부동산 중개인에게 얕보이지 않는 법
부동산 계약할 때 주의할 점 - 변호사의 시각에서
1. 얕보이지 않아야 하는 이유
한 청년이 사무실에 찾아왔습니다. 어제 작성한 계약서인데 영 찜찜한 기분이 들어 급히 인터넷을 검색해 찾아왔답니다. 계약서 특약을 보는 순간 말문이 막힙니다. 실제 상담한 사례라 자세히 밝힐 수는 없지만, 전세금 수 억을 날릴 수 있는 매우 위험한 내용이 들어가 있었습니다.
통상적인 경우 그런 특약을 넣자고 말도 꺼내지 못할 몰염치한 조건입니다. 그런데도 중개인은 그것이 마치 계약 관행상 당연히 들어가는 것처럼 설명했다는군요. 그렇다고 전세금이 시가보다 싼 것도 아니었습니다.
계약금을 떼이는 한이 있어도 당장 계약을 해제하라고 조언하였고, 다행히도 의뢰인은 가계약금을 돌려받고 계약을 해제할 수 있었습니다.
의뢰인은 번듯한 직장에 다니는 사회초년생이었는데 대화를 나누어보니 예의바르고 똑부러진 인상이었습니다. 그 계약이 왜 위험한지 설명하니 곧바로 이해하더군요.
"이렇게 멀쩡한 사람이 왜 이따위 계약에 도장을 찍었어요?!" 했더니 의뢰인도 연신 "아, 제가 정말 바보였네요. 완전 호구잡혔네요" 합니다. 법률적 답변에 덧붙여, 앞으로 사회 생활을 하면서 중요한 계약을 체결할 때 주의해야 할 점들을 조언해드리고 상담을 마쳤습니다.
추측건대 그 청년이 스스로의 표현처럼 "호구잡힌" 이유는 아직 대학생 티를 벗지 못한 말투와 선한 인상 때문이었을 겁니다. 물론 공인중개사를 잘못 만난 불운을 전제로 말이지요(어디까지나 일부 나쁜 경우를 말하는 것이니 혹시 글을 읽으시는 선량한 중개사분들께서는 언짢아 마시길 바랍니다).
일방에 불리한 조건이 있다 한들 계약을 강제한 것도 아닌데 왜 중개인의 잘못이냐고 반문할 수 있습니다.
하지만 우리 법이 아무나 부동산 중개를 하지 못하게 굳이 '공인'중개사 제도를 두는 것은 다 이유가 있는 겁니다. 민법이나 통상적인 상거래 관행에 반하여 일방에게 불리한 조항이라면, 이를 당사자 모두에게 설명하고 이해시킨 다음 계약 체결 의사를 물어야지요. 위 사례에서는 공인중개사가 그 책임을 다하지 않았습니다.
정찰제가 아닌 곳에서 물건을 사면서 "얼마에요?"라고 물으면, 간혹 곧바로 답을 말해주지 않는 상인이 있습니다. 내 얼굴부터 발끝까지 살짝 훑어본 후 답이 나오는데, 왠지 기분이 나쁩니다(그래서 저는 그런 곳에 갈 때는 정장 안 입고 갑니다).
마찬가지로 부동산 거래를 할 때 우리가 필수적으로 만나게 되는 중개인들 중에는, 상대방에 따라 계약 조건이나 가격을 달리 부르는 사람들이 있습니다.
사람을 상대하고 흥정하는 기술에 있어서 프로인 중개인들을 당해낼 수는 없습니다. 그러나 최소한 얕보여서는 안 됩니다. 부동산 관련 거래는 매매든 전세든 한 가정의 전 재산이 달린 경우가 많습니다. 정신 바짝 차리고 다녀야 합니다.
2. 가장 먼저 거래 상대방의 인적사항을 묻고, 직접 만날 수 있는지 묻는다.
아주 기본적인 사항인데, 의외로 많은 분들이 놓칩니다. 매매든 전세든 공통된 것으로서, 물건에 관한 본격적 대화에 앞서 "집주인(매도인)은 뭐하는 분이세요?"라고 물어봐야 합니다.
