적극적으로 전세사기 피해가기
법대로 하려면 계약전에 대비해야 합니다.
'깡통전세'도 오랜 시간 꾸준히 서민을 괴롭혀온 문제입니다. 집값이 상승하면 자기돈을 투자하지 않고 여러 채의 집을 사려는 투기꾼들이 갭 투자로 포장하여 활개를 펴고, 그런 집에 임차인(집을 빌린 사람)으로 들어간 사람들은 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출되는 것입니다.
요즘은 세계적인 금리 상승으로 대출의 금리가 오르면서, 이자를 은행에 갚기보다 임차인의 보증금을 갈취하는 행태가 급격히 증가하고 있습니다. 사고가 발생하면 이런 집주인에게 내가 돈을 받을 권리를 법으로 보호받아도, 돈을 줘야 하는 사람이 무자력자(보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람)가 되어서 돈을 돌려받기 어렵습니다. 우리는 항상 계약 전에 보증금이 갈취되지 않도록 스스로 방어를 해야 안전하게 살 수 있습니다. 그럼에도, 마음먹고 사기를 치는 놈들에게는 방법이 없습니다. 법이나 중개인을 신뢰하기보다 스스로 최대한 방어를 해야 합니다.
전세나 월세로 집을 계약할 때 주로 사용되는 한자로 된 기초 법률용어를 살펴보자.
임대인 : 집주인
임차인 : 집을 빌리는 사람 (우리)
보증금 : 집을 빌리는 대가로 맡기는 목돈
계약기간 : 집을 빌리는 기간
중개인 : 임대인의 권리관계 및 중대한 하자를 확인해줘야 하는 책임이 있는 중개사업자
사무실 간판에 중개인의 이름이 있는지를 꼭 확인하고, 간판에 이름이 쓰여 있지 않으면 불법이다.
그 중개인은 피하라. 책임이 있는 중개인을 확인하도록 하는 법조차 지키지 않는 사업장을 통해서
계약을 하게 된다면, 기타 다른 위험에 노출될 가능성이 높다.
대항력 : 내가 보증금을 낸 집이 주인의 사정으로 경매에 넘어간 경우,
나의 보증금을 1순위로 돌려받기 위한 행위.
이사를 하여 집을 점유하고, 주소를 이전하고, 확정일자를 받는다.
확정일자 : 동사무소(주민센터)에서 전입신고를 할 때 함께 요청을 하면 된다.
신탁 : 부동산을 회사에 맡겼다. 신탁이 되어 있으면 신탁회사와 계약을 해야 한다. 물론 집주인 할 수 있는 예외의 경우도 있지만, 확실히 문서상 정리(신탁 말소)가 아니라면 위험을 외면하지 마라.
- 관리신탁 : 소유주가 회사가 되어서 관리한다.
- 담보신탁 : 소유주가 회사로 되어있다.
무자력자 : 돈을 돌려줄 능력이 없는 자.
주택임차권등기 : 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 갈 경우, 대항력과 우선변제권을 유지하는 등기
활용 링크)
이사는 가야하는데, 이전 집의 보증금을 받을 수 있는 대항력을 유지하기 위한 임차권등기명령 신청
전세보증금 떼먹은 나쁜 집주인 조회
(피해자 요청에 의해서 법원 및 지자체 자료를 활용한 사이트입니다.)
깡통전세 위험지역 검색
계약 기간이 끝나고 보증금을 돌려 받아야 계약이 끝이 나는데, 많은 경우 보증금을 돌려받지 못할 것이라는 위험을 염두하지 않습니다. 막상 큰돈이 들어가는 계약이지만, 왠지 따져서 묻는 것이 집주인을 신뢰하지 않는듯한 인상을 줄 것 같아서 어렵게 생각하는 것 같습니다.
하지만, 상대를 신뢰해서 보증금을 위험에 두기보다 보증금의 안전을 확인하기 위해서 묻고 확인하는 것에 불편함을 갖지 말아야 합니다.
심지어 계약 당시 외형적으로 문제가 드러나지 않아서, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받지 못하는 것을 알게 되는 경우에도 중개인에게 책임을 묻지 못하는 경우가 많습니다. 계약 시 스스로 확인하고 준비해야 합니다.
방어시작. 중개인의 사무실 간판에 중개인의 이름이 쓰여 있는지 확인.
