#4.부동산가격의 flow와 stock개념
대통령후보도 이제 업무능력시험(수능고사)을 치러야...
첨부자료2: 부동산가격의 객관 타당성(당위성)을 판단하는 또 하나의 필수 근거자료(flow와 stock개념)
위 주제의 요지는 바로 정책입안자가 지금까지 이 개념을 등한시함으로서 모든 정책이 국민으로부터 공신력을 잃는 계기가 된 것이다.
예를 들면 지금과 같이 가격이 단기간에 많이 하락(flow개념)하였다고는 하나 영속적 내구재라는 부동산(특히 토지)의 특성상 과거 오랜 기간의 유통과정에서 계속 폭등하여 누적된 초과이윤이 현재의 부동산가격에 많이 남아있다면 상당수 국민은 그 가격은 아직도 거품이 잔뜩 낀 가격불량품(stock개념)이라고 생각한다. 그럼에도 불구하고 정책입안자(정부와 국회)는 한번도 flow와 stock의 개념이라는 객관적이며 타당한 구체적 근거자료를 가지고 국민을 설득한 적이 없다.
(1)아래 도표는 부동산 가격구성요소에서 차지하는 초과이윤이나 거품(bubble)가격의 크기와 규모를 누구나 객관적으로 판단할 수 있도록 일정기간이란 흐름의 관점에서의 flow개념(①과②)과 일정시점이란 멈춤의 관점에서의 stock개념(③)의 양 측면으로 접근하는 그림으로 “저수tank”를 예시로 만든 것이다. 그리고 이것은 다음사항을 전제로 한다.
(가)모든 경제상황은 흐르거나 멈추는 속성이 있고 또한 통상 기간(단기와 장기)개념을 가진다. 여기서 flow(流量)는 일정 기간이라는 개념이고 stock(貯量)은 일정 시점이라는 개념이다.
따라서 모든 경제상황의 판단에서 흐름의 양(流量)은 flow개념으로 그리고 멈춤의 양(貯量)은 stock개념이라는 2가지 측면으로 접근하여야 그 판단의 객관성과 타당성이 인정된다.
(나)이는 통상 경제학이나 회계학에서 기간개념을 flow개념으로 그리고 시점개념을 stock개념으로 구분하는데 이것은 복식부기의 기본원리로 대차대조표상의 잔액(stock)과 합계(누계)액(flow)이 그 단적인 예다.
※도표(예시: 저수tank)
※비고
①주입량(flow in) - stock의 상승요인이다.
②배수량(flow out) - stock의 하락요인이다.
③저수량(stock) - 위 상승과 하락을 +-한 현재 stock의 실질적 크기(규모)를 나타낸다.
④바람직한 적정수위-문제의 확정에 필수적 근거(이상과 현실)중 이상가격(理想價格)을 나타낸다.
⑤현재의 수위-문제의 확정에 필수적 근거(이상과 현실)중 현실가격(現實價格) 즉 실거래가격의 추세를 나타낸다.
⑥위 “⑤-④=격차(gap)”가 바로 거품(bubble)의 크기(규모)를 나타낸다.
(2)도표의 활용범위는 다음과 같다.
(가) 이 도표는 부동산가격의 거품(bubble)여부를 판단하는 객관적 자료이나 부동산가격(안정)정책에서 반드시 정책의 대상인 문제를 확정하는 보조 자료로 활용하여야 한다.
(나) 공급측면에서 본 부동산가격(공급자가격)구성요소에서 차지하는 초과이윤의 크기(규모)나 현재 부동산가격의 거품여부를 판단하는 검토과정에서 그 객관성을 보증하기 위한 수단으로는 단기적으로는 통상 일정기간을 의미하는 flow개념(①과②)과 장기적으로는 통상 일정시점을 의미하는 stock개념(③)이란 2가지 측면(2track)으로 접근하여야 한다. 즉,
①과②그리고 ③을 종합적으로 검토하여 부동산 가격구성요소에서 차지하는 초과이윤의 크기(규모) 또는 현재 부동산가격의 거품여부를 최종적으로 stock(저수량)의 크기(규모)로 결정한다.
(다)정책입안자(정부와 국회)는 각종정책을 입안함에 앞서 그 객관성을 담보하기위해서 대국민 설득자료로(위 이상가격과 현실가격의 상응관계도표와 함께) 이 도표 즉 flow개념(①과②)과 stock개념(③)을 활용하여야 한다.
1)지금 정책입안자(정부와 국회)와 부동산업계는 부동산가격이 계속 하락하자 막연히 부동산경기와 가격의 회복가능성을 점치고 있다.
그러나 대국민설득을 위해서는 어디까지나 뚜렷한 문제의식(이상과 현실 그리고 flow와 stock개념)을 갖고 공신력 있는 객관적 자료를 제시하면서 이에 대응하여야 한다.
2)또한 최근(2014. 2. 19) 도하 각신문과 방송매체를 통해 일제히 보도된 바에 의하면 정책입안자(정부와 국회)는 지금까지 해온 재건축과 관련한 초과이윤의 환수를 뚜렷한 객관적 근거자료의 제시도 없이 앞으로 폐지하겠다는 것이다.
3)공정과 형평이란 사회적 기본질서인 합리성은 동서와 고금 그리고 진보와 보수를 아우르는 인류공통의 가치관이다.
여기에 대해 정책입안자(정부와 국회)는 한번이라도 위 도표(예시)와 같은 객관적인 근거자료(flow와 stock개념)를 가지고 국민을 설득한 적이 있는가?
4)이것이 바로 정책입안에서 문제의식이 없다는 주요근거다. 따라서 정책입안자(정부와 국회)는 정책입안에 앞서 다음과 같은 국민의 의문에 답해야 한다.
①지금까지 초과이윤을 환수할 때와 지금 환수를 폐지할 때의 정책변경의 배경이 되는 객관적 근거 자료는 무엇인가?
과거 오랜 기간 가격폭등으로 누적된 초과이윤의 합리적 처리(환수)가 지금당장 필요하지 않다고 하여 과연 앞으로도 불필요한가?
②지금 가격이 많이 하락하였다고는 하나 상당수 국민은 아직도 현재의 부동산가격은 거품이 잔뜩 낀 가격불량품이라고 생각하고 있다.
이에 호응하는 듯 이명박 대통령은 임기 말 업계로부터 DTI와 LTV 등 규제완화에 대한 건의를 받고 주택가격(안정)정책을 언급하면서 솔직히 주택가격은 지금도 더 내려야 한다고 하였다. 그렇다면 그렇게 해야 하는 객관적 기준은 무엇인가?
③여기에 대해 정책입안자(정부와 국회)는 flow개념과 stock개념의 기준으로 판단해도 과거 70년대 국토의 개발 기 이후 여러 차례 폭등한 부동산가격은 이미 그동안의 가격하락으로 전부 증발해버렸다고 생각는가? -끝-