"공무원인데 퇴직했다. 대기업 부장이다"라는 식의 대답이 나오는데, 그럼 반드시 "무슨 공무원이요?", "대기업 어디요?"라며 추가 질문을 하도록 합니다. 아마 중개인이 "그것까지는 모르겠다"라고 답할 겁니다. 그럼 "계약 체결시 직접 만날 수는 있는거죠? 전 당사자 얼굴 안 보는 계약은 위임장이든 전화통화든 다 필요 없고 안합니다."라고 말하면 됩니다.
위 대화가 필요한 이유는 중개인에게 '나는 아무하고나 계약 안 하는 깐깐한 사람이다'라는 인상을 주기 위해서입니다. 직업상 사람을 많이 만나는 분들은 아마 공감하실텐데, 처음 만나서 나누는 대화 몇 마디가 상대방에 대한 인상을 결정합니다.
대부분 사람들은 시세가 얼마냐, 많이 오른 것이냐, 앞으로 전망은 어떻냐, 대출은 얼마나 나오냐 하는 것들만 잔뜩 물어볼 뿐, 집주인에 대해 먼저 체크하는 경우는 많지 않습니다. 돈이 얼마든 상관없이 집주인이 누구인지 알아야겠고, 또 직접 만나야만 계약하겠다는 것은 "나 깐깐한 사람이야"라고 표현하는 좋은 방법입니다.
3. '실거래가', 'KB시세', '전월세 전환율' 등 거래상 자주 사용되는 용어를 사용하여 반문한다.
위 용어들은 부동산 거래에서 아주 기본적으로 사용되는 개념입니다만, 사회초년생이나 부동산거래경험이 없는 분들은 모르시는 경우도 있습니다. 그러나 이런 용어를 모른다는 것을 들키면 안 되겠지요? 만약 모르신다면 열심히 공부하시고 실전에서 다음처럼 써 먹으세요.
나 : 시세가 어떻게 되나요
중개인 : 요즘 많이 올라서 9억 넘어요. 곧 9억 5천까지 갈거에요.
나 : 실거래가인가요, KB시세인가요? 아니면 호가에요?
중개인 : 그저께 제가 그 가격에 계약했어요. KB시세도 비슷할거에요. 사무실 돌아가면 봐 드릴게요.
나 : 월세로 하면 얼만가요?
중개인 : 1억에 170까지는 맞춰드릴 수 있어요.
나 : 전월세전환율이 요즘 좀 낮아진 건가요?
제가 강조한 곳들의 공통점을 눈치 채셨나요? 중개인이 어떠한 대답을 할 때, 그냥 알겠다고 하는 것이 아니라 되물으면서 + 특정 용어들을 사용한다는 것입니다. 이렇게 하면 중개인에게 내가 부동산거래에 있어 문외한이 아니며, 정보의 정확성을 확인하기 위해 반문할 줄 아는 능력자임을 자연스럽게 피력할 수 있습니다.
4. 등기부 관련 사항을 중개사가 언급하기 전에 먼저 구두로 물어본다.
보통 등기부는 해당 매물을 계약하기로 결정하기 직전에 가서야 중개인이 출력해 줍니다. 그래서 일단 집을 보러 가는 단계에서는 등기부를 보기 어려울 뿐더러, 일반인들은 스스로 '등기부 보는 법을 모른다'고 생각해서 미리 말을 꺼내기 어려워 합니다.
이걸 반대로 이용하는 것이지요. 집 보러 가는 중에 중개인에게 먼저 자연스럽게 등기부 관련 질문을 던지는 겁니다. 활용할 수 있는 질문을 몇 개 살펴볼까요.
나 : "등기부는 어때요?"
중개인 : "깨끗해요" (혹은) "금융권에 조금 잡혀 있는데 얼마 안 돼요"
(이 다음이 중요합니다. 법률 용어를 사용하여 반문하도록 합니다.)
나 : "근저당 말고 다른 담보권이나 가압류·가처분은 없지요?"
"임차인이 전세권 등기를 했나요?"
"공동소유 아니고 단독소유지요?"
(신축건물이라면) "보존등기랑 등기 이전문제는 깔끔하지요?"
