부동산 보유세 논쟁, 그 '잡을 수 없는 딜레마'
1부. 실패하는 시장과 정책의 창(槍), 부동산 딜레마의 해부
0. 끝나지 않는 부동산 전쟁, '투자'와 '주거'의 불협화음
한국 사회에서 부동산 정책은 언제나 가장 뜨거운 감자이자 모든 정권의 명운을 건 시험대가 된다. 워낙 이슈 자체가 복잡다단한 이해관계와 제도들이 얽혀있어서 혹자는 '안 건드리는 것이 상책'이라는 말도 한다. 그렇다 보니 자유시장론자들의 입김이 가장 거센 분야이다. 지금도 "금값도, 주식도, 코인도 다 오르는데 부동산값이 안 오르는 것이 말이 되느냐"며 인플레이션에 따른 자연스러운 결과를 정책적으로 개입하여 억제하니 폭등하는 것이라는 논리를 펴는 사람들이 많다.
언뜻 들어보면 매우 합리적이고 타당한 것처럼 들린다. '언뜻' 들어보면 말이다. 고등학교나 학부 개론 수준에서 배우는 아주 기초적인 경제학 상식에 따르면, 이것이 정답처럼 보인다. 그러나 '정책적 개입은 결국 시장의 손실을 증대시키고, 그것은 전가되어 소비자들이 피해를 입는다'는 그 그럴듯한 상식은 현실에서 처참하게 무너진다. 그 탄탄한 이론들이 무너져내리는 이유는 '전제의 오류' 때문이다.
경제학은 현실의 상황을 설명하기 위해 끼워 맞춘 이론적 틀이다 보니 아주 많은 전제들을 필요로 한다. 자연과학의 경우에는 변수가 대부분 자연적으로 주어지는 것이라면, 사회과학의 변수는 자연적으로 존재하는 것이 아닌 인간이 특정한 가정에 따라 규정한 것이 대부분이다. 즉, 철저하게 무균실 처리된 공간에서 가정적인 가상의 물질들을 변수 삼아 나온 결과물들이라는 것이다. 사회과학이 언제나 '추론의 기술'일 수밖에 없는 이유이다.
그렇기에 사회과학, 특히 경제학에서 가장 위험한 행동은 '주어진 이론의 결과'를 갖고 모든 현실을 설명하는 것이다. 이론은 또 다른 추론을 용이하게 만들기 위한 수단일 뿐인데, 미디어나 인터넷상의 많은 사람들은 추론의 과정이 부재한 채 그 이론을 목적지 삼아 현실을 단순화하고 '명쾌하게' 설명하려고 한다.* 이럴 경우 결과적으로 몇몇에는 설명이 시원스럽게 딱 들어맞는 것처럼 느껴져도, 그 빈 구석에 존재하는 수많은 오차들이 현실에서 큰 문제로 벌어지게 되는 경우가 허다하다. 마치 벌레 한 마리로 인해 서버 전체가 다운되는 '버그'처럼 말이다.
부동산 이슈의 경우 '외부 환경'과 '재화의 특수성'에 의해 이런 경향성이 특히 더 두드러진다.
막대한 경제적 이득이 걸렸고 정치적 영향력이 과중한 사안이다 보니, 좌우 가리지 않고 자신의 '명쾌한 해답'을 위해 아주 복잡한 원인에도 '단순한 칼날'을 들이민다. 다른 깊은 생각들이 더 있으신지는 모르겠으나, '내가 미는 해결책이 아주 본질적이고 간단한 건데 타인들이 전부 복잡하게 만들었다'는 식으로 끝내는 주장이 대다수이다. 보수적 견해를 가진 이들은 자신들이 냉정한 현실의 진리라도 깨달은 것 마냥 '자유시장주의'만을 주창하고, 진보적 견해를 가진 이들은 수많은 현실적 조건을 억제하고 간과한 채 '당위성 짙은 주장'을 내는 경우가 바로 그것이다.
