임장을 생활화 해야 하는 이유(사전 점검의 날)
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Jan 18. 2022
나는 퇴근 후 항상 임장 가는 것을 좋아한다. 과거 부동산 투자를 처음 시작했을 때는 서울 전역을 광범위하게 다니려고 노력했지만 시간이 지나면서 광범위하게 보는 것보다 내가 사는 회사, 인근 주변 위주로 좁게 다니는 임장을 선호한다.
특별히 수도권 전체를 입장하는 것보다 좁혀서 시세 조사를 해도 충분히 좋은 물건을 발견할 수 있고 수익도 훨씬 크다는 것을 오랜 투자를 하면서 경험했기 때문이다.(과거 수도권 전체를 보러 다닐 때는 조사를 해야 할 곳이 많다 보니 전체 판세를 알 수는 있었지만 좋은 물건을 선별해서 빠르게 투자하는 방법까지 도달하지 못했다.)
그래서 나는 5년 차 이후에는 범위를 넓히지 않는다.
나는 그날도 퇴근 후 임장을 하던 중 아파트 모델하우스를 방문하게 되었다.(나는 조사 없이 무턱대고 방문하는 것을 좋아한다.)
지역은 수지 동천동에 위치한 500여 세대 아파트와 오피스텔을 분양하고 있었다. 나는 다주택자이다 보니 솔직히 분양에는 관심이 없었지만 그래도 겸사겸사 들어가 모델하우스도 구경하고 커피도 한잔 마시면서 분양 딜러들의 홍보도 들어 주었다.
그런데 이 아파트가 미분양이라는 것이다. 어라? 왜? 나는 분양가 시세를 확인했다.
84A type 6.6억 정도였는데 저층과 동향이 좋지 않은 미계약분이 다수 나왔고 오피스텔도 미분양 물건이 많이 쌓여 있었다.(당시에 오피스텔은 선호하지 않을 때이다.)
사람들이 판단하기에 바로 옆 자이 2차 신축 대비 1억 정도 저렴하게 싼 시세임에도 비싸다고 판단했던 모양이다. 바로 옆 단지는 대 단지이고 '자이'라는 브랜드에 반에 이 아파트는 주상 복합단지에 세대수도 500세대 밖에 되지 않았기 때문이다.
나는 미분양 물건과 오피스텔 시세를 조사하기 시작했다. 현재 계약금만 투자하면 3년 후 과연 이 시세가 어느 정도 될까? 이 신축도 바로 옆 자이 2차 시세를 넘지는 못하겠지만 그래도 90프로 정도로 같이 갈 것이라는 생각을 했다.
그리고 오피스텔도 브리핑을 들었다. 많은 부동산 투자가들이면 경험해서 알겠지만 과거에는 오피스텔 투자는 비선호 대상이었다. 하지만 나는 주변 신축 상승 여력을 감안하면 충분히 오피스텔(아파텔급 22평형 2룸) 정도는 경쟁력이 있을 것으로 판단했다. 특히나 이 지역은 신분당선에 위치해 있고 강남까지 30분이면 갈 수 있는 입지가 대단히 좋은 지역이다.
나는 아파트를 분양받고 싶었지만 다주택자이다 보니 자격이 되지 않았다. 대신 나는 지인들을 총동원해 하나씩 매입하게 했다.(그 지인도 함께 사전 점검을 왔다. 물론 엄청나게 행복해 하면서...)
그리고 나는 운 좋게 오피스텔을 복층형 하나 분양받는다.(전용 57m2 복층형)
분양가 3.3억
실투자금: 3.3천만 원
그리고 오늘은 3년이 흘러 사전 점검 날이 되어 하자 체크를 하기 위해 가족들과 함께 방문하게 되었다.
요즘은 아이들이 크면서 교육 차원에 아이들에게 투자 물건들을 보여주려고 노력한다.
아들은 아직 어려서 놀이터에 더 관심이 많다.
딸은 중학생이 되다 보니 아직은 관심이 없지만 점차 관심이 생기지 않을까? 매의 눈으로 보아라.ㅎㅎ
오피스텔 복도
아직 입주가 2달 정도 남아 있기 때문에 어수선하다.
들어오는 입구 분양받을 때도 거실이 좀 작다는 느낌을 받았는데..
그래도 거실의 천고가 4m 정도 된다.
주방도 크지는 않지만 있을 것은 다 있다.(냉장고, 세탁기, 인덕션, 에어컨)
무엇보다 거실 전망이 4m이다 보니 개방감이 아주 좋다.
안방의 개방감은 거의 끝판왕이다. (약간 여름, 겨울이 걱정이 되긴 한다.)
작은방은 오피스텔인데 불구하고 붙박이장이 완비되어 있다. 쓰임새가 나쁘지 않다.
복층 올라가는 계단 흠흠
복층이 생각보다 낮다. 1m 밖에 안돼서 쓰임새가 약간 애매하다.단지 수면용으로 밖에 사용할 수 없을 듯하다.
높이가 높지는 않지만 그래도 넓다
천고가 높아 개방감 하나는 꺅
욕실
알파룸 구비
사전 점검은 2시간가량 이어졌고 점심도 먹지 않은 채 아내와 꼼꼼하게 하나씩 체크를 하고 맛있게 늦은 점심을 먹고 돌아왔다.
내가 이 물건에 투자한 금액은 3천여만 원이 전부이다.
현재 가치는 7.5억 정도 예상한다.
전세가는 6억 정도이다.
만약에 전세를 놓게 되면 나는 3천만 원을 투자하고 분양가를 제하고 3억 정도의 현금 흐름이 생기는 구조이다. 하지만 나는 전세를 놓지 않고 나의 놀이터로 활용할 예정이다.
퇴근 후 놀 수 있는 공간
