지 않는 시장이 되어 버렸다.
이것이 요즘 유행하는 투자이다. 유행을 따라가게 되면 그때는 맞는 것 같지만 시간이 지나면서 유행이 사그라들면 반드시 후회하게 되어 있다. 지방도 그랬고, 1억 미만 투자, 오피스텔, 지식산업센터도 그랬다.
그렇다면 지금의 똘똘한 한 채도 과연 유행일까? 아닐까?
한 채는 유행이 아닐 것 같은데?라는 생각을 다수가 하게 된다. 가장 안정적인 지역에 한 채라면 적어도 손해를 보지 않을 것이라는 생각을 하는 것이 일반적인 대중의 심리다.
그런데 만약 투자 환경이 변한다면 이 유행도 변할 수 있다. 현재 경기 침체가 깊어지고 있고 지방 부동산이 무너지고 건설사가 계속해서 도산을 하게 된다면 정부는 금리를 더 낮춰야 할 것이다. 미분양을 해소하고 건설사를 살리기 위해서는 지방 부동산을 매수해 줘야 하는데 현재 무주택자, 1주택자는 무리하게 2주택으로 가고 싶어 하지 않는다. 어쩔 수 없이 다주택 규제를 풀어 버린다면 어떻게 될까? 강남이 너무 비싸다는 인식이 확산된다면, 1등 아파트가 너무 비싸고 상대적으로 2등 아파트가 싸다고 생각이 든다면 이 유행은 변할 가능성이 높다.
그런데 이런 생각이 현재 처음 경험하는 것일까? 과거에도 시장은 어느 특정지역이 규제로 인해 너무 상승하게 되면 규제가 완화되는 동시에 주변으로 퍼지는 것이 일반적인 흐름이었다. 현재는 절대 변할 것 같지 않지만 항상 변해 왔다. 그것이 바로 유행이다. 지금 '똘똘한 한 채'전략이 최선처럼 보이지만 시간이 지나면 오히려 한 채보다는 다수를 보유하는 것이 훨씬 수익률이 높을 수 있는 것이다.
지금의 유행 '똘똘한 한 채'에 너무 조바심 내지 마라. 시장은 항상 돌고 돌게 되어 있다. 부디 무리하게 대출해서 마지막 상투를 잡지 않기를 바랄 뿐이다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