이에 더해 부동산은 단순한 재화가 아니라는 점이 그 문제를 심화시킨다. '집'이란 누군가에게는 안락한 '삶의 터전(주거)'이며, 누군가에게는 가장 강력한 '자산 증식 수단(투자)'이 된다. 하나의 재화에 '주거'와 '투자'라는 완전히 다른 두 속성이 불편한 동거를 하며 불협화음을 일으킨다. 이것이 수많은 단단한 시장이론들을 전제에서부터 약화시키고, 개입하는 정책들에 근본적인 모순을 유발한다. 정부가 '투기 억제'라는 날카로운 창(槍)을 들면, '조세 전가'라는 견고한 방패(盾)에 막혀 애먼 임차인이 피를 흘리는 모순(槍盾)에 빠진다. 그렇다고 '자유 시장'에 맡기자니, 이미 '시장 실패' 상태인 이 거대한 괴물은 우리 사회의 모든 자산을 불로소득과 비생산성의 블랙홀로 빨아들이며 돌이킬 수 없는 양극화로 이끈다.
이러한 이유로 어떠한 대책을 내놓든 '까보기 전엔 정답인 줄 알았으나 까보니 완전히 오답이더라' 식의 결과론적 평가들만 난무한지라, 이 칼럼에서는 부족하지만 해결책에 앞서서 모순의 원인들을 하나씩 다뤄보고자 한다.
분량이 많아 2부로 나눠서 작성한 이번 주제는 1부에서 보유세의 딜레마, 탄력성의 비대칭성, 전세라는 한국적 특수성, 그리고 시장 실패의 본질을 토대로 한국 부동산 대책의 구조적 한계를 해부한다.
*여담이지만 이러한 이유로 2010년대 이후 재무학-경제학 대학원 석박사 과정에서 기존 이론 결과들을 활용한 계량화 재생산 수준의 논문 작업이 과도하다는 비판도 존재한다. 계량 기술 자체가 배우는 입장에서 실무적 의의는 있으나 학술적 의의는 비교적 떨어진다는 이유로...
1. 보유세의 딜레마: 왜 '총구'는 항상 임차인을 겨누는가
작금의 논쟁은 10.15 부동산 대책인 토지거래규제구역 확대를 비판하는 일각에서 '보유세 강화'가 본질적 해결책임을 주장 <주장 1>하면서 시작되었다. 쉽게 말하면 이쪽은 '더 제대로 된 강한 규제'를 해야 하며, 현재 내놓은 토허제 확대는 공정하지도 못하고 표면만 건드리는 부족한 정책이라는 것이다. 이 주장을 하는 분들의 기대는 이렇다. "보유세를 높여 '보유 비용'을 증가시키면, 부동산이 투자로써의 매력을 잃게 된다. 이렇게 되면 장기적으로 다주택자들이 매물을 내놓아(공급 증가) 가격이 안정될 것"이라는 논리이다.
반면 아예 정책적인 규제를 반대하는 기존의 자유시장론자들은 '조세의 귀착은 오로지 탄력성에 의해서 결정된다. 정책적 개입은 결국 시장의 비효율을 불러오고, 이를 통해 얻으려던 효과도 결국 전가되기에 무의미하다'는 아주 기초적인 경제학 논리를 바탕으로 규제 철폐를 말한다. 이것도 그냥 상식적인 선에서 이해가 가능하다. 임대인이 그 상승비용을 임대료에 전가(조세 전가)하여 어차파 그 곳에서 살 수 밖에 없는 임차인의 부담만 가중될 것이라는 말이다.
이 두 주장은 모두 일리가 있으며, 실제로 '매매 시장'과 '임대차 시장'이라는 서로 다른 시장에서 동시에 발생한다.
1-1. 자산의 자본화 vs. 비용의 전가: 보유세의 이중적 성격
보유세는 자산 시장의 구매자와 임대차 시장의 임대인에게 전혀 다른 방식으로 작용한다. 학술적으로는 '조세의 자본화(Tax Capitalization)' 이론은 <주장 1>을 뒷받침한다. 경제학자 월러스 오츠(Wallace Oates) 등이 정립한 이 이론에 따르면, 부동산과 같은 내구재 자산의 가격은 '미래에 그 자산이 벌어들일 총수익의 현재 가치'에서 '미래에 납부할 총보유세의 현재 가치'를 뺀 값으로 결정된다. 즉, 자산 가격 = (미래 총수익) - (미래 총 보유세)의 현재 가치다. 따라서 보유세가 인상되면, '미래 총 보유세'의 값이 커지므로 자산의 매매 가격(자본 가치)은 하락 압력을 받는다.
