건물주가 되면 매달 얼마를 벌지?
내 일이 아니더라도 궁금하잖아.
아. 건물주가 되어서
월세나 따박따박 받고 살고 싶다.
일을 하지 않아도, 건물을 갖고 있으면 월세 받으면서 살 수 있을 것 같아요.
우리의 상상에서 부자의 기준이 되는 것은 조물주 위의 건물주죠.
건물주가 되어야 진짜 '부자'라고 할 수 있을 것 같아요.
그럼 건물을 가지면
월세는 얼마나 받을 수 있을까?
상가 건물의 임대료는 어느 정도가 되는지 알아보기 위해서,
한국감정원이 공개하는 부동산통계정보(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do)를 이용해서 알아봤어요.
세세한 분석을 하려는 목적이 아니기 때문에, 대략적인 투자수익률로 알아보면
3층 이상의 100평대 중대형상가의 경우에 투입된 자본에 비해서 0.73%의 수익이 발생한다고 합니다.
부동산 가격의 상승분(자본수익)과 임대수익(소득수익)을 고려한 값이에요.
수십억을 투자했는데, 수익률이 1%도 안된다는 것은 생각보다 너무 적은 것 같아요.
이 정도면 CMA(이자율 3.3%)가 더 나아요.
하지만, 건물을 대출로 레버리지도 만들 수 있으니
대출이자를 제외하면 수익이 그럴 수도 있을 것 같아요.
건물을 사면 건물 값이 오르잖아.
건물의 가격은 지역과 위치에 건물의 디자인 등에 따라서 다양하기 때문에 일률적으로 이야기할 수는 없지만, 부동산통계에서 건물값이 오르는 것까지 고려하여 산출한 '투자수익률'인 것을 보면 모든 건물 투자가 예금보다 꼭 나은 것은 아닌 것 같아요.
누가 그 큰돈을 예금에 넣냐?
맞아요 수십억을 통장에 넣어 두는 사람은 매우 희박해요.
통장에 1억 5천 정도가 있으면 상위 20%라고 하니까
건물값 정도가 예금으로 있다면 평생가도 만나볼 수 없는 사람일 거예요.
그래서, 그 정도의 돈은 채권을 사서 이자를 받다가 채권을 팔아서 세금 없는 수익을 얻는 것이 일반적이에요.
건물 가격의 적정성은
어떻게 가늠할까요?
사실 부동산의 가격에서 가장 중요한 것은 대출의 기준이 되는 '감정평가액'으로부터 추정을 해요.
은행에서 전문가들이 평가하는 '건물의 가격'으로부터 매도자가 원하는 가격이 적정한지 비교해 보는 것이죠.
물론 일반적으로 매도자가 원하는 가격이 높아요.
그래서 해당 건물의 임대료로부터 역산하여 가격을 산출(수익환원법) 하기도 해요.
예를 들어서
임대료가 연간 1억이 나오는 건물이면,
보증금으로 받은 돈 10억이 있고
자기 자본 대비 2~2.5%(은행의 세후 이자율 수준)의 임대료가 나오는 건물이라고 보고
건물 값을 50억 정도를 요구하는 것이 일반적이었어요.
그런데, 부동산 통계정보에 의하면 투자수익률이 대략 1%이니까
요즘 같은 시기에 연간 1억이 나오는 건물이 110억 정도에 거래되는 셈입니다.
가격이 많이 오른 지역의 건물의 임대수익은
대출금의 이자 상환 정도에 머무는 경우가 많아요.
건물을 비싸게 샀다고 임대료를 갑자기 올리기도 쉽지는 않죠.
많은 경우 임대료로부터 건물의 가격을 추정하기 때문에
건물주는 월세를 올리면서 건물의 가격을 올리고,
그렇게 한 번 올라가 월세는 건물가격의 근간이 되기 때문에 잘 내려오지 않아요.
하지만, 높은 월세를 받을 만큼 경기 좋으면 다행인데
대출을 받은 상태에서 공실까지 생긴다면
은행 이자에 눌려서 감평가에 건물이 나오기도 해요.
