빌딩 매매에 수익률이 중요한가?

빌딩 매수하러 오는 분들이
꼭 묻는 질문.
수익률이 어떻게 돼요?
물론 답은 해줘.
수익률은 매매가 대비 월 임대료야.
정확하게 계산하는 식은
네이버에 널렸으니 그거 보면 되고.

난 이 수익률이 얼마나
허무한 숫자인지 얘기하려고.

물론 이 수익률이 중요할 때가 있어.
은행 대출 받을 때.
은행은 대출금을 정할 때
감평원에 맡겨.
그럼 감평사들은
현재 수익률만 계산해보고
대출금을 결정해.
그게 법이야.
그러니 수익률이 필요하긴 하는 데
현재 임차인이
천년만년 있을 것도 아니고
매매 시 매도자가
가짜 임대 계약해서
수익률을 쫘악 올려놨다가
매매 후 임차인이
나가겠다고 하면 어쩔 거야?

어느 분은
난 수익률 5% 이상 건물만 볼래요.
앗. 그러면 보실 물건이 없네요.

요즘 홍대 건물의 수익률을
계산해 보면
보통 2~3%야.
근데 이것도 허수인 게
코로나로 지금 있는 임차인이
나갈 각만 재고 있고
임차인이 모두 나가버린
건물도 많은데
그럼 수익률이 0인 거잖아.

그리고 요즘 임차인은
아무 건물이나 막 계약하지 않아.
오래된 건물이라도 뭔가 색다르게 리뉴얼 한 건물을 선호하지.

무조건 현재 수익률에만 매달리면 실패할 가능성이 높아.

그러면 어떻게 해야 하는가?

내가 아는 어느 건물주.
나중에 그분에게 허락받고 성공사례로 알려줄게.

쨌든 그분은 오 년 전에
아주 낡은 주택을 한채 샀어.
용적률을 따져 보니
약간 여유가 있었어.
그래서 담을 다 허물고 마당에
작은 신관을 이층으로 만들었어.

본관 1,2층 신관 1,2층
지하까지 임대를 다 맞췄어.
그렇게 된 이유는
매매를 끝으로 안 보고
거기에 더 투자를 해서
건물을 너무 이쁘게 리뉴얼 한거야.

그래서 오 년 만에
건물의 가치를 5배 올려버렸어.
누가 봐도 사고 싶은
건물을 만든 거지.

이게 포인트야.
건물의 투자는
그 건물을 되팔 때
수익이 생기는 거야.
주택과는 다른 의미지.

그냥 가지고 죽을 때까지
임대료만 받겠다면
임차인들에게는 점점 매력 없는 건물로 변해 갈 거고
그러면 수익률과 건물의 가치는
계속 떨어질 거야.
물론 지가 상승은 있겠지만
가파른 상승은 아닐 거야.

자. 결론.
영끌해서 건물 사지 말자.

영끌하면 남아 있는 자본이 없기에
건물의 가치를 올릴 수 없어.
건물을 살 땐 이 건물
혹은 이 땅을 이용해서
내가 어떤 이쁜 그림을 그리냐가 중요하고
그 후에 어떻게 처분하냐는
더 중요한 거야.

주택은 영끌이 유효하지만
건물은 영끌이 무의미 하다.

#hongdae #oazzang #홍대 #오아짱 #oasisguesthouse #홍대부동산 #홍대아이디부동산 #건물매매 #홍대빌딩매매 #빌딩매매 #사옥매매 #아이디부동산 #홍대주택매매 #연희주택매매