[창업] 상가임대차 보호법은 꼭 숙지 하자
#5. 상가임대차 보호법
창업을 하게 되면 필연적으로 상가, 사무실을 구하게 된다.
대부분 임대를 하게 되는데 그로 인하여 임대인에 비하여 사회적 약자인 임차인을 보호를 하기 위하여 제정된 법이 상가임대차 보호법이다. 그러기에 최대한 권리를 보호받기 위해 상가임대차 보호법은 필수로 숙지하고 있어야 하기에 이번 글에서는 상가임대차 보호법에 대하여 구체적으로 알아볼까 한다.
1. 상가 임대차 보호법의 적용범위
무조건 상가 임대차 보호법의 적용을 받는 건 아니다.
먼저 사업자등록을 해야 하며 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과해서는 안된다.
여기서 대통령령으로 정하는 보증금액의 기준은
서울특별시 - 6억 1천만 원
부산, 인천, 의정부, 성남 등 수도권 - 5억 원
광역시 (부산, 인천 제외), 세종, 경기 안산, 용인, 김포, 광주, 파주, 화성 - 3억 9천만 원
그 밖의 지역 - 2억 7천만 원
이며 월세가 있을 경우는 보증금 + 월세 X 100으로 환산하여 위 기준에 적용시킨다.
즉 서울지역에 보증금 1억에 월세 500만 원으로 임대차하였다면
1억 + 500만 원 X 100 = 6억이 환산 보증금액이 되고 이는 서울특별시 기준 6억 1천만 원을 초과하지 않으므로 상가 임대차 보호법의 보호를 받는다.
하지만 만약 보증금 1억에 월세가 550만 원이라고 하면 1억 + 550만 원 X 100 = 6억 5천만 원이 되어 서울 기준 6억 1천만 원을 초과하게 되어 상가 임대차 보호법의 보호를 받지 못한다.
그렇기에 상가나 사무실을 구할 때 이를 충분히 고려하여 계약을 해야 하고 부득이하게 초과된 금액을 계약할 때는 법으로 보호를 받지 못하므로 계약기간, 차임 증가 범위 등을 충분히 임대인과 합의 후 계약을 진행해야 추 후 문제가 발생하지 않는다.
보호법을 받을 수 있는 기준의 계약기간 연장을 원한다면?2. 계약 갱신 요구
상가임대차 보호법의 적용범위에 해당된다면 계약서상 계약기간이 끝이 나더라도 계약 갱신을 요구할 수 있다.
법상으로 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서는 무조건 계약 연장을 해줘야 한다.
물론 임차인으로서의 의무를 다 하지 못했을 경우는 해당하지 않는데 그해당 사항을 쉽게 풀이하자면,
<임차인의 의무를 지키지 않은 경우>
1) 월세를 3번 이상 연체했을 경우
2) 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우
4) 임대인의 동의 없이 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대차 계약 체결 당시 철거 또는 재건축의 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획을 따랐을 때
건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려, 그리고 다른 법령에 따라 철거 또는
재건축이 이루어지는 경우
8) 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가
있는 경우
임대인은 계약갱신 요구를 들어주지 않아도 되므로 임차인으로서의 의무를 지키는 것도 매우 중대한 사안이다.
3. 차임 등의 증감 청구권
계약 갱신 시 임대인은 보증금 또는 월세를 올릴 수가 있는데 이때 보증금 또는 월세는 5% 초과로 올릴 수가 없다. 즉 5% 이하로만 올릴 수 있도록 법으로 세입자를 보호해주고 있다.
그리고 월세를 증액한 경우 1년 이내에는 추가로 증액을 하지 못한다.
그러므로 임대인이 월세를 올려달라고 할 때 해당 법을 잘 숙지하여 부당한 월세 증액을 하지 않도록 해야 한다.
임대인의 보호권리는 하나도 빠짐없이 챙기자4. 권리금 회수 기회 보호
법으로 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 물론 이 또한 앞서 설명한 임차인으로써의 의무를 다하지 못했다면 해당하지 않는다.
<권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위>
1) 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을
수수하는 행위
2) 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
4) 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
3) 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위
5. 기타
그밖에 상가임대차 보호법으로서 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기를 할 수 있으며 보증금이 소액일 경우 보증금의 일 범범 위 보호, 확정일자를 받았을 때 보증금에 대하여 확정일자 기준으로 우선변제권을 가지며 건물이 매매 또는 경매가 되더라도 3자에 대하여 임차인의 권리를 행사할 수 있는 대항력 등을 가진다.
물론 기타 상황은 특별한 경우가 아니면 흔히 일어나는 일이 아니므로 간략하게 알고만 있어도 크게 무방하다.
상가임대차 보호법 또한 주택임대차 보호법과 같이 철저히 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이다.
하지만 이 법을 몰라 열심히 터를 잡아놓은 상가를 계약기간이 끝났다고 쫓겨나간다던지 부당하게 월세를 올려주는 등 불이익을 받는 사람이 아직도 많다.
나의 권리는 내가 챙겨야지 따로 챙겨주는 사람이 없다. 그러므로 창업전에 꼭 해당 법을 숙지하도록 하자.