이렇게 하면 중개인에게 두 가지 인상을 줍니다. ① 중개인보다 먼저 스스럼없이 등기부 얘기를 꺼내는 것 보니 등기부를 처음 보는 사람은 아니겠구나, ② "담보권", "가압류", "공동소유", "보존등기" 등의 용어를 사용하는 것을 보면 부동산거래의 문외한은 아니구나 하는 것이지요.
물론 더 이상의 깊은 대화로 밑천이 드러나면 안 되니(^^;), 이후 중개인이 어렵다 싶은 말을 꺼내면 뭔가 생각하고 있는 듯한 애매한 표정을 지으며 말 없이 고개만 끄덕이면 됩니다.
5. 나이가 어리거나(사회초년생) 여자라면 동행과 같이 간다.
안타깝게도 우리 사회에서 나이 어린 사람과 여성은 '약자'라는 인상을 주는 것이 현실입니다. 정치적으로 옳지 않지만 현실을 당장 바꿀 수는 없으니, 전술에 반영해야 합니다. 사회초년생이거나, 외모가 어려보이는 경우 및 여성은 '동행'을 데려가세요.
가장 좋은 동행은 중년 남성입니다. 아버지면 제일 좋고, 체구가 건장하면 더 좋습니다. 사회경험도 풍부하고 자금력(=부동산 거래의 경험)도 있는 연령이라 누구든 쉽게 얕보지 않습니다. 이런 사람을 대상으로는 호구잡을 시도보다는 합리적으로 설득하는 전략을 쓰려고 하겠지요. 이런 동행을 구할 수 있으면 아무 역할도 시키지 않고 그냥 옆에 앉아있기만 해도 도움이 됩니다.
만약 중년 남성 섭외에 실패하더라도 혼자보다는 누구든 데리고 가는 것이 좋습니다. 사람 상대하는 기술에서 중개인을 당해낼 수 없다고 말씀드렸지요? 1:1로는 상대가 안 되니 2:1로 가는 겁니다. 다만 동행 역시 젊은 사람이나 여성이라면, 다소의 전술이 필요합니다.
서로 정 반대의 역할을 맡는 것이지요. 중개인이 무슨 말을 하면 계약 체결할 당사자는 수긍하는 태도를 보이고(귀가 얇고 순진한 사람인 것처럼), 옆의 동행은 삐딱선을 탑니다. 자꾸 딴지를 걸고 한숨도 쉬고 잔소리도 하지요. 그럼 당사자는 이에 흔들리는 척 하다가 중개인이 뭐라고 하면 또 수긍해줍니다.
이 때 중요한 것은, 동행이 계약당사자 본인의 결정에 중요한 영향을 미치는 자임을 중개인에게 알리는 것입니다. "아버지가 돈 대주시는 거라 같이 왔어요"라거나, "(동행에게) 언니, 알았어. 나는 무조건 언니 하라는대로 하는 사람이잖아. 그래서 오늘 여기도 같이 온거 아냐."라는 식으로요.
이러면 중개인으로서는 설득해야 하는 타겟이 둘로 늘어난 데다가(동행의 영향력때문에 무시할 수 없으니까요), 두 사람의 태도가 다르니 누구의 장단에 맞춰야 할지 혼란을 느낍니다. 삐딱선을 타는 동행의 방해를 물리치면서 계약당사자를 설득시켜야 하는 어려운 게임이 되는 것이지요. 이런 구도에서는 잘 하면 협상의 주도권을 가져올 수도 있고, 적어도 일방적으로 끌려다니는 것은 막을 수 있습니다.
6. 오늘 당장 잡아야 한다는 계약은 하지 마시고, 특히 가계약금 조심하세요.
마케팅의 핵심은 한 번 손에 잡힌 고객을 놓아주지 않는 것입니다. 사람이란 남의 말에 혹하더라도 뒤돌아 한두 시간만 지나면 이성을 되찾지요. 따라서 계약을 성사시키려는 중개인은 이 자리에서 당장 계약서를 쓰지 않으면 물건을 놓칠 것처럼 겁을 줍니다.
물론 하루 늦어서 좋은 물건을 놓칠 수도 있겠지요. 하지만 부동산 거래경험이 많은 전문투자자가 아니라면, 그런 물건에는 욕심내지 마세요. 평범한 사람들이 성급하게 결정을 할 때에는 작은 이익을 얻자고 큰 위험을 부담하는 경우가 대부분입니다.
