들어가기는 쉽지만 나오기 힘든 투자
최근 오세훈 시장과 신임 대통령의 당선으로 서울, 수도권 대규모 공급 공약으로 인해 재개발, 재건축이 뜨겁다. 특히나 서울은 땅이 한정되어 있기에 대규모 공급을 늘리기 위해서는 기존 주택을 멸실하고 새로 지어야 하는 관계로 재개발 이슈가 더욱 뜨거워지고 있으며 이에 따라 그나마 소액 투자가 가능한 빌라의 상승이 무서워질 것 같다.
나도 빌라를 소유하고 있지만 빌라 투자는 여간 쉽지 않음을 느낀다. 특히나 매입은 쉬워도 매도가 쉽지 않을 때가 많다. 특히나 대부분의 빌라는 영세한 무허가 건축업자들이 지은 관계로 하자가 많기 때문에 여간 신경 써야 할 것이 많다. 특히 빌라는 아파트처럼 장기 수선 충당금으로 유지 보수를 하지 않기 때문에 시간이 지남에 급속한 노후가 진행되고 이는 곳 소유주의 관리비 부담을 가중한다.
그럼에도 불구하고 빌라 투자는 매력적이다. 이런 수많은 리스크를 가지고 있지만 나의 포트폴리오 중에 가장 큰 상승을 가지고 온 것이 빌라이기 때문이다.
그래서 오늘은 이 빌라에 대한 이야기를 나의 과거 경험을 바탕으로 이야기해보려고 한다.
과거 15년여 전에 오세훈, 이명박 대통령 시절에 서울시에서 뉴타운 발표를 하였다. 서울은 빌라 광풍이 불었다. 너도 나도 빌라를 사기 위해 안간힘을 썼다. 마치 지금보다 더욱 거세게 불었다. 국회의원 출마자들이 너도 나도 본인 지역구를 뉴타운을 편입하기 위해 노력했다. 당시에 강남 투자자들이 용산을 비롯한 한남, 흑석, 마포, 이곳을 집중 투자했었다.
나 또한 뒤늦게 부동산 투자를 알게 되어 뒤늦게 들어갔지만 이미 빌라 시세는 정점을 이루었고 나 같은 직장 초년생은 언감생심이었다. 당시에 나도 이런 뉴타운 빌라를 사고 싶었지만 자금 여유가 되지 않아 인근 동네 아무 개발 이슈 없는 반지하 경매 물건들을 뒤지고 있었다. 매번 입찰을 들어갔지만 낙찰받기는 쉽지 않았다.
당시에 나보다 3~4년 먼저 시작한 선배들은 인천으로 들어갔다. 당시에 인천은 반지 하나 썩빌이 거의 무피(투자금0)이 가능했고 고수들은 매입하면서 플러스 투자가 가능하여 수십 채, 아니 수백 채까지도 늘려 나갔다. 나 또한 인천까지 가면서 물건을 검색하고 임장을 했지만 실제로 낙찰을 받지는 못했다.
그리고 얼마 지나지 않아 미국 발 금융 리먼 사태가 터진다. 갑자기 시장이 얼어붙어 버렸다. 모든 재개발, 뉴타운 개발은 갑자기 얼음이 되었다. 인천에 공격적으로 투자한 투자자들 물건들이 몇 년 버티지 못하고 대거 경매로 물건이 다시 나오게 된다. 나름 고수라고 하는 익숙한 사람들의 물건들이 경매지에서 보이게 된다.
나는 빌라 투자가 쉽지 않음을 뼈저리게 느끼게 된다. 하지만 나 같이 돈 없는 소액 투자자들은 아파트를 투자한다는 것은 당시에 상상을 할 수가 없었다. 왜냐하면 전세가가 높지 않았기 때문이다. 즉 전세대출이 높지 않았기에 매매가와 전세가 많이 벌어져 있어서 소액 투자로 아파트 투자를 한다는 것은 불가능했다.
투자자들은 가능한 소액 투자가 무엇일까 고민하고 들어간 것이 개발 호재가 없는 신축 빌라였다. 당시에 신축빌라는 그나마 전세가와 매매가가 그리 크지 않아서 초보 투자자들이 만만하다 싶어 투자를 많이 하게 된다. 하지만 부동산 비수기로 접어들면서 아파트도 팔리지 않은 상황에서 어느 누구도 신축빌라를 실소 유로 사고 싶어 하는 사람이 없었다. 결국 투자들이 매입한 신축빌라는 실소유에게 팔지 못하고 결국 물리게 되면서 이 또한 경매로 나오는 경우가 많았고 깡통전세가 판을 치게 된다.
당시에 나는 신축빌라의 위험성을 알고 있기에 절대 접근하지 않았다. 신축이 지어질 수 있다는 것은 개발 이슈가 없고 영원히 보유해야만 한다는 것을 많은 선배 경험담을 통해 알게 되었다.
당시에 용산, 한남이 뜨거웠지만 투자금이 많이 들어가는 관계로 차선책인 흑석을 눈여겨보았다. 하지만 이 지역 조합설립되어 있는 곳은 역시나 내가 접근하기에 투자금이 많이 들어가는 관계로 존치지역 물건에 관심을 갖게 되며 향후 노후도가 충족되어 조합 결성이 가능할만 곳을 골라 입찰을 한다. 빌라 3개가 경매에 나왔고 나는 3개를 모두 받게 된다. 당시 한 물건에 입찰자들이 40명씩 들어오는 상황에서 당당하게(?) 1등을 한다. 무려 2등과 2천만 원의 차이로...
당시 빌라는 몇 백 차이로 낙찰되는 것을 감안하면 나는 그들보다 굉장히 높게 써서 받게 된다.
