투자를 공부하기로 했습니다. 3편
무슨 투자를 공부해야 할까? - 부동산 편
당신이 살면서 사 본 것 중 제일 비싼 것이 무엇인가요?
누군가는 자동차를, 어떤 누군가는 명품 가방을 말할지도 모릅니다. 하지만, 대부분의 사람들은 집이 살면서 사본 것 중 제일 비싼 것일 겁니다. 아직 집을 안 샀어도 똑같습니다. 언젠가는 집을 살 테고, 그 집이 당신의 보유 자산 중 제일 비쌀 확률이 가장 높으니까요. 실제로 그렇습니다. 국내 가계의 부동산과 금융자산 비율은 부동산 79%, 금융자산 21%라고 합니다(한국은행 가계금융복지조사). 보통 사람들의 자산 대부분은 전세금으로, 월세 보증금으로, 매매를 위한 주택자금으로 부동산에 깔려있습니다.
보통은 돈 주고 사는 것 중 집이 제일 비싸다당신은 대출을 받은 적이 있나요?
어렸을 때부터 대출은 무서운 것이라는 인식이 있었습니다. 드라마나 뉴스에서 대출을 못 갚아 신용불량자가 되거나 압류를 당했다는 이야기를 많이 봐서 그런 것 같습니다. 하지만 살면서 대출을 안 받을 수가 없습니다. 당장에 큰돈이 필요할 일들이 꼭 생깁니다. 전셋집을 구할 때, 집을 사려고 할 때, 차를 살 때, 사업을 할 때, 투자를 할 때 등등 많습니다. 요새는 특히나 금리도 낮아져서 주변에서 큰 부담 없이 많이들 대출을 받습니다. 신용대출을 받으려고 줄을 섰다는 뉴스, 가계 부채가 매번 높아지고 있다는 뉴스들이 들립니다. 대출도 엄청 쉽고 빠릅니다. 카카오 뱅크만 봐도 지금 당장 신용대출이 얼마나 나오는지, 금리는 얼마인지 확인하고 조건에 맞는다면 바로 빌릴 수 있습니다.
당신은 대출금을 주로 어디에 사용하나요?
대출금의 목적이 명확한 대출들이 있습니다. 주택 구매를 위한 대출, 자동차 구매 대출 등이 그렇습니다. 하지만 목적이 명확하지 않은 대출이 있습니다. 가계 안정을 목적으로 빌린 신용대출, 마이너스 통장들이 그렇지요. 그러면 이렇게 빌린 신용대출과 마이너스 통장의 대출금을 보통 어디에 사용하나요? 요새는 빚투(빚내서 투자)에 사용하는 경우가 많은 것 같습니다. 투자는 투자금과 수익률로 결정됩니다. 즉, 투자금이 커지면 커질수록 수익도 손해도 커질 수 있습니다. 그래서 다들 빚투를 하나 봅니다. 주식의 상승세가 돋보였던 작년에는 주식에 빚투를 하고, 올해 초는 광풍이 일었던 비트코인에 빚투 합니다. 하지만 대출금은 언젠간 상환해야 합니다. 만약 빚내서 투자를 했다가 최악의 경우, 원금뿐만 아니라 대출금만 남을 수도 있습니다.
빚투는 남 얘기가 아닐 수 있습니다.
우리는 언젠가 집을 삽니다. 급등하는 집값에 집 사는 것을 미룰 순 있습니다. 하지만, 치솟는 집값도 언젠간 안정이 되고, 삶을 살면서 집이 필요한 순간이 된다면 각자의 상황에 맞는 집을 사게 될 겁니다. 처음에 말씀드렸듯 집은 비쌉니다. 그래서 대부분의 사람들은 대출이 무섭더라도 은행에서 돈을 빌려 그동안 모아둔 종잣돈과 합쳐 집을 삽니다. 즉, 우리는 빚을 내서 부동산을 산 겁니다. 부동산을 투자 대상이 아니라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만, 부동산은 가치가 고정된 자산이 아닙니다. 부동산의 가격은 정찰제가 아닙니다. 그동안 모은 종잣돈과 은행에서 빌린 대출을 합쳐 집과 그 집이 올라가 있는 땅의 지분을 사는 겁니다. 부동산은 평범한 사람이 할 수 있는 가장 큰 빚투가 아닐까 생각합니다.
집은 많은 돈을 깔고 앉는다부동산을 공부해야 할까요?