특히 가계약금 걸 때 조심해야 합니다. 이와 관련해서는 제가 곧 글을 따로 쓸 예정이니 검색을 통해 참고하시고, 귀찮다면 이것만 기억하세요. 매매대금과 계약금이 특정된 계약서를 쓰고 나면, 아무리 가계약금이라고 500만원만 걸더라도 계약금 전체를 주어야 계약을 해제할 수 있습니다.
따라서 번복가능성이 있어 가계약금만 걸고 싶다면, 절대 매매대금과 계약금을 구체적으로 협상하거나 계약서를 쓰지 마시고 "계약체결은 상대방 보고 나중에 할 거니까, 마음이 바뀔 수도 있으니 나중에 돌려줄 수 있도록 일단 가계약금 500만원만 걸지요"라고 중개인에게 문자를 보낸 후 입금하도록 합니다(집주인 명의 계좌로 입금하는 것이라면, 집주인 연락처를 물어 집주인에게 위와 같은 의사를 전달한 후 입금해야 합니다. 하지만 이 방법으로도 법적 위험을 완전히 없앨 수는 없음에 주의하세요).
물론 가장 좋은 것은 '가계약'이라는 정체불명의(우리 법에 그런 용어나 법리가 없습니다) 거래를 하지 않는 것입니다.
7. 거절하는 방법 : 약간의 허풍 또는 선의의 거짓말
중개인이 당장 계약서를 쓰고 가라고 강권할 때, 사회초년생이나 여성들은 이를 쉽게 거절하지 못합니다. 고민할 틈을 주지 않고 중개인이 계속 설득을 시도하거든요.
미리 거절할 사유를 '구체적으로' 머리 속에 준비해 가야 합니다.
"아빠가 돈 대주시는 거라 아빠한테 허락받아야 해요. 계약 초안 사진 찍어 가서 저녁에 아빠한테 물어보고 연락드릴게요",
"저는 울아버지 보증으로 집안 망한 이후 제 손으로 계약서 절대 안 써요. 대통령이 와도 못 쓰니 내일 남편 데리고 올게요."
라는 식으로 미리 준비하세요.
가끔 제 의뢰인들에게 드리는 팁인데, 변호사를 좀 팔아도 됩니다. 이 때 "아는 형이 변호사에요"라고 하는 것은 하수의 방법입니다. 대한민국에서 '아는 사람' 중에 변호사 의사 국회의원 없는 사람 몇 없습니다.
"매형이 변호사라서 계약서 쓰기 전에 봐준다더라구요. 제가 물어보고 내일 올게요.", "우리 형부가 공인중개사 하셨거든요. 그래서 꼭 자기가 봐준다고 어찌나 참견하던지, 제 맘대로 하면 저 혼나요."라는 식으로 '매형', '형부' 등 콕 찝어 명시하세요. 그러면 진짜 그런가보다 합니다. 변호사(공인중개사)랑 친인척인 사람에게 허무맹랑한 특약을 끼워 넣기는 좀 꺼려지겠지요?
그렇게 일단 미뤄 두고 집에 와서 차분히 인터넷도 검색해보고, 변호사 상담을 받거나 아는 공인중개사를 찾아가 물어본 후 결정하면 되지요.
8. 내 돈 받는다고 다 내 편이 아니다.
중개인에게 돈을 주니 내 편을 들어줄 것이라고 생각하는 분들이 있습니다. 그렇지 않습니다. 중개인은 계약 당사자 양쪽으로부터 다 돈을 받습니다. 그나마 중립적 위치에 있으면 다행이지, 아예 상대방 편인 경우도 많습니다.
그래서 부동산거래를 많이 하시는 분들은 '진짜' 내 편인 중개인을 미리 만들어 놓습니다. 거래도 꾸준히 몇 건 하고 중개료도 넉넉히 지급하지요. 그러면 해당 중개인은 미래에 지속될 계약관계를 고려해서 당장의 이익만 앞세우지 않고 일을 잘 처리해 줍니다.
