2018년 주택시장 전망
언론 분석 및 연구원 자료내용을 토대로
1. 주택산업연구원 발표자료
가. 2017년 12월 발표한 ‘2018년 주택시장 전망’ 보고서
- 수도권 집값은 오르는 반면 지방 주택가격은 0.5% 내릴 것으로 전망
나. 2018년 7월 8일 발표한 '2018년 하반기 주택시장 전망'
- 종부세에도불구하고 수도권 집값은 0.1% 상승세 유지하나 비수도권은 0.8% 하락
- 아파트 가격하락과 달리 단독주택 강세 예상
- 전세가격은 전국적으로 1.2% 하락
- 주택거래량 : 2010년 초반 침체기 수준(최근 평균거래량 44만 5000호보다 7.9% 감소)
- 입주물량이 단기적으로 집중되는 일부 국지적 지역의 경우 전세가격 하락 및 역전세난
- 5대변수 : 대출규제, 금리, 입주량, 가계부채, 재건축초과이익환수
2. 건설산업연구원
- 지방에선 1.0% 떨어질 것으로 예상
- 입주 물량이 44만여 가구에 달할 것이라는 게 부담 요인 (경기도 입주물량 161,992가구)
* (부동산 114 자료) : 2018년 439,611가구. 2017년 383,820가구.역대 최대 1997년 432,128가구
- 2017년 4월 다주택자 양도세 중과가 현실화되면 수도권보다 지방 아파트가 매물로 나올 가능성이 높음
**2018년 4월 16일 기사제목
- 미분양 공포'.. 중견사 지방 분양 '사실상 중단'(한국경제)
- 주택가격 순환주기는 말한다, 지금이 집값 꼭대기라고(한국일보)
- 전세 못놔 잔금 못치른 집주인 '전전긍긍'(서울경제)
"주택시장의 변화기에 나타난 현상중에 하나는 수도권과 지방이 각기 다른 모습으로 시장을 형성했던 것처럼 18년에 그러한 현상이 재현될 것으로 전망"
3. 한국감정원 ‘2017년 주택시장 결산’ 자료
- 2017년 전국 주택 매매가격 : 2016년 대비 1.48% 상승
- 세종시 4.29%, 서울 3.64% 상승, 경남 지역은 1.62% 하락, 울산·충남·충북·경북 0.90~1.08% 하락
4. H금융투자 건설·부동산 연구위원
- '8·2 부동산 대책’ 이후 분산돼 있던 투자금이 수도권 핵심 자산으로 쏠리면서 비핵심 자산에 속하는 지방
주택은 매물 출회와 가격 조정 현상이 나타나고 있음
- 이런 추세가 장기화되면 양극화가 주택시장 안정에 걸림돌로 작용할 가능성이 있기 때문에 2017년 주택
정책은 침체지역을 중심으로 부양책이나 규제 완화책도 나올수 있음
5. 10년 주기설, 3년내 퍼펙트스톰(한국경제신문. 2018. 8. 1)
주택업계에 정통한 전문가들이 3년 내 ‘퍼펙트스톰’을 예견하는 이유는 다섯 가지다.
첫째, 건설원가 상승에 따른 중소 건설사 도산.