무려 평당 시세를 4천만 원을 주고받게 된다. 사람들이 그럴 거면 그냥 부동산에서 사지 왜 경매장에 왔데 하며 웅성웅성 불만 섞인 성토 소리를 듣게 된다. 하지만 나는 이 지역에 이 정도 가격대는 없다는 것을 알고 있고 거래되는 것도 1억 이상을 더 줘야 하기 때문에 나쁘지 않다고 판단했다. 더욱이 경락잔금이 80프로 이상을 받을 수 있기 때문에 대출을 활용한다면 충분히 경쟁력이 있다고 판단했다. 하지만 1채만 원했지만 운이 좋은 것인지 아니면 불행의 시작인지 3채를 받게 되어 이 빌라를 계기로 고난의 시간이 시작된다.
나는 3채 중에 2채를 매도하기 위해 부동산 20여 군데 내놓았다. 나는 손수 직접 타일을 붙이고 페인트를 칠하면서 셀프 인테리어를 하고 전단지를 만든다. 그리고 인근 전봇대, 벽에 붙이고 그리고 부동산에 전단지를 매일같이 돌렸다. 하지만 전화 한 통이 없었다. 부동산 경기는 계속해서 하락으로 내려가기 시작했다. 신문에서는 '하우스 푸어'가 경제면을 가득 메우고 있었다. 어느 누구도 집을 사려고 하지 않았다. 모두 다 좋아하는 아파트도 거래 절벽이 왔고 빌라는 아예 말도 꺼내지 못했다.
설상가상으로 낙찰받을 빌라를 인테리어를 깨끗하게 해놓았지만 임대 문의도 전혀 없었다. 간간이 전화 문의가 와서 비번을 알려줘서 보게 했지만 계약을 하자는 사람이 없었다. 이상하다 싶어 인테리어가 나쁘지 않은데 왜 임대가 나가지 않지 하고 몇 주 후에 빌라를 방문해 보았다.
하얗게 발라놓은 벽지가 푸른 곰팡이로 벽, 천장에 가득 피어 있었다. 나는 부랴부랴 인근 슈퍼에 가서 락스와 세제를 사가지고 닦기 시작했다. 그리고 매일 퇴근 후에 가서 그렇게 곰팡이를 닦는다. 그리고 결국 제습기까지 구매해서 세팅을 하고 아주 저렴하게 월세를 놓게 된다
세입자 세팅을 하고 몇 주가 흘러 전화가 왔다. 세입자에게 전화가 왔다. 불안함이 엄습해 오기 시작했다. 바닥에서 물이 샌다는 것이다. 부랴부랴 누수 업체를 불러 보일러가 터진 것을 수리를 했다. 수리 비용만 50여만 원이 든 거 같다. 이후로 수없이 누수, 보일러 교체, 동파 등 사건사고가 터지게 된다.
더욱 최악은 부동산에 팔라고 내놓아도 가격을 낙찰가 보다 더 싸게 내놓아도 팔리지 않는다는 것이다. 그렇게 5년을 버텼던 것 같다. 그 와중에 노후도가 충족되고 조합설립이 되었다. 그리고 비대위도 결성된다. 교회 이전으로 재개발은 진척이 안되고 답보상태에 빠진다. 2~3년 안에 팔려고 했던 계획은 무산됐다. 그리고 4~5년 안에 개발이 될 것 같은 빌라는 현재 13년째 보유 중이다.
다행히 최근 몇 년간 이 모든 문제가 해결되고 빠르게 진행되었고 며칠 전에 관리처분 인가를 위한 주민 투표가 있었다. 아마도 빠르면 내년부터 이주가 될 것 같다. 그러면 입주는 2027년 정도 가능하지 않을까 생각을 해본다. 나도 처음 이 빌라를 이렇게까지 오래 보유할 거라고 생각하지 않았지만 반강제적으로 보유하게 되어 보유하고 있는 것이다.
나는 이 빌라를 계기로 이후로는 절대로 빌라 투자를 하지 않는다. 가장 관리하기 쉽고 매도가 쉬운 아파트만 투자한다. 하지만 아이러니하게도 그렇게 가장 힘든 물건이 수익률 측면에서는 가장 높다. 그 고생한 만큼 보상은 클 수도 있다. 하지만 내 사례에서 보듯이 빌라 투자는 인고의 시간이 걸린다. 물론 경기 좋을 때 단타로 치고 빠지는 전략도 생각을 하고 접근을 하겠지만 그 경기의 흐름을 예측한다는 것은 신의 영역이기에 매도
타이밍을 잡는다는 것은 정말 힘들다.
그럼에도 불구하고 그 흐름을 잘 탄다면 좋은 수익을 낼 수도 있다.
최근 지인도 재개발 호재 바람으로 6개월 만에 단타로 1.5억의 수익을 만들기도 했다.
솔직히 정권이 바뀌면서 재개발 시장은 점점 더 뜨거워지고 있다. 현재도 많은 소액 투자자들이 서울, 수도권(인천)에서 투자처를 찾아 물건을 찾고 있을 것이다. 마치 과거 오세훈 시장 시절에 지역구 국회의원들이 뉴타운 지정 이슈로 빌라 광풍이 불었던 때가 다시 올 수도 있을 것 같은 예감이 든다. 당시에 단타를 노리고 초짜 투자자들이 들어가 단순히 개발호재에 현혹되어 앞뒤도 보지 않고 매입하고 큰 낭패를 보고 이 시장을 떠난 사람을 많이 보았다.
적기에 들어가 적기에 매도를 해서 수익을 보는 고수도 있겠지만 대부분이 타이밍을 잡는 것은 그리 쉽지 않다.
빌라 투자는 아파트와 다르게 신중하게 접근해야 한다.
사기는 쉬워도 팔기는 정말 어려운 것이 빌라임을 꼭 명심하기 바란다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