예를 들어 서울 강남에 연 보유세 500만 원짜리 20억 원 아파트가 있는데, 세금이 3,000만 원으로 오른다고 가정해 보자. 이 아파트를 '투자 목적'으로 사려는 사람은 이제 매년 3,000만 원이라는 현금 지출을 감수해야 한다. 그는 이 미래 비용을 계산하여 아파트 매매가를 20억 원이 아닌, 18억 원이나 17억 원으로 낮춰 부른다. 세금이 매매가에 반영되어 '자본화(하락)'된 것이다. 이 부담은 세금 인상 시점의 '현 소유자'가 지게 된다.
동시에, '임대인'에게 보유세는 '자산'이 아닌 '사업 비용'이다. 임대 사업자는 이 비용을 임차인(소비자)에게 전가하려 시도한다. 이 '조세의 전가(Tax Pass-through)'가 성공할지는 "누가 더 절박한가?" 즉, '탄력성'에 달려있다.
1-2. 모든 딜레마의 열쇠, '탄력성': 왜 임차인은 항상 패배하는가
앞서도 언급했듯, 기초적인 경제학의 대원칙은 "세금은 비탄력적인 쪽이 더 많이 부담한다"는 것이다.
부동산 임대차 시장에서 이 원칙은 임차인에게 비극적으로 작용한다. 먼저 수요(임차인)는 '비탄력적'이다. '주거'는 필수재이기 때문이다. 월세가 오른다고 해서 당장 길거리로 나앉을 수는 없다. 임차인의 선택지는 ①부담을 감수하고 살거나, ②더 열악한 지역으로 이주하는 것뿐이다. 선택지가 거의 없으므로 가격 상승에 둔감하게(비탄력적으로) 반응할 수밖에 없다.
반면 공급(임대인)은 '탄력적'이다. 임대인은 보유세가 오르면 ①세금을 전가한 월세를 받거나, ②전세를 포기하고 집을 팔거나(시장 이탈), ③자녀에게 증여하는 등 다양한 선택지를 갖는다. 가격(세금) 변화에 민감하게 반응하여 공급 형태를 바꾸거나 공급을 중단할 수 있다.
임대인이 보유세 500만 원을 월세 42만 원으로 전가하려 할 때, 임차인은 이를 거부할 힘이 약하다. 이사 비용과 새로운 집을 찾는 비용(탐색 비용)이 42만 원보다 훨씬 크기 때문이다. 결국 '비탄력적인' 임차인이 세금 부담을 고스란히 떠안게 된다. 공급자는 탄력적(유리한) 위치에, 수요자는 비탄력적(불리한) 위치에 서는 순간, 조세 전가는 100%에 가깝게 일어난다. 이것이 보유세 딜레마의 핵심이다.
2. 한국 시장의 특수성: 딜레마를 증폭시키는 두 개의 엔진
이 보편적인 '탄력성의 딜레마'는 한국의 독특한 시장 구조와 만나 그 파괴력이 극대화된다.
바로 '전세 제도'와 '핀셋 규제'라는 두 개의 엔진이 그것이다.
2-1. '전세'라는 독특한 금융 시스템: 조세 전가의 가속 페달
전세는 본질적으로 '임대료를 보증금의 기회비용(이자)으로 대체'하는 사적 금융 계약이다.
여기서 가장 치명적인 지점은 '현금흐름 불일치(Cash Flow Mismatch)'다. 보유세는 매년 정부에 납부해야 하는 '현금 지출(Cash Outflow)'이다. 하지만 순수 전세 계약에서 임대인의 '현금 수입(Cash Inflow)'은 '0'이다. 이익(전세금 운용 이익)은 있지만 현금 수입은 없다. 임대인은 이 '현금흐름의 불일치'를 해결하기 위해 반드시 무엇이든 행동에 나서게 된다.