둘째, 가처분 소득 감소에 따른 주택 구매력 감소
셋째, 2020년까지 입주물량 급증에 따른 공급과잉
넷째, 제조업 경쟁력 저하에 따룬 소득감소
다섯째, 1980년부터 시작한 10년 주기설
"전국아파트 3년간 입주물량 105만가구 (2018년 44만, 2019년 35만, 2020년 26만). 평균 35만가구
주택산업연구원은 준공된 아파트 10가구 중 4가구는 입주 지정 기간이 끝나는 시점 기준으로 빈집우려 전망"
6. 금리 관련
- 5가지 변수로는 금리, 입주·분양 등 공급과잉, 다주택자 양도소득세 중과세, 민간 주택임대 등록, 보유세 등
- 금리가 상승하면 갭투자가 어려워져 매매 수요 감소 전망되며 이로 인하여 주택거래가격 하향
- 한국은행이 금리를 0.25%포인트씩 1~3차례 더 올리면 주택을 담보로 부동산을 사는 현재의 시장 구조하에서 시장은 냉각. 0.25%포인트 수준에선 부동산 매매 자체를 꺼리지 않으나, 1%포인트 가까이 움직이면 상황은 급변전망
- 수도권과 지방 등 공급이 풍부한 일부 지역은 하락세가, 서울 등 공급이 비교적 없는 지역은 오름세 전망
- 현대경제연구원 자료(국내 금리 인상기의 경험이 현재에 주는 시사점)에 의하면 "기준금리 인상 초기에는 경기회복을 전제로 하므로 부동산 구매 수요가 늘어나며 부동산 경기가 불안정한 국면을 보이다가 금리수준이 일정 수준에 도달하면 경기둔화 조짐으로 인식하며 부동산 가격이 하락세를 보인 사례의 분석"을 함
**2018년 4월 16일 언론기사 제목
- 내일부터 주택대출 금리 또 오른다..코픽스 7개월째 상승(연합뉴스)
자료 출처 : 현대경제연구원. 2017. 11. 국내금리 인상기의 경험이 현재에 주는 시사점. 김천구 연구위원- 그간 2차례의 금리 인상을 경험하면서 주택의 구입 수요자는 예전과 달리 다양한 분석을 통해 구입시기를 결정할 것으로 전망되며, 과거와의 다른변수는 공급과잉이 시장에서 어떻게 반응할 지가 관건
- 공급과잉으로 인하여 역전세 현상 등 임대수요의 부족 등 공실 우려
7. 공급과잉 및 임대시장
- 최근 집값 상승 원인이 실입주가 아닌 투자 목적으로 분양받은 사람이 많은 실정에서 세입자를 구하지 못
할 경우 준공 시점에 입주를 포기하고 분양권을 팔려는 수요자가 많아 시장이 스스로 조정할 것으로 전망
- 2012년 9월 이후 줄곧 상승하던 전국 전셋값은 5년3개월만인 2017년 12월 하락세(-0.03%)로 전환
- 서울의 경우 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주 수요에 따른 국지적인 전셋값 상승
- 세종, 충청, 경상도는 '역전세난'이 발생할 우려
- 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방은 전셋값 하락 예상
- 인천, 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽 지역 공급과잉으로 인해 전셋값 약세가 예상
<사례>(2018. 7. 9 서울경제 기사를 토대로)
- 한국감정원 자료를 살펴보면 인천의 아파트 값 변동률 : 2018년 4월 -0.03%, 6월 -0.03% 로 3개월간 하락세
- 검단신도시가 있는 서구 마전동의 ‘검단G아파트’(전용 84㎡ 단일평형)의 실거래가격은 3월 2억 7,000만원에서 6월 2억3,700만원으로 하락
- 부평구 ‘부개역 P아파트(전용 84㎡)' : 1월 4억5,500만원, 최근 호가는 4억3,000만원 하락
- 송도신도시 주거용 오피스켈 H 송도 테라스(전용 84㎡) 최초 분양가보다 1,000만원 마이너스 피
- 송도동 P아파트(전용 84㎡) : 3월 6억 9,000만원(실거래가), 6월 6억3,000만원
* 원인
- 구도심 지역은 정비구역 해제요구가 많으나 개발 호재가 없어 시장을 주도하는 투자 수요가 들어오기 힘든 환경. 지역의 산업 경기도 좋지 않다는 점 역시 부동산 시장 침체의 원인
- ‘부동산114’에 따르면 2016년 9,405가구였던 입주물량은 2018년 2만2,629가구로 증가 전망
분양물량 : 2016년 18,037가구, 2018년 42,615가구 급증
- 국토교통부에 따르면 2018년 1~5월 인천 인허가 실적이 14,730가구로 2017년(6,169가구)보다 약 138% 증가
- 최근 5년간 평균(6,293가구)과 비교하면 134.1% 증가
"이처럼 공급량 부담이 크게 작용하면 당분간 집값 반등은 힘들 가능성이 크다."
