왜 열심히 공부했는데 부자가 안되죠?
왜 책을 읽고 해당 저자의 수업을 듣고 임장을 하고 있는데 제 실력은 늘지 않는 걸까요?
최근 블로그를 통해서 투자 고민을 물어보는 사람이 있었다.
이 분은 투자한지 1여 년이 다 되어 간다고 했다.
투자경력은 지방에 몇 번 임장을 갔고 실제 투자로는 이어지지 않았다고 한다.
본인은 서울, 수도권에 투자를 하고 싶은데 투자금이 턱 없이 부족해서 돈을 더 모으고 있는 상황이고 대신 열심히 책과 수업을 열심히 듣고 있다는 것이다. 과연 어떻게 하면 투자를 잘 할 수 있을지에 대한 고민이었다.
대부분의 직장인들이 아마도 이 분과 비슷하지 않을까?
핵심은 도대체 투자금이 얼마나 있어야 하는 것이며
어디를 사야 할까?
어떻게 투자를 계속해서 이어 갈 수 있을까?
책을 읽는 것과 수업을 언제까지 들어야 하는 것인가?
이 네 가지가 가장 큰 고민이 될 것이다.
첫 번째 도대체 투자금은 얼마 있어야 투자가 가능할까?
솔직히 투자금은 많으면 많을수록 좋다. 하지만 월급쟁이의 투자금은 한계가 있기 때문에 총알을 많이 가지고 투자하는 사람은 거의 없다. 나는 4~5년 전에 3천만 원으로 재투자 시작을 했다.
예를 들어 역세권 25평 아파트 매매가 3억, 전세가 2.8억, 취등록 세 인테리어 비용 포함 1천만 원 약 3천만 원으로 투자를 했다.
작년에 지인에게 동일 지역은 아니지만 역세권 아파트를 동일하게 투자를 시켜줬다. (매매가 3억, 전세가 2.7억)
그리고 올해 세입자를 내 보내고 인테리어를 full로 하고 전세를 3.2억에 세팅을 했다. (인테리어 비용 2천만 원)
물론 인테리어를 통해서 전세가를 높여서 투자금을 최소화하는 것도 좋은 투자 방법이다.
현재 수도권에는 이런 물건은 없어요.
많은 투자 전문가들이 이야기를 하지만 그들은 실전 투자가가 아니다. 즉 현장에 있는 사람들이 아닌 것이다.
여전히 이런 물건들은 있다. 사람들은 좋은 물건들만 생각하니까 좋은 것만 보인다.
예를 들면 나 홀로 아파트, 북(서)향, 저층, 아파트 등 유심히 살펴보면 여전히 소액으로 투자할 물건들은 많이 보인다.
며칠 전에도 부동산 사장님에게 전화가 왔다. 좋은 소액 물건이 있는데 살 생각이 없냐고?
(다음 편에 이 내용을 다루어 보겠다.)
어디를 사야 할까?
나는 지방 투자를 하지 않기 때문에 지방은 잘 모르겠다. 나는 과거에도 그랬고 현재도 수도권 역세권 위주로 투자를 한다. 즉 입지 위주의 투자를 했다.
지하철 한 라인을 따라 물건들을 검색해 보아라. 그리고 역에서 멀어짐에 따라 투자금이 달라질 것이다. 과거 내가 투자할 때는 역세권 위주로 투자했지만 이미 갭이 많이 발생했기 때문에 현재는 역에서 먼 곳까지 체크하면서 보아야 할 필요성은 있다.(어차피 시간이 지나고 나니까 시세는 평준화 되게 되어 있다.)
어떻게 투자를 계속해서 이어 갈 수 있을까?
한 건 투자를 하고 나면 자금이 바닥이 난다. 하고 싶지만 할 수가 없다. 매일 시세를 본다. 그래도 임장을 다닌다. 급매를 찾는다. 돈이 없다. 어떻게 하지? 사고 싶은데...