본질적인 질문으로 돌아가 보겠습니다. 부동산을 공부해야 할까요? 저는 주식을 하면서 빚을 내서 투자하지 않을 겁니다. 저는 코인을 투자하면서 빚을 내지는 않을 겁니다. 하지만, 집을 사기 위해서는 빚이 꼭 필요합니다. 특히나 제 자산의 가장 큰 부분을 차지할 집을 고르는데 있어서, 가치가 떨어질 집은 고르고 싶지 않습니다. 저는 부동산을 공부할 겁니다. 특히 아파트를 공부할 겁니다. 부자가 되기 위해 제 유일한 빚투 대상인 집에게 도움을 받고 싶습니다.
사실 부동산 투자는 종류가 다양합니다. 간단하게 대부분의 사람들이 경험하는 아파트 투자부터, 빌라, 재개발 재건축, 분양권, 토지 등등 있습니다. 부동산을 사게 되는 취득 방법도 다양합니다. 새 아파트를 얻을 수 있는 청약, 보통의 부동산에서 거래하는 매매, 법원에서 낙찰받는 경매 등 종류가 다양합니다. 모든 분야에 전문가가 될 수는 없습니다. 하지만 그중 가장 쉽고 생활과 밀접한 아파트를 위주로 공부하려고 합니다.
돈이 많이 있어야만 부동산을 할 수 있지 않나요?
회사에 막 들어갔을 때, 집을 사는 건 엄청 먼 이야기라고 생각했었습니다. 돈을 이제 막 벌기 시작한 사회 초년생이었던 저는 당장 집을 살 돈이 없으니 부동산은 나중에 공부하고 고민해야지라고 생각했었습니다. 나라에서 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채 원리금 상환 비율)을 규제한다는 이야기가 많이 나오면서 집값은 오르는데 대출은 더 못 받으니까 더 오래 걸리겠구나 지레짐작하며 포기했었습니다. 하지만, 집을 사려고 제대로 마음을 먹고 방법을 찾는다면 방법이 있습니다. 예를 들어, 보금자리론을 이용한다면 나라에서 규정한 LTV 비율보다 더 높은 비율로 대출을 얻을 수 있습니다. 만약 당장에 큰돈이 없다면, 내가 앞으로 열심히 벌어서 들어간다는 생각을 가지고 전세를 살고 있는 집을 세끼고 매수하는 방법도 있습니다. 이 경우, 전세 세입자를 내보낼 때 전세금을 다 모으기가 어렵다면 일부 모은 돈과 함께 전세 퇴거 자금 대출을 받아 전세금을 돌려주고, 그때부터 내 집에 들어가서 살 수 있습니다.
생각처럼 부동산을 사기 위해 많은 돈을 들이지 않는 방법이 수없이 존재한다.
- 돈의 속성, 김승호, 스노우폭스북스, 2020
미리부터 겁먹고 못할 것이라고 생각할 이유는 없는 것 같습니다. 유튜브 채널과 팟캐스트를 듣다 보면, 특히 ‘월급쟁이 부자들’ 채널에 나오는 여러 사연들을 듣다 보면 적은 자산을 가지고 있더라도, 소득이 적더라도 집을 살 수 있는 방법을 설명해 줍니다. 저도 본격적으로 돈 공부를 시작하기 전, 작년 여름에 10평대의 작은 구축 아파트를 적은 돈을 들여서 샀습니다. 주변 친구들 중에 집을 산 친구가 단 한 명도 없었을 때였습니다. 돈이 얼마 없었음에도 일단 부동산에 들어가 보고 은행에 물어봤습니다. 그리고 집을 샀습니다.
한 번에 비싼 아파트, 좋은 아파트를 사기는 어렵습니다. 강남에 내 집을 가지고 싶다면 처음엔 강남에서 먼 경기도의 작은 아파트에서 한 발짝씩 강남에 가까워지면 되지 않을까 합니다. 2년에서 3년 주기로 아파트를 옮겨가며 4번~5번 정도 반복하면 강남 근처는 가있지 않을까 생각합니다. 대신, 어떤 아파트로 갈아타야 할지 물건을 보는 눈을 키워야 할 것 같습니다. 그래서 부동산을 공부하기로 했습니다. 가장 큰돈이 들지만 안전한 투자를 위해 부동산 공부에 특히 많은 시간을 들이려고 합니다.
'돈을 공부하기로 했습니다'편에서 소개한 제 친구는 결국 투자로 얻은 수익으로 강남에 유명하고 비싼 아파트를 샀습니다. 매일 공부하고 투자를 통해 한 걸음씩 나아간다면, 아파트 갈아타기로 몇 단계에 걸쳐 강남을 향해 다가간다면 언젠가는 친구 옆집으로 이사 갈 수 있지 않을까요. 목표를 크게 잡아봤습니다.
투자를 공부하기로 했습니다. 제가 무슨 투자를 공부해야 할지 정한 것 같습니다.