8. 인구구조적 측면
- 2018년초가 되면 부동산 시장의 방향이 구체화 될 것으로 전망. 따라서 미분양 추세를 살펴볼 필요가 있음
- 수도권은 인구구조가 탄탄하여 가격이 조정되더라도 안정화 될 것으로 예상되지만 지방은 베이비부머 이후
수요층이 뒷받침 되고 있지 않아 미분양과 임대시장을 유의깊게 살펴볼 필요
** 2018년 4월 16일 기사제목
- 1분기 전국아파트값 상승률 중형이 소형보다 더 올랐다.(문화일보)
- [집값 하락 시그널]강남 대형 아파트의 굴욕..30평보다 싼 50평(아시아 경제)
18년의 5가지 변수로는 "금리, 입주주택 공급과잉, 다주택자 양도소득세 중과세, 민간 주택임대 등록, 보유세"로 갭투자 계층의 움직임이 관건
9. 다주택자 양도세
- 2018년 1월 8일 입법예고한 "2017년 세법개정 후속시행령 개정안"중 2018년 4월부터 시행될 다주택자 양도세 중과 예외사유를 규정
가. 다주택자는 2018년 4월부터 서울 등 40곳의 조정대상지역에서 집을 팔 때 최고 60%의 양도세를 부과
나. 3주택 보유자의 경우
- 수도권·광역시·세종시 외 지역의 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 제외
- 지방의 공시지가 3억원 이하 주택은 아예 보유 주택 수를 계산할 때 빠지는 것
- 장기임대주택(8년이상 임대)
- 10년 이상 장기 사원용 주택
- 상속받은 주택 (5년이내 양도)
- 초특법상 감면대상 미분양, 신축주택
다. 2주택 보유자 : 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 때문에 팔 때는 예외가 인정돼 양도세 중과에서 제외
- 3주택 이상 보유자 중과 제외주택
- 취학, 근무 등으로 취득한 비수도권 주택
- 혼인 합가일로부터 5년 이내 양도주택
- 동거봉양 합가일로부터 10년 이내 양도주택
- 소송 진행중인 주택, 소송결과로 취득한 주택
- 일시적 2주택인 경우 종전주택
라. 2018년터 조정대상지역 내에서 분양권을 팔면 일괄 50%의 양도세를 물리도록 했던 것도 30세 이상 무주택자이거나 30세 미만이어도 배우자가 있는 경우 양도세 중과 대상에서 제외
- 양도세 중과 예외사유의 공통점은 주택이나 분양권을 구입한 '실수요자'들의 사정을 감안해 이들을 구제해 준 것이라는 해석
마. 전망
- 가계부채, 입주물량, 금리 인상, 대출 규제 강화도 본격 시행을 앞둔 상황에서 다주택자들을 한계 상황으로 몰아가지 않으려고 경제적, 제도적 여건, 물량 부담, 수급리스크를 고려해 '퇴로'를 열어준 것으로 해석
- 다주택자 가운데 노후 자금을 마련하고자 투자 개념으로 접근한 성향도 고려할 필요. 그들은 대부분 20~30년 뒤를 보고 매입한 만큼 양도세 아끼자고 알짜 매물을 내놓을 지 않을 수 있음. 그러한 관점에서 오히려 4월 이후 알짜 매물은 수요 대비 공급이 적어 가치가 높아질 수도 있음
"베이비부머의 노후대책으로 준비한 임대수요에 의해 주택분양시장에 직접적인 영향예상"
10. 사이클
지난 10년간 저금리 기조하에서 증사 한 부동자금의 상당수가 부동산으로 유입
2016년 하반기부터 강남권 주택가격이 급등했고 최근 들어 5~10%가량 조정을 받는 모습
우리나라에 새로운 돈이 들어올 수 없다면 부동자금이 많다고 해서 이 돈이 항상 그대로 있는 것은 아님
부동산시장은 이미 변곡점을 지나 조정기에 진입할 것을 전망되므로 위험관리가 중요한 시점.
** 알려주기
본 내용은 전망으로만 그치지 않고 2018년을 거치는 동안 피드백을 통해 자료를 업데이트 하도록 하겠습니다. 의견이나 자료를 제공하실 분은 이메일로 보내주시면 검토후 반영여부를 결정하겠습니다.
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