그 행동의 첫 번째는 '전세의 월세화(반전세화)'다. 집주인은 부족한 현금(보유세)을 확보하기 위해 가장 확실한 방법인 월세 수입을 요구한다. 보유세 100만 원일 때 전세 5억 원을 받던 집주인은, 보유세가 1,000만 원으로 오르면 부족한 현금 900만 원을 충당하기 위해 전세 3억 원에 월 75만 원(연 900만 원)을 요구한다. 이 과정에서 보유세는 단 1원의 누수도 없이 임차인에게 '직접적으로' 전가된다.
두 번째 행동은 '전세가 폭등(간접적 전가)'이다. 월세 전환이 어려운 경우, 집주인은 전세 보증금 자체를 올려 그 '운용 수익'으로 세금을 충당하려 한다. 연 900만 원의 세금을 내려면, 최소 2억 원을 더 받아 은행(연 4.5% 가정)에 넣어야 한다고 계산한다. 결국 전세 5억 원은 전세 7억 원이 된다. 임차인은 2억 원을 추가로 대출받아야 하며, 그 '대출 이자(연 900만 원)'를 고스란히 부담한다. 이는 형태만 다를 뿐, 정확히 보유세만큼을 임차인이 대납하는 것이다. 전세 제도는 이처럼 조세 전가의 완벽한 '가속 페달' 역할을 한다.
2-2. '핀셋 규제'의 역설: 왜 다주택자 중과는 임대차 시장을 파괴하는가
그렇다면 "실거주 1 주택자는 내버려 두고, 투기 목적의 다주택자만 핀셋으로 중과하면 되지 않나?"라는 정책은 어떨까? 이는 정책적으론 가장 명분이 서는 말이지만, 임대차 시장엔 '최악의 한 수'가 된다.
이는 '투자 목적 다주택자'와 '민간 임대 시장의 핵심 공급자'를 동일 집단으로 취급하는 치명적 오류를 범한다. 임대 사업자의 '수익성'을 직접 공격하는 이 정책은 임대 공급의 급격한 축소를 불러온다.
첫째, 임대 공급이 소멸(공급 감소)한다. 보유세 부담을 이기지 못한 '갭투자자(다주택자)'가 집을 매도한다. 이 집을 '무주택 실거주자'가 매수했다고 가정해 보자. 그 순간 이 집은 임대차 시장에서 영구히 소멸한다. '전세'나 '월세' 매물 하나가 사라진 것이다. 매매 시장은 안정될지 몰라도, 임대차 시장은 공급 부족으로 지옥이 된다.
둘째, 살아남은 다주택자들은 공급자 우위 시장을 형성(가격 폭등)한다. 공급이 줄어(동료 갭투자자들의 이탈) 경쟁자가 사라졌고, 매매를 포기한 수요가 임대 시장으로 몰려와 수요는 폭증했다. '줄어든 공급'이 '폭증한 수요'를 만나는, 완벽한 '공급자 우위 시장(Seller's Market)'이 형성된다. 살아남은 임대인들은 이제 보유세는 물론, 그 이상의 웃돈(프리미엄)까지 붙여 임대료를 책정할 수 있는 막강한 가격 결정력을 갖게 된다. '핀셋 규제'는 임차인의 숨통을 핀셋으로 조르는 결과로 이어진다.
3. 시장 실패의 본질: 왜 '자유 시장'은 정답이 아닌가
이러한 정책 실패가 반복되면, "정부 개입이 시장을 망쳤으니, 그냥 자유 시장에 맡기라"는 고전적 비판이 힘을 얻는다. 하지만 이 주장이야말로 현실을 가장 크게 오도하는 것이다.
부동산 시장은 애초에 '보이지 않는 손'이 효율적으로 작동하는 '완전경쟁시장'이 아니다. 오히려 경제학 교과서에 나오는 '시장 실패(Market Failure)'의 총체다.
3-1. '완전경쟁'의 신화: 독점, 과점, 그리고 정보 비대칭
자유 시장이 작동하려면 ①상품의 동질성, ②자유로운 진입(다수 공급자), ③완벽한 정보가 필요하다. 부동산은 이 모든 것의 정반대에 있다.
