[천재들의 부동산 매수법 – ① 건축주 자금 흐름 읽기

천재들의 방법을 배우

건축주가 급한 시점이 가장 저렴한 시점이다

가격은 시세가 아니라, 자금 사정이 만듭니다.

건축주는 돈이 필요할 때 가격을 내리겠죠?

그 타이밍을 잡는 것이 핵심입니다.

Step-by-Step 자금 흐름 파악법

① 등기부등본 확인 – 자금 압박 유무 판단

근저당권 설정 : 은행/캐피탈 등의 설정 날짜와 금액으로 대출금액과 만기를 추정합니다.

가압류·가처분 등기 : 법적 분쟁이나 채권 압박이 존재할 경우 빠르게 처분할 가능성이 커집니다.

대출 총액 vs 매도 희망가 : 대출 금액과 매도 희망가가 유사하다면, 급매일 가능성 20000프로

즉, 근저당권과 설정일 그리고 채권 유형으로 급매의 시그널 파악 가능합니다.

② 공사 단계 및 대출 일정 파악

중도금 대출/준공 대출 만기 : 공사 시작 시점을 토대로 만기 일정을 파악합니다. 만기 시점이 가까울수록 급매의 가능성도 높아지겠죠? (물론 근저당 금액이 적고, 자기자본 성격이 강하면 해당되지 않음)

준공 후 3~6개월 이내 분양/임대 실패 : 이자로 인해 사업에 부담이 생길 수 있습니다. 따라서 급매의 니즈가 생길 수도 있죠

즉, 준공 후 대출 상환 시점을 알 수 있다면, 자금이 필요한 시점을 파악할 수 있습니다. 이때 현장 방문이나 LOI제안시 협의가 용이하겠죠?

③ 공적 데이터와 기사 확인

건축허가일, 착공일을 토대로 공사 진척률을 파악할 수 있습니다.

해당 건물의 공사 관련 뉴스 or 분양 기사가 있어도 좋겠죠?

건설사/시행사 홈페이지에서 공사 알림 확인도 가능합니다.

물론, 이러한 데이터는 대규모 프로젝트일 수록 더 수월하게 찾겠죠?

④ 현장 상황으로 확인하는 ‘급한 매물’ 시그널

공사 중단 or 작업 인력 부재가 있다면 급한 매물일 수 있습니다.

외벽 랩핑 해체 or 간판 없는 상태로 방치되어 있어도 마찬가지겠죠.

부동산 중개인에게서 “빨리 팔려고 한다”는 뉘앙스를 풍긴다면?

Tip 팁

이때 슬쩍 중개분께 '매도자의 상황을 여쭤보면' 운 좋게 대답을 얻을 수도 있습니다.

천재는 가격을 보는 게 아니라
건축주가 가장 약한 순간을 포착한다.
그 타이밍에 들어가는 매수자는
시세가 아닌, 협상력을 가진다.