내 집 마련을 위한 필수 항목, 청약 통장
청약통장의 시작
아파트 청약 제도는 부동산 투기가 극성이던 1977년에 시작됐다. 부동산 투기도 막고 무주택 서민들의 고통도 덜어주면서 아파트를 짓는 데 필요한 돈도 충족할 수 있는 일석삼조의 제도였다.
청약을 하려면 우선 청약통장이 필수다. 10년 전만 해도 가입할 수 있는 청약통장이 청약저축, 청약부금, 청약예금 이렇게 세 종류나 되었다. 아래 표에서 볼 수 있듯이 청약통장마다 응모할 수 있는 아파트가 다르기 때문에 통장을 만들기 전에 어떤 집을 원하는지부터 먼저 정해야 했었다.
하지만 우리가 살면서 어떤 평형의 어떤 집을 청약하게 될지 예측할 수 없었고, 실제로 청약할 때 원하는 주택과 청약통장이 안 맞아 낭패를 겪는 일이 허다했다. 게다가 2008년 글로벌 금융위기가 닥치자 어렵고 쓸모없던 청약통장부터 해지하는 사람들이 늘었고, 정부는 대안의 필요성을 깨달았다.
청약통장의 끝판왕, 주택청약종합저축
주택청약종합저축은 기존 청약통장의 단점을 보완해 2009년 5월에 탄생했다. 응모할 수 있는 아파트가 한정되었던 기존 청약통장과 달리 주택청약종합저축은 국민주택과 민영주택 그리고 모든 평형에 응모할 수 있다. 나중에 어떤 평형에 응모하게 될지 그래서 어떤 통장에 가입해야 하는 건지 고민하는 단계는 사라지고, 청약통장에 가입할까 말까만 결정하면 된 것. 게다가 가입 연령제한도, 무주택자이거나 세대주여야 한다는 제한도 없다.
지금도 기존 청약통장으로 청약 신청을 할 순 있지만 신규 계좌 개설은 2015년 9월 1일부터 주택청약종합저축만 가능하다. 또한 1인 1청약통장만 가능하기 때문에 기존의 청약저축, 청약부금, 청약예금 가입자는 기존 통장을 해지해야만 주택청약종합저축에 가입할 수 있다.
청약의 기회
청약통장을 만들었다면 청약 시장에 출사표를 던진 것. 하지만 청약 성공 확률을 높이려면 1순위 조건을 충족해야 한다. 주택 청약은 크게 국가나 지자체 등이 짓는 국민주택과 민간 건설업체가 짓는 민영주택으로 나뉘는데, 이 두 가지의 1순위 조건에는 차이가 있다.
국민주택은 입금 횟수와 저축 총액이 중요하다. 1회 최대 인정 금액이 10만 원이기 때문에 매달 10만 원씩 연체 없이 적금처럼 내야 한다. 통장 가입 후 1년이 지나고 납입 횟수가 12회 이상이면 전용면적 85㎡ 이하 국민주택의 청약 1순위가 된다(수도권 외 지역은 통상 6개월 기준). 같은 1순위 안에서는 전용면적에 따라 무주택 기간, 저축 총액(40㎡ 초과 주택), 납입 횟수(40㎡ 이하 주택)를 기준으로 당첨자를 선정한다.
민영주택에 청약할 거라면 원하는 평형의 예치금 기준금액을 입금해두어야 한다. 일시불로 입금하거나 조금씩 나눠서 낼 수도 있다. 어쨌든 청약 공고가 나기 하루 전까지 지역별 전용면적에 따른 예치 금액 기준을 맞추고, 통장에 가입한 지 1년이 지났다면 1순위가 된다.
만약 원하는 지역이 투기과열지구나 청약과열지역으로 선정된 곳이라면 1순위 기준이 더 까다롭다. 국민주택과 민영주택 모두 통장 가입 후 2년 경과해야 하고, 국민주택은 월 납입 횟수도 24회 이상이어야 1순위다.
소득공제 혜택
청약통장은 연말정산 소득공제 혜택도 있다. 모두 누릴 수 있는 것은 아니고 총 급여액이 7천만 원 이하인 ‘무주택세대주’만 가능하다. 소득공제 혜택을 받으려면 반드시 가입한 은행에 주민등록등본과 무주택 확인서를 제출해야 한다. 연 240만 원의 납입금액 한도 내에서 40%까지 공제받을 수 있다. 그러니까 최대 공제 한도는 96만 원. 금리도 낮은 통장에 매달 20만 원 넘는 돈을 입금할 필요는 없다는 얘기다.
매년 소득공제를 받았는데 특별한 사유 없이 5년 이내에 해지하거나 85㎡ 이상의 주택에 청약해서 당첨되면 납입한 총액의 6.6%를 토해내야 한다. 무주택세대주가 아닌데 무주택 확약서에 서명했다가 나중에 국세청에 발각되면 마찬가지다. 하지만 혜택을 받은 것을 다시 내는 것일 뿐 손해라고 볼 순 없다.
돈이 필요할 땐 해지 대신 담보대출
청약통장에 있는 돈마저 절실한 경우라도 해지보다는 청약통장 담보대출을 이용하는 것이 좋다. 대출이 가능한 한도는 은행마다 다른데, IBK기업은행은 납입금액의 100%, 농협은 90%, 나머지 은행은 95% 정도. 이자율은 담보대출이므로 신용도와 거의 무관하며 2.6~2.8%대로 주택담보대출 평균 금리보다 약간 낮다.
17살부터 10만 원씩
미성년자에게는 청약권이 없다. 청약통장을 쥐고 있어도 청약을 신청할 수 없다. 게다가 미성년 기간에 불입한 금액으로 성인이 되어 국민주택에 청약하면 월 10만 원씩 24회까지만 인정되고, 민영주택에 청약할 때도 가입 기간이 2년만 인정된다. 17세부터 월 10만 원씩 2년만 불입하는 게 가장 적당하다.
청년 우대형 주택청약종합저축
기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 등은 똑같다. 다만 이자소득의 500만 원까지는 비과세이고, 일반 주택청약종합저축의 금리가 최대 1.8%인데 반해 청년 우대형 주택청약종합저축은 최대 3.3%이다.
예전에 만든 청약통장이 있다면 고민이 될 것이다. 새로 주택청약종합저축에 가입할지, 기존의 청약통장을 유지할지. 정부에서는 새로 가입할 경우 기존 청약통장의 보유 기간을 인정해주지 않는다. 청약저축이나 청약부금 및 청약예금이 1순위인 사람들은 기존의 청약 통장을 그냥 유지하는 것이 좋다. 기존의 청약 통장을 가진 사람들은 가입 기간이 길고 불입금액이 상대적으로 많을 것이기 때문에 순차제 적용이나 청약 가점에서 높은 점수를 받게 되므로 기존 청약 통장을 보유하는 것이 무조건 유리하다. 단, 현재 보유하고 있는 청약 통장이 장차 청약할 주택에 적합하지 않은 경우는 기존 통장을 해지하고 주택청약종합저축에 새로 가입하는 것을 고려해야 한다.
내 집 마련의 꿈을 이루려면 청약통장 개설만으로는 끝나지 않는다. 소금과장은 15년 된 청약통장이 있지만, 장롱면허처럼 묻어두고만 있다. 그다음에 무엇을, 어떻게 해야 하는지 전혀 감이 안 오기 때문이다. 이래서는 내 집 마련이 어렵다.
금융,경제 관련 도움되는 커뮤니티가 있어 올려봅니다.