나는 직장 신용대출을 활용했다. 당시에 씨티은행이 연봉에 200프로까지 대출을 해주었다. (지금은 이 은행이 철수했다. 아쉽다)
그럼 방법은 없을까?
전세가 상승할 수 있는 지역을 살펴보아라.
'부동산 지인'을 통해 인구 유입량을 체크해 보아라.
그리고 인근 기업들이 유입되고 있는지도 체크해 보아라.
향후 신규 공급이 많은 곳은 피해라.
나는 매입에 앞서 전세가가 상승할 것인가를 항상 확인해 본다.
물론 갭이 작다고 생각하고 무턱대고 투자했다가 신규 공급 물량으로 역전세 맞은 경우도 있었다.(힘들었다.)
이후부터는 나는 향후 공급 물량을 확인한다. 그리고
전세가 상승하는 지역위주로 투자를 했고 다음 전세만기에 투자금을 회수했다.
이런 자연스러운 선순환 투자를 통해 계속해서 투자를 이어오고 있다.
그리고 책을 읽는 것과 수업을 언제까지 들어야 하는 것인가?
책을 읽는 것은 크게 투 가지로 분류해야 한다.
부동산 입문서, 자기 개발서
나는 초기 부동산 입문을 할 때는 자기 개발서보다는 부동산 관련 책만 읽었다. 이를 통해 간접 경험을 할 수 있었으며 투자를 하는데 길라잡이가 되었다. 하지만 역시 실전이 없는 책 읽기는 그저 단순 지식에 불과하다. 투자와 책은 병행하면서 읽어야 한다. 그래야 실전에 들어가기 전에 이론을 알고 하는 것과 그렇지 않은 것에는 차이가 난다. 최대한 실수를 줄일 수 있다.
투자가 익숙해지면서 나는 부동산 책보다는 자기 개발서를 많이 읽는다. 부자 마인드, 심리학, 성공서 등을 통해 생각의 확장을 넓히려고 노력한다. 즉 생각의 깊이와 넓이를 확대하고 부를 만든 사람들의 생각을 따라 하려고 노력한다.
수업을 듣는 것은 그때그때 필요할 때 듣는다. 예를 들면 경매를 배우고 싶다. 그럼 그 분야의 가장 유명한 사람의 수업을 듣는다. 이때 중요한 것은 이론 위주의 강사보다는 실제 투자를 통해 부를 일군 사람의 강의를 듣는 것이 제일 중요하다. 수업을 듣는 이유는 이론을 배우는 것보다는 실제 그 사람을 만나서 수업을 들으면 그 사람의 기운을 얻어 가는 것이 더 중요하다고 생각한다.(왜냐하면 이론은 이미 책을 통해 다 알기 때문이다.)
그래서 나는 강의만 하는 전문 강사들은 별로 좋아하지 않는다. 그저 지식만 많기 때문이다.
부동산 투자를 하는 것은 생각만큼 쉬운 것은 아니다. 하지만 모든 일이 그렇듯이 익숙해지면 쉬워진다. 그 익숙해지기 위해 이론과 실전의 훈련은 필요하다. 물론 이렇게 준비를 해서 투자를 해도 실패할 가능성이 높다. 사실 가장 중요한 공부는 '실패를 하는 것'이다. 이 실패는 그 어떤 이론보다 강력한 무기가 된다.
어느 누가 투자를 하면서 실패할 것이라고 생각하고 시작하는 사람이 있을까?
하지만 투자라는 것이 이렇게 많이 준비해도 실패하게 되어 있다. 이 실패야말로 가장 중요한 이론과 실전을 넘어서는 최고의 투자 공부가 되지 않을까 생각이 든다.
부린이에게 가장 중요한 공부는 빨리 실패를 경험해 보아야 하는 것이다.
그리고 포기하지 않고 계속해서 앞으로 나아가는 것일 것이다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
