공동주택 관리 질의회신
민원인 - 공동주택 주민운동시설을 사용하지 아니하는 공동주택의 입주자 및 사용자의 주민운동시설 관리비 또는 사용료 부담여부(「주택법」제55조의5 등 관련) [법제처 13-0224, 2013. 8. 21., 민원인]
【질의요지】
「주택법 시행령」(2013. 1. 9. 대통령령 제24307호로 개정되어 2014. 1. 1. 시행 예정인 것을 말함. 이하 “개정된 주택법 시행령”이라 함) 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설(「주택법 시행령」 별표 3 제1호의 입주자 공유인 복리시설을 말함. 이하 같음)을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지?
【회답】
개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.
【이유】
「주택법」 제16조제1항에 따르면 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항 및 제2항제1호에 따르면 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 4분의 3 이상이 동의하는 경우 주민운동시설을 입주자등의 이용을 방해하지 아니하는 한도에서 관리주체가 아닌 자에게 위탁 운영할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제4항에 따르면 공동주택의 관리주체는 주민운동시설, 인양기 등 공용시설물의 사용료를 해당 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있는데, 이 경우 같은 법 시행령 제55조의5에 따라 주민운동시설을 위탁한 때에는 주민운동시설의 사용료는 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 정하여야 한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 「주택법」 제45조제1항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다고 규정하고 있는바, 이 사안에서는 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리
주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있는지, 아니면 개정된 주택법 시행령 제58조제4항에 따른 사용료로 산정하여 해당 시설의 사용자에게만 부담시켜야 하는지가 문제될 수 있습니다.
먼저, 「주택법」 제2조제9호가목에 따르면 복리시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당 등 공동시설을 말하고, 같은 법 제42조제1항에 따르면 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제45조제1항 및 제2항에 따르면 공동주택의 입주자 및 사용자가 관리주체에게 부담하는 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제58조제1항에 따르면 법 제45조에 따른 관리비는 일반관리비 등 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 같은 법 시행령 별표 5에서 규정하고 있습니다.
살피건대, 「주택법 시행령」 별표 3에
따르면 복리시설은 입주자 공유인 것과 입주자 공유가 아닌 것으로 구분되는데, 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설은 주택단지 입주자 및 사용자의 생활복리를 위한 시설로서, 공동주택의 공용부분으로 봄이 타당하고, 이와 같은 복리시설은 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방된 시설인 점, 이를 유지관리하기 위하여는 수선유지비(공동주택의 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용) 등의 관리비용이 필요하다고 할 것인 점, 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 것은 관리방법에 불과할 뿐 위탁하여 운영하는 경우에도 여전히 위와 같은 주민운동시설을 유지관리하기 위한 관리비용이 소요된다고 할 것인 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사안에서와 같이 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우에도 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로서 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.
또한, 개정된 주택법 시행령 제55조의5의 입법취지는 주민운동시설의 활용도를 높이기 위하여 관리방법을 관리주체의 의한 직접운영 외에 전
문 관리업체에 의한 위탁 운영의 근거규정을 마련한 것으로서, 반드시 주민운동시설을 위탁 운영하여야 한다는 강행규정이 아니고, 해당 주민운동시설은 입주자 공유일 뿐만 아니라, 주민운동시설의 위탁 운영요건으로 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 이용을 방해하지 아니할 것으로 요구하고 있으므로, 원칙적으로 특별한 사정이 없는 한 주민운동시설은 해당 공동주택 입주자 및 사용자에게 사용·수익이 개방되었다고 할 것이고, 이에 따라 주민운동시설을 위탁 운영하는 경우 “주민운동시설의 사용료”의 사용자에 대한 부과 여부도 개정된 주택법 시행령 제58조제4항의 법문언상 해당 주민운동시설의 사용자에게 주민운동시설의 위탁에 따른 수수료, 주민운동시설의 관리 비용 등의 범위에서 사용료를 부과할 수 있다는 것일 뿐 반드시 해당 주민운동시설의 관리·운영에 필요한 비용을 사용자에게만 사용료로 부과하여야 한다는 것은 아니라고 할 것입니다.
따라서, 개정된 주택법 시행령 제55조의5제1항에 따라 공동주택의 관리주체가 입주자 공유인 복리시설 중 주민운동시설을 관리주체가 아닌 자에게 위탁하여 운영하는 경우, 해당 공동주택의 모든 입주자 및 사용자가 사용·수익할 수 있으므로 주민운동시설의 보수·유지·위탁 등 관리·운영에 필요한 비용을 「주택법」 제45조에 따른 관리비로 산정하
여 주민운동시설을 사용하지 않는 공동주택의 입주자에게도 부담시킬 수 있다고 할 것입니다.
