호텔을 운영하는 네 가지 방식

포트럭이 들려주는 부동산 이야기 : 호텔편(7)

Dec 12. 2016

호텔업은 정치, 경제, 외교 등 다양한 거시환경에 영향을 받는 비즈니스인데요. 요즘 들어 이 말을 실감하게 됩니다. 뜨거운 한류 열풍으로 중국 관광객이 물 밀듯이 몰려오던 때가 엊그제 같은데, 사드 배치와 한일 군사정보협정에 따른 한한령(한류제한령)으로 중국인 방문객 수가 급격히 줄었습니다.

촛불시위의 여파로 그 밖의 외국인 방문객도 줄었는데요. 특히, 서울 도심에 머물던 외국인들이 신변 안전을 우려해 강남으로 옮기면서 남대문, 시청, 명동 일대 호텔 공실률이 크게 증가했습니다.

서울 도심 촛불집회 모습 (출처 : 2016.11.16일자 BBS뉴스)

해당 지역이 관광객 선호도 부동의 1위 지역이었던 점을 감안하면, 역시나 호텔업은 변동성이 높고, 전망을 예측하기 어려운 비즈니스라는 것을 다시금 절감하게 됩니다.

서론이 길었네요. 오늘은 사업자 입장에서 호텔 비즈니스에 대해 생각해 보겠습니다.

독자 여러분이 호텔을 개발하는 사업주라고 가정해 보겠습니다. 호텔을 지을 수 있는 부지와 자금은 확보된 상태라고 하구요. 가장 먼저 어떤 호텔을 지을지를 결정해야겠지요? 다시 말하면 호텔의 그레이드와 규모입니다. 이는 시장분석 및 타겟팅을 통해 도출됩니다. 시장규모와 잠재고객의 특성이 분석되면 호텔의 그레이드는 어느 수준으로 할지(ex. 럭셔리급, 비즈니스급, Budget급 등), 어느 정도 규모로 개발할지(통상 객실수로 가늠합니다) 등을 정하게 됩니다.

먼저, 그레이드가 결정되면 도입시설과 인테리어 수준이 정해집니다. 럭셔리급이라면, 객실 크기도 스탠더드 기준으로 8~10평은 되어야 합니다. 레스토랑도 종류별로 3가지 이상 갖추어야 하고요. 부대시설도 Gym(스포츠센터), 실내 풀(수영장), 스파, 회의실, 고급 라운지 등 다양하게 도입해야 합니다. 당연히 로비, 객실, 레스토랑의 인테리어 수준도 높아야겠지요.

(럭셔리급 호텔이라면 이런 시설을 기대하시겠죠?)

반면에 비즈니스급으로 정하면, 객실 크기도 6~7평 수준으로 작게 만들고, 부대시설도 최소화합니다. 인테리어도 합리적인 가격으로 심플하게 합니다.

비즈니스호텔의 아담한 객실입니다. (출처 : 나무위키)

둘째로, 호텔의 규모입니다. 이는 통상 객실수로 따지는데요. 그 이유는 객실수가 곧 수용 가능한 인원을 의미하기 때문에 이에 맞춰 레스토랑, 회의실 등 다른 시설의 규모가 산출되기 때문입니다.

이렇게 규모와 콘셉트가 결정되면 그다음 고민하게 되는 것이 무엇일까요? "어떻게 운영할 것인가?" 입니다. 즉, 운영방식에 대한 고민인데요. 다른 편에서도 얘기했지만, 호텔 비즈니스는 시설이라는 하드웨어 못지않게 운영 서비스라는 소프트웨어가 매우 중요한 사업입니다.

따라서, 운영방식은 호텔 개발 단계에서 결정해야 할 아주 중요한 요인 중 하나입니다. 운영방식은 아래와 같이 4가지로 구분해 볼 수 있습니다.

첫째, 사업주인 호텔 오너가 직접 호텔을 운영하는 것입니다. (독립호텔 방식)

이 방식은 호텔 오너가 운영 경험이 있는 경우 가능하겠지요. 장점은 호텔 오너가 자율적, 독자적으로 운영할 수 있다는 점과, 전문업체에 운영을 맡겼다면 발생하게 될 수수료가 없다는 점입니다.

그렇다면 단점은 무엇이 있을까요? 아무래도 호텔 오너의 운영 노하우 및 시스템이 매리어트, 힐튼 등 대규모 호텔 체인과 비교해 열악하다는 점입니다.

따라서, 이러한 독립호텔 방식은 1. 호텔 규모가 작은 경우 또는 2. 신라, 롯데처럼 오랜 기간 운영 노하우와 안정된 시스템, 그리고 인지도 높은 브랜드를 가지고 있는 경우 가능하겠지요.

둘째, 호텔 오너가 전문 운영업체에 운영을 위탁하는 것입니다. (위탁운영 방식)

이 방식은 위에 언급한 독립호텔과 상반되는 개념으로 이해하시면 됩니다. 우선 가장 큰 특징은 당연히 오너가 호텔 경험이 전혀 없어도 호텔사업을 할 수 있다는 점이겠지요. 운영 노하우와 체계적인 시스템을 갖춘 전문 운영업체를 활용하기 때문에 독립호텔 방식보다 안정적으로 운영할 수 있습니다. 하지만, 운영 수수료가 발생하는 점을 간과할 수는 없겠지요.

주의할 점은, 운영업체가 수수료를 받기는 하지만 운영을 대행해 주는 용역사의 지위에 불과하기 때문에 결국 운영에 대한 책임은 호텔 오너에게 돌아간다는 점입니다. 즉, 운영업체가 호텔 실적을 책임져 주지는 않으며, 손실 발생 시 이는 고스란히 오너의 손실이 됩니다.

위탁운영의 사례는 코트야드 남대문 (오너 : KT&G, 운영사 : 매리어트), 워커힐 호텔, W호텔(오너 : SK 네트웍스, 운영사 : 스타우드) 등이 있습니다. 운영사는 우리가 알고 있는 유명 브랜드의 소유 회사라고 보시면 되는데요. 호텔 브랜드에 대해서는 다음 시간에 더 자세히 말씀드리겠습니다.

코트야드 남대문 (출처 : 코트야드 남대문 홈페이지)

W호텔 (출처 : W호텔 홈페이지)

셋째, 오너가 직접 운영을 하되, 전문 운영업체의 브랜드와 시스템을 이용하는 방식입니다. (프랜차이즈 방식)

오너가 호텔 운영 노하우는 보유하고 있지만, 고객들이 신뢰할 만한 브랜드를 가지고 있지 못한 경우 도입하는 방식이지요. 호텔 비즈니스에서도 브랜드의 중요성은 간과할 수 없습니다. 특히나, 해외 방문객을 주 타깃으로 하는 호텔의 경우 세계적으로 인지도 높은 브랜드를 도입하는 것은 매우 중요합니다. 글로벌 브랜드를 도입할 경우 해당 본사의 예약시스템을 사용할 수 있고(물론 수수료는 지급해야 합니다.) 멤버십 등 다양한 프로그램을 활용할 수 있어 집객에 유리합니다.