공실이 생기고 손해를 보더라도 건물주는 자기가 산 가격보다 싸게 팔기가 쉽지 않아요.
버티고 버티다가 어쩔 수 없을 때가 되어서
경매에 나갈 때가 되어서 감평가에 팔리는 게 일반적이에요.
마르크스의 '자본론'에서
재화의 가격은 '사용가치'와 '교환가치'에 의해서 가격이 결정된다고 봤어요.
쓸모가 있어야 물건은 가격이 높아진다는 거죠.
그리고 21세기에 와서 메트릭스의 모티브가 되었다는 장 보드리야드의 '시뮬라크르'에
재화의 가격은 '이미지(시뮬라시옹)'에서 만들어진다고 해요.
투자에서 가격은 이런 모든 이데올로기의 조합인 것 같아요.
이미지가 만들어내는 가격도 있고,
사용가치에서 만들어지는 가격도 있어서
누구에게나 통용되는 가격이 정해지기보다
투자 참여자가 고 판단하는 가격이 있는 것이죠.
예술품, 주식, 암호화폐, 건물 그리고 집까지 적정가격은 자기가 판단하는 것이에요.
투자자들이 만들어 낸
적정가격은 얼마였을까요?
합정역에서 조금 내려온 서교동 어느 동네의 건물 가격은 다음과 같아요.
매물로 나온 건물이 아니고, 최근에 거래된 가격입니다.
건물이 받아둔 보증금이 어느 정도인지는 직접 알아봐야 투자수익률을 정확히 알아볼 수 있겠지만,
부동산 통계(https://www.reb.or.kr/r-one/main.do)에 의하면
소득수익률이 보증금을 제외한 투자자금에서 연 임대료는 1% 내외로 되어 있을 거예요.
즉, 매달 받는 임대료가 목적인 건물보다 가격 상승이 주된 목적인 건물이 된 것이죠.
매달의 수익이 목적이라면
건물보다 채권이 나아요.
이제 건물 투자는
가격 상승이 주된 목적입니다.
합리적인 사고에서 건물 값 정도의 거액은
세금이나 유지비용을 고려하면,
채권이나 기타 안정적인 다른 투자 방법이 많아요.
그래서 지금 형성된 가격에는 사려는 사람이 없어야 할 것 같은데,
여전히 건물 가격은 오르고, 특히 연예인이 누가 산 건물이라는 프리미엄이 꾸준히 붙어서 거래가 되고 있어요. 투자 대상의 가격은 '사용가치'에서 벗어난 가격 상승의 '기대심리'로 만들어지는 가격인 것이죠.
예술품, 주식, 암호화폐, 건물 그리고 집까지 투자 대상이 되면,
투자 대상의 가격은 새로운 투자자에게 되팔 수 있다는 '기대심리'가 가격을 만들어요.
투자 대상의 가격이 만들어지는 것에 정의로움이나 합리적임을 기대하면 안 돼요.
투자 대상의 가격은
투자 참여자들이
얼마나 기대를 하고 있는지가 가장 중요합니다.
언젠가 우리도 투자하게 될 건물에 대해서 알아봤어요.
이런 정보들을 대략적으로 살펴볼 수 있는 서비스가 참 많아졌어요.
아파트와 같은 거주용 부동산도 살펴볼 수 있으니,
궁금한 지역이 있으면 종종 살펴보세요.
신문기사로 만들어지는 상술보다 훨씬 도움이 되실 거예요.
부동산의 수익 등의 통계를 알아볼 수 있는 사이트 - 부동산 통계정보 시스템
부동산의 최근 실거래가를 알아볼 수 있는 사이트 - 부동산플래닛
부동산 플래닛에 올라온 매매 물건
자!! 우리가 로또를 맞으면,
건물을 살까요?
아님 채권을 살까요?
혹은 달러를 살까요?
건물은 살 때는 취등록세를 내고,
팔아서 얻은 수익에도 양도세를 내지만,
채권이나 달러는 살 때는 물론이고,
팔아서 얻는 차익에 대해서 세금이 없어요.
