최근에 주위를 보면 많은 직장인들이 월급 생활에 만족하지 않고 재테크를 기본적으로 많이 하고 있다. 주식, 코인, 부동산 등에 적극적으로 투자를 하는 것을 알 수 있다.
이렇게 다양한 투자 방식이 있음에도 불구하고 오늘은 부동산 투자를 왜 해야 하는가? 그중에서도 아파트 투자를 해야 하는지에 대해 이야기를 해보려고 한다.
나는 과거 부동산 입문해서 다방면으로 투자를 하려고 노력했었다. 원룸, 오피스텔, 다가구, 빌라, 상가, 그리고 토지까지 다양하게 공부를 하면서 임장을 하였었다. 결론적으로 말하면 몇몇은 성공했지만 나의 투자 포트폴리오 중에서 가장 성공한 것은 아파트 투자였다.
그 이유에 대해 이야기를 해보겠다.
환금성이 강하다.
우선 아파트는 시세를 쉽게 파악이 가능하다. 전세가와 매매가 정해져 있다. 그렇기 때문에 쉽게 시세 파악이 가능하다. 시세를 누구나 알고 있기 때문에 거래가 쉽게 이루어진다. 우리나라 사람들은 대부분이 아파트에 살기를 원하기 때문에 시세 대비 약간만 싸게 내놓으면 바로 거래가 가능하다. 그만큼 시장도 크고 환금성이 뛰어나다는 장점이 있다.
다음은 전세 레버리지를 활용하면 소액으로 가능하다.
아파트는 누구나 살고 싶어 하는 주택이다. 그렇기 때문에 매수 심리가 떨어지면 대신 전세가가 올라가게 되어 있다. 그럼 자연스럽게 매매가와 전세가가 갭이 줄어들기 때문에 소액을 가지고 투자가 가능하다. 물론 이 작은 갭을 찾는 것이 투자의 모든 것일 수 있고 소액 갭으로 세팅하는 것이 투자의 기술일 수 있다. 투자자는 이를 찾는 기술과 세팅하는 기술만 알면 투자의 80프로는 다 한 것일 것이다.
최근에 매매가 상승으로 더 이상 수도권에는 소액 투자가 불가능하다는 사람들이 많다. 당신의 투자는 과거 투자 방식이지 더 이상은 통하지 않는다는 반론도 있을 것이다. 하지만 시장은 항상 돌고 돈다. 이 상승 흐름이 언제까지 오를 것이라고 보는가? 달이 차면 반드시 기울게 되어 있다. 상승이 빠르면 그만큼 떨어지는 시점이 빠르게 오게 되어 있는 것이다. 투자자는 이때를 노려야 한다. 사람들의 심리가 위축되면서 급매 물건들이 하나둘씩 나오게 된다. 하지만 일반 사람들은 더 떨어질 것이라고 생각을 하고 두려움에 투자를 하지 못한다.
나는 최근까지도 그런 물건들을 발견하고 내가 매입하지 않고(나는 당분간 매입을 하지 않기로 했기 때문에..) 주변에 추천을 통해서 실제로 갭 3천 정도에 수도권 역세권에 투자를 해서 1년이 채 되지도 않아서 2억 이상의 수익을 낸 사람도 있다.
전세 레버리지는 엄청난 스노 볼 효과가 있다.
흔히 주식에서 10프로의 수익을 낸다는 것은 1천만 원을 투자를 하면 백만 원을 버는 것이다. 2백 프로면 2천만 원을 버는 것이다. 그런데 생각해 보자. 기업의 가치가 두 배 성장하는 종목을 찾기는 그리 쉽지 않다. 즉 투자금 대비 2백 프로 수익을 내는 것은 진짜 고수 아니면 쉽지 않다 설사 2배를 벌었다고 해도 그 금액이 크지 않다.
하지만 아파트 투자는 매매가 3억짜리를 전세를 2.9억에 세팅(취등록 세 제외) 하면 내 실질적인 돈이 천만 원이 들어가도 굴러가는 것은 3억의 큰 볼륨으로 움직이는 것이다. 10프로가 상승하면 3.3억이 되는 것이고 내 수익은 금세 300프로의 어마어마한 큰 수익을 만들게 된다.
전세 레버리지 투자는 한 번으로 끝나는 것이 아니라 계속해서 투자를 이어 갈 수 있다.
주식투자나 토지 투자는 내 돈을 묻어 두어야 한다. 즉 다른 투자를 하고 싶어도 그 물건을 매도하지 않으면 다른 투자를 할 수가 없다. 하지만 아파트는 무이자 레버리지인 전세를 활용해서 계속적으로 이어 갈 수 있다.(물론 최근에 전세금에 대해서도 세금을 부과하고 있다. 하지만 은행 대출보다는 훨씬 저렴하다.)
즉 투자를 하고 시간이 지나면 전세가는 물가에 연동해서 상승하게 되어 있다. 즉 초기 매입한 가격보다 전세가가 더 상승을 하게 되고 아파트를 매수하고 2년이 지나면 돈이 더 들어오는 시스템인 것이다. 그 돈을 활용해서 지속적으로 투자를 이어갈 수 있다.
나는 투자한 아파트들은 대부분 전세가 상승으로 인해 이미 모든 투자금을 회수했다. 그리고 이 전세금을 활용해서 재투자를 하였고 나의 자산을 폭발적으로 늘려갈 수 있었다. 그렇게 투자를 많이 했어도 내 통장에는 여전히 상승한 전세금 분에 대한 돈이 여전히 남아 있다. 즉 마르지 않는 샘을 만든 것과 같은 시스템인 것이다.
혹자는 전세가가 떨어지면 어떡하냐라고 반문할 수도 있다. 나도 한때 투자한 곳이 매입 후 공급 물량이 많은 곳에 투자를 해서 전세가 하락으로 고생한 적이 있었다. 물론 이 리스크는 체크를 하고 투자를 해야 한다. 간간이 뉴스를 보게 되면 신도시에 적은 갭으로 투자를 했다가 공급폭탄으로 인해 전세가 하락을 맞아 경매당하는 뉴스를 보면서 투자자의 말 로라며 갭 투기 피해 사례들을 볼 수도 있다.
전세 레버리지 투자는 양날의 검인 것이다.
잘 쓰면 맛있는 고기를 써는 칼로 변하지만 잘 못쓰면 나를 상하게 할 수도 있다. 이 칼 쓰는 것이 두려워 손수 힘으로만 해결하려고 한다면 평생을 해도 부를 얻지 못할 것이다.
사람은 도구를 활용하는 지능을 가진 동물이다. 부동산 투자자가 되려면 도구를 활용해야 한다. 나는 그것이 전세 레버리즈를 활용한 투자가 바로 그중에 하나라고 생각하며 그것은 바로 아파트 투자였다.
아파트 투자는 너무나 많은 장점이 있고 쉬운 투자이다. 어떤 사람은 아파트 투자가 시시해서 좀 더 먹을 것이 많은 재개발, 토지만 하는 사람도 있다고 한다. 물론 각자 성향이 있기 때문에 어떤 것이 정답이라고 말하기는 어렵다. 하지만 나도 다양하게 해본 경험으로는 아파트 만큼 폭발적으로 볼륨을 키우면서 큰 수익을 내는 것은 없었다는 것이다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
