2018년 상가투자시장 전망
부동산 가격은 전대론의 영향을 받는게 필자의 소견이다. 따라서 상가임대수익률은 상가 투자에 있어 중요한 잣대이다. 최근 상가건물 임대차보호법 개정, 금리, 수익률 통계를 통해 영향도를 살펴보고자 한다.
통계
통계청의 2018년 6월 고용동향에 따르면 자영업자는 5,701,000명으로, 전년 동월(5,716,000명) 대비 0.3% 감소했다. 소상공인상권분석시스템에 따르면 2017년 하반기 폐업률이 창업률보다 높다.
- 서울지역 창업률 2.4%, 폐업률은 4.3%
1. 상가건물 임대차보호법 개정
1) 개정골자
2017년 12월 21일자로 법무부는 '상가건물 임대차보호법 시행령 개정안'을 입법 예고했다. 소상공인을 보호하고 젠트리피케이션(임대료 상승으로 기존 상인들이 밀려나는 현상)을 방지하려는 취지다.
개정안에는 2018년부터 상가 임대료 상승률을 현행 최고 9%에서 5%로 제한하는 내용이 담겼다. 법 적용 기준이 되는 환산보증금(보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액)도 지역별로 50% 이상 높였다. 현재 서울에선 환산보증금 4억 원 이하인 상가에만 이 법이 적용된다. 앞으로는 6억1000만 원 이하인 상가의 세입자도 보호받게 된 셈이다.
2) 법령 개정영향
시행형이 개정되면 부담을 임대인이 임차인에게 전가하는 부작용이 나타날 수 있다. 임대료를 올리지 않는 대신 권리금을 올리는 등 음성적인 방식으로 임차인에게 얼마든지 추가 부담을 지울 수 있다는 것이다.
또는 상가를 전대(轉貸)하는 방식이 예상된다. 상가 주인이 가족 등 다른 사람의 명의를 빌려 전대 형식으로 상가를 임대하면 세입자는 임대차보호법을 적용받을 수 없는 등 문제도 예상되지만 상가의 수익률은 과거보다 제한받을 것 같다.
2. 대출규제 및 금리인상 영향
상가는 투자금에서 대출이 차지하는 비중이 큰 편이다.
그만큼 투자자가 얻을 수 있는 임대수익률이 대출금리에 따라 민감하게 움직인다.
따라서 대출 규제와 금리 인상이 맞물릴 경우 위축전망이다.
한국은행 금융통화위원회는 2017년 11월말 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올린 1.50%로 정했다. 금리인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년5개월만이다.
그동안 수익형 부동산 수요가 증가한 데는 초저금리 상태가 장기화에 접어들면서 저축보다 임대수입을 노리고 투자시장에 뛰어든 이들이 늘어났기 떄문이다. 또한 낮은 대출금리를 이용해 시세차익을 노리고 매입하는 투자자도 상당했다.
2018년 3월부터 부동산 임대업자에 이자상환비율(RTI·이자비용 대비 임대소득 비율)을 적용해 대출 문턱을 높이면 투자위축 예상된다.
3. 오피스텔 시장 전망
오피스텔 입주물량의 증가와 더불어 임대료가 매매값을 따라가지 못한 것이 임대수익률 하락 동향이 나타나고 있다.
KB국민은행 부동산 통계에 따르면 2017년 11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.89%로 2016년 5.29%, 2015년 5.48%이다.
4. 베이비부머 은퇴 그리고 창업
베이비부머 세대의 은퇴가 본격화하면서 창메업자가 증가해 수익형 부동산 임차 및 매매수요도 늘어나고 있다.
2017년 1~11월 전국 상업업무용 부동산 거래량은 34만7047건으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 통계를 시작한 이래 역대 최고치다.
국토교통부에 따르면 월별 거래량은 올초 2만건을 웃돌다 지난 5월 3만건을 넘어섰다. 거래량이 3만건을 넘어선 것도 역대 처음이다.
올해 월별 거래량은 ▲1월 2만3160건 ▲2월2만5606건 ▲3월 2만8950건 ▲4월 2만8816건 ▲5월 3만1013건 ▲6월 3만3675건을 ▲7월 3만6418건 ▲8월 3만8118건 ▲9월 3만5547건 ▲10월 2만8714건 ▲11월 3만7030건 등이다.
부동산 임대업 대출액은 2016년 말 기준 140조4000억원으로 집계됐다. 전체 자영업자 대출액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다.
2018년에는 수익률이 낮거나 장기간 공실이 발생하는 물건을 중심으로 급매물이나 경매물건이 증가할 수 있다. 자금이 넉넉한 이들에게는 오히려 투자 적기가 될 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 유망물건 위주로 보수적으로 접근할 필요가 있다.
5. 상가공실 통계
201새 임차인을 구하지 못한 공실 증가 현상은 동네 상권뿐 아니라 광역상권, 신흥 골목상권, 직장인 수요가 두터운 오피스상권 등에서 공통적으로 나타나고 있다고 한다. 한국감정원 자료 2017년 4분기와 2018년 1분기 지역별 공실률을 살펴보면 강남지역 8%대에서 9.1%로, 도산대로은 6.7%에서 7.5%로, 신사역 주변은 4.9%에서 7.0%, 종로는 11.0%에서 20.1%로, 명동은 9.9%로 10%로 상승 한 것으로 나타났다.
대학생과 외국인 관광객이 몰리는 홍대·합정권의 경우도 7.4%에서 12.5%로 나타났다. 전문가들은 식어버린 창업 열기로 인해 임차수요 감소를 지적하고 있어 정부의 창업지원이 요구되고 있다.