간판의 이름과 중개인이 동일인인지 확인.
방어1. 집값과 보증금의 비율을 확인한다.
(매매가*70% > (대출금(등기부등본 을구에서 확인) + 보증금 총합) )
우리가 피해야 하는 첫 번째는 보증금이 집 값의 70%를 넘는 경우다. 우리가 모든 권리를 인정받아서 법적으로 보호를 받는 경우 빌린 집이 경매로 나가도 우선 내 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 방어선이 집값의 70%다.
그 집의 가격은 중개인의 설명을 참조하여, 어플(호갱노노) 혹은 국토교통부(https://rt.molit.go.kr)의 실거래가 조회를 통한 동일 지역의 유사 물건의 거래를 조회한다.
방어2. 등기부등본을 확인한다.
보증금이 70% 이하라면, 등기부 등본을 확인한다. 중개인이 오늘 날짜로 출력된 등기부등본을 보여주지 않으면, 직접 모바일을 통해서 확인한다. 인터넷등기소 어플 혹은 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 조회 가능하다.
확인하여야 하는 내용은 갑구(소유권에 관한 사항)에서 소유주가 계약자와 동일한지, 을구(소유권 이외의 권리사항)에서 대출이 있는지 여부다.
을구에 대출이 있다면 집값에서 대출액을 제외한 값의 70%와 보증금을 비교한다.
모바일에서 '주요 등기사항 요약'으로 확인 가능하다.
요약본은 갑구와 을구의 최종사항을 보여준다.특이사항으로 갑구에 신탁이 보인다면, 계약을 주인이 아닌 신탁회사와 해야 할 가능성이 높다.
신탁원부를 등기소에서 발부받아 소유권이 누구인지 확인.
특별주의) 최근 신탁의 원부를 확인해도 집주인과 계약을 할 수 있는 것처럼 혼동되는 조약을 추가한후, 보증금을 갈취한 사건도 있으니, 신탁은 신탁회사와 계약하는 것이 아니라면 피하자.
방어3. 계약서에 특약 추가
-"임대인은 임차인의 전입신고 기준 다음날까지(대항력을 갖추기 전까지) 그 어떠한 권리변동(근저당,담보대출 등)도 하지 않도록 협의한다"
방어4. 대항력 갖추기
이사를 하면서 당일에 동사무소(주민센터)에서 전입신고와 확정일자을 신청한다.
방어5. 등기부등본 다시 확인. 대항력이 완성되기 전에 매매나 대출이 발생하였는지 다시 확인한다.
추가. 나도 모르게 바뀐 새로운 집주인이 보증금을 줄 수 없는 무자력자이면. 전 주인에게 이의를 제기하여 보증금을 요청할 수 있습니다.
추가. 전세보증금반화보증 :
사전 가입가능여부 확인
1시간 이내 확인 : 11,500원
24시간 이내 확인 : 3,900원
간혹 보증금반환보험이라고 이야기하는 보증제도.
사건이 발생하면, 보험처럼 신청하고 바로 돌려받는 방식이 아니어서 시간과 불편을 수반한다. 그럼에도 자기 방어를 위해서 반드시 가입하는 것을 권장한다.
HUG , SGI, HF KBS 영상자료 참조
추가3. 보증이행청구를 할 때 반드시 알아두어야 할 사항
1) 집주인에게 전세계약 종료 의사표시를 한 증빙서류 준비
ex) 내용증명 등기 도달 내역 , 문자, 카톡, 전화 녹음
2) 보증금을 받지 못하고 새로운 집으로 이사를 가기 전 보증금을 받지 못한 집에 주택임차권등기를 완료해야 한다.
경매 시에는 배당요구를 해야 한다.
배당요구 참고 :
사기를 당할 것을 대비하여 스스로 방어를 해야 한다는 것이 불편하고 안타까운 일이지만, 사람을 믿고 내가 모르면 도움을 받을 것이라는 기대하는 사람이 피해를 보는 것이 현실입니다. 이런 정보들은 시험을 통과하기 위한 지식이 아닌 만큼 이상함을 직감할 정도로만 익숙해지면 됩니다. 우리가 안전하게 자본주의에서 살 수 있도록 복잡한 정보를 빠르게 익숙해지길 바랍니다.
전세사기 유형 참고글
https://brunch.co.kr/@nftmby/220