그러나 이는 소수의 이야기고, 보통의 경우에는 쓰기 어려운 방법이지요. 따라서 중개인을 대할 때는 기본적으로 '상대방 편'이라고 생각하고, 필요한 정보를 얻은 후에는 스스로 판단해야 합니다.
9. 특약은 함부로 넣거나 동의해주지 않는다.
특약은 함부로 넣지 않습니다. 내가 생각해낸 것이든, 상대방이 제안한 것이든 모두 마찬가지입니다. '안방 붙박이장은 임차인이 마음대로 철거할 수 없다'정도의 시설물이나 사실관계 확인 수준이라면 몰라도, 이런 단순한 수준을 넘어서는 것이라면 반드시 변호사와 같은 법률전문가에게 물어본 후 결정해야 합니다.
특약은 잘만 활용하면 유용하지만, 아무나 잘 활용할 수 있는 것은 아닙니다. 가계약금 반환 또는 전세보증보험계약이 가능한 경우에만 본 계약을 유효로 하는 특약 등 개별 사안에 적합하고 전문가의 도움을 받아 작성된 특약은 유용한 경우가 많습니다만, 어설프게 주워 들은 법지식만 믿고 이상한 특약 넣었다가는 제 발등만 찍을 수 있습니다. 짧고 불명확한 말보다 차라리 예를 들어 설명하더라도 길고 명확한 특약이 더 유용합니다.
또한 상대방이 제안한 특약은 대부분 나에게 불리한 것일텐데, 그게 왜 어떻게 얼마만큼 불리한 것인지의 판단 역시 비법률가가 스스로 하기 어렵습니다.
만약 변호사에게 상담하러 갈 수 없는 형편이라면, 차선책으로 중개인에게 책임있는 답변을 하도록 하고 증거를 남겨 둡니다. 이해가 가지 않는 부분이라면 예시를 들어 설명을 받도록 합니다. 결코 부끄러워 할 일이 아닙니다.
예를 들어 문자로 "특약에 따르면 민법이나 주택임대차보호법 규정, 그리고 국토부 표준계약서에 비해 저에게 불리한 내용이 뭐죠?", "특약에 따르면, 만약 ~한 경우 ~하게 된다는 뜻인가요?"라는 식으로 물어보는 것입니다.
좋은 중개인이라면 제대로 된 답변을 해 줄 것이고, 답변이 오지 않는다면 의심해야 합니다. 중개인이 잘못된 답변을 한 경우 일정 조건 하에 추후 법적 책임을 물을 수 있습니다.
10. 미리 준비해야 할 사항
우선 '찾기쉬운 생활법령정보'에서 부동산 매매 및 임대차 관련 계약을 공부합니다. 법조문의 소개와 해설을 나열한 형식이라 다소 지루하지만, 많은 양의 정보가 잘 정리되어 있는 좋은 사이트입니다. 부동산계약 이외에도 좋은 자료가 있으니 두루 참고하세요. 매번 추천해 드리는 곳입니다.
또한 국토부 홈페이지에서 매매 또는 임대차 "표준거래계약서"를, 그리고 공인중개사협회에서 제시하는 표준계약서(실제 부동산에서는 후자를 많이 씁니다)를 다운로드 받아 조문 내용과 해설까지 모두 숙지한 후 출력해서 가져가세요. 그 후 부동산에서 계약서를 쓸 때 꺼내어 비교해 보고, 상이한 내용이 있다면 중개인에게 그 이유를 물어보고, 혹시 중요한 내용이 빠지거나 추가되어 나에게 불리하지는 않은지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
11. 맺으며
이 글은 '변호사'가 '공인중개사'를 비난하는 글이 아닙니다. 일부 나쁜 중개인들의 행태에 대응하는 법을 알려드리는 것이지요. 위 글에서 '중개인'을 '변호사'로 바꿔 읽어도 아마 상당부분 뜻이 통할 겁니다. 제 글에는 '나쁜' 변호사를 욕하는 글도 많습니다. 혹시 공인중개사로서의 책임을 다 하며 성실히 영업하시는 중개사분들께서 이 글을 읽으며 불쾌하셨다면 부족한 제 글솜씨를 넓은 마음으로 혜량하여 주시기 바랍니다.