첫째, 상품의 동질성이 없다. 부동산의 가치는 '위치(Location)'가 90%이며, 이 세상에 같은 위치는 단 하나도 없다. 이 '유일무이함(Uniqueness)'은 각 부동산에 '제한적 독점력'을 부여한다. '반포 A 아파트, 한강뷰, 로열층' 매물은 이 세상에 단 하나뿐인 독점적 상품이다. 이는 수요 측면에서 '독점적 경쟁 시장'의 형태를 띠게 한다.
둘째, 자유로운 진입이 불가능하다. 토지는 공급이 불가능하고(공급 0), 건물은 막대한 자본과 인허가, 긴 시간이 필요하다. '신규 공급'의 진입 장벽은 극도로 높다. '위례 신도시' 시장에 아파트를 공급할 수 있는 사업자는 '삼성물산', '현대건설' 등 손에 꼽는 1군 건설사뿐이다. 이들은 사실상 '공급 과점(Oligopoly)'을 형성하며, 공급 시기와 물량, 분양가를 조절한다.
이처럼 부동산 시장은 수요 측면에서는 '독점적 경쟁'의 형태를, 공급 측면에서는 '과점'의 형태를 띠는 기형적인 구조다.
3-2. '외부 효과'와 '불로소득': 시장이 계산하지 못하는 가치
자유 시장 논리가 가장 크게 실패하는 지점은 '외부 효과(Externalities)'다. 부동산 가치는 소유주의 노력이 아닌, 외부 요인에 의해 결정되는 경우가 압도적이다.
정부가 막대한 국민 세금(공공재원)을 들여 GTX 노선을 발표한다고 해보자. 그 순간, 집주인이 아무런 노력을 하지 않았음에도 노선이 지나는 동탄, 일산의 아파트 가격이 5억 원 폭등한다. 이 5억 원은 '시장의 효율적 배분'이 낳은 이익이 아니라, '공공의 투자를 사적으로 독점'한 '불로소득(Unearned Increment)'이다. 자유 시장은 이 불로소득을 환수할 그 어떤 메커니즘도 갖고 있지 않다. 정부가 일정 부분이라도 개입하여 이익을 환수(세금)하는 것이 오히려 더 공정한 시장을 만드는 행위다.
3-3. '강제성'이 결합된 '필수재'의 비극: 필수인 주거가 외부적 요인으로 강제된다
자유 시장 논리는 "비싸면 안 사면 된다"가 기본이다. 하지만 주거는 '필수재(Necessary Good)'다. 비싸다고 안 살 수 없다. 게다가 위치도 우리가 마음대로 정하는 것이 아니다. 교육이든, 직장이든, 가족이든 여러 가지 자의적이지 않은 요인들에 의해서 강제된다. 이에 대해서 누군가는 '위치가 강제된 것이 아니라 이것저것 다 누리고 싶은 욕심 아닌가? 누가 거기서 살라고 협박했냐?'라 말할 수도 있다. 하지만 사회적으로 대다수가 동일한 대상을 과도하게 욕망하게 되었다면, 그것을 '개인의 욕심'만으로 치부할 수는 없다. 필요에 의한 욕망이라면 더욱 말이다.
그렇기에 "여기서 반드시 살아야만 한다"는 강제된 욕구는 수요를 극도로 비탄력적으로 만든다. 공급은 비탄력적(공급 부족)인데 수요도 비탄력적(무조건 사야 함)이면, 가격은 투기 수요나 작은 충격에도 통제 불가능하게 폭등하는 '시장 마비' 상태에 빠진다. 특히나 현재 한국이 '서울공화국'이라는 현실을 반영한다면 이 문제는 더욱 심각할 수밖에 없다.
이 강제된 높은 임대료는 청년층의 결혼과 출산을 포기시키고(사회적 비용), 자영업자의 몰락을 부르며(경제적 비용), 국가 경쟁력을 갉아먹는다. 이는 시장이 실패했음을 보여주는 명백한 증거이며, 정부 개입은 '왜곡'이 아닌 '필수적인 교정'이 된다.
1부 끝.
2부에서는 이러한 시장 실패를 교정하려던 이상적 대안의 한계와, 과거 정책 조합의 실패, 그리고 진정한 해법을 모색한다